เน็กซัสฯเผยผลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภท “พื้นที่พาณิชยกรรม” ทั้ง“ตลาดพื้นที่สำนักงาน” และ “ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้า” ยังคงมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมทั้งที่เป็น “ตลาดพื้นที่สำนักงาน” และ “ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้า” ว่า ภาพโดยรวมอสังหาฯทั้งสองประเภทยังมีแนวโน้มเติบโตที่ดี  โดย “ตลาดพื้นที่สำนักงาน” มีความแข็งแรงอยู่แล้ว ด้วยอัตราการเช่า (Occupancy rate) ที่มากกว่า 90% และค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยที่ 4-5% ต่อปีในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ “ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้า” ในไทยก็มีศักยภาพที่ดีอยู่แล้ว แม้จะเผชิญกับสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและตลาดอีคอมเมิร์ซที่เข้ามามีบทบาทในระบบค้าปลีกมากขึ้นก็ตาม

ตลอด 10ปีตลาด “ออฟฟิศ” ค่าเช่าเพิ่มทุกไตรมาส

“ตลาดพื้นที่สำนักงาน” หากมองถึงผลประทบที่จะเกิดขึ้นกับการเมืองนั้น ได้รับปัจจัยลบน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ในตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม เนื่องด้วยตลาดพื้นที่สำนักงานมีความแข็งแรงอยู่แล้ว ด้วยอัตราการเช่า (Occupancy rate) ที่มากกว่า 90% และค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยที่ 4-5% ต่อปีในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา

จากการสำรวจพบว่าในไตรมาส 1/2562 ที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานเกรดเอ และเกรดบี ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 4.20 ล้านตารางเมตร(ตร.ม.) ปัจจุบัน พื้นที่สำนักงานเกรด เอ มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 980 บาท/ตารางเมตร/เดือน และเกรดบี เฉลี่ยที่ 700 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดมีการปรับขึ้นอยู่ที่ 810 บาท/ตารางเมตร/เดือน เพิ่มขึ้น 8% จากปีที่แล้ว ณ เวลาเดียวกัน (YoY)

เมื่อพิจารณารายพื้นที่ จะพบว่าในไตรมาสนี้ บางพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น บริเวณถนนพระรามที่ 1 – เพลินจิต มีอัตราการเช่าสูงถึงประมาณ 99% โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในบริเวณดังกล่าวสูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราการเช่าที่ดีมาโดยตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งค่าเช่าเฉลี่ยยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกไตรมาส

ทั้งนี้ การเลือกตั้งเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดเดินหน้าอย่างมีเสถียรภาพต่อไป โดยเมื่อมองย้อนหลังไปในหลายเหตุการณ์สำคัญที่ผ่านมาตั้งแต่ปี 2550 ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการเลือกตั้งมากนักและตลาดมีเสถียรภาพในตัวมันเองอยู่แล้ว เห็นได้จากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของทั้งอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าจากกระยะก่อนและหลังการมีรัฐบาลใหม่ในแต่ละครั้งที่ผ่านมา เน็กซัสฯ คาดว่าตลาดพื้นที่สำนักงานยังคงมีทิศทางที่ดีอย่างต่อเนื่องและจะยังมีแนวโน้มการเติบโตของตลาดที่ดีต่อไป

ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าแข่งเดือดจ่อเพิ่มอีกกว่า 1.4 แสนตร.ม.

ในส่วน“ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้า” หรือ พื้นที่ค้าปลีก (รีเทล)ก็ได้รับปัจจัยเชิงบวกจากการเลือกตั้งเช่นกัน เนื่องจากปัจจัยหลักของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ามาจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคภายในประเทศ และรวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาจับจ่ายในประเทศไทย โดยเมื่อมีการจัดตั้งรัฐบาลเสร็จสิ้นแล้ว เชื่อว่าจะเรียกความเชื่อมั่นของผู้บริโภคทั้งภายในและภายนอกกลับมาอย่างแน่นอน ปัจจุบันตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในไทยมีศักยภาพที่ดีอยู่แล้ว แม้จะเผชิญกับสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและตลาดอีคอมเมิร์ซที่เข้ามามีบทบาทในระบบค้าปลีกมากขึ้นก็ตาม

ในช่วงปลายปี 2561 ที่ผ่านมาตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในกรุงเทพ ฯ กลับมาเป็นที่จับตามองอีกครั้ง สืบเนื่องจากการเปิดตัวของโครงการห้างยักษ์ใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ส่งผลให้การแข่งขันของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าที่ดุเดือดยิ่งทวีความเข้มขันมากขึ้น อีกทั้งจากสถิตินักท่องเที่ยวจำนวนมากขึ้นทุกปีที่เดินทางมายังกรุงเทพฯ ซึ่งเมื่อปีที่ผ่านมากรุงเทพฯ ได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่น่ามาเยือนมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก เพราะนอกจากสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ แล้ว ห้างสรรพสินค้าต่างๆ ก็เป็นสถานที่ที่นักท่องเที่ยวให้ความสำคัญในการเข้าใช้บริการ โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าในบริเวณย่านศูนย์กลางทางการค้า คือพระรามที่ 1 ไป จนถึงแยกราชประสงค์ และบริเวณพร้อมพงศ์ ที่มีจำนวนคนทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าใช้บริการมากกว่า 100,000 คนต่อวันในช่วงวันหยุด ส่งผลให้พื้นที่เช่าในบริเวณนี้มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึงกว่า 95% และยังคงมีร้านค้าจำนวนมากที่อยู่ในรายชื่อที่รอพื้นที่ว่าง

จากการสำรวจของเน็กซัสฯ พบว่าพื้นที่ศูนย์การค้าที่เกิดขึ้นใหม่ของไตรมาสนี้ มาจาก 101 เดอะเธิร์ดเพลส เดอะมาร์เก็ต แบงคอก บาย แพลตินั่ม และ ดอง ดอง ดองกิ รวมพื้นที่เช่าทั้งสิ้นประมาณ 70,000 ตารางเมตร โดยในปี 2562นี้คาดว่าจะมีพื้นที่ศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นอีกกว่า 140,000 ตารางเมตร และยังมีพื้นที่ศูนย์การค้าที่อยู่ในช่วงก่อสร้างและอยู่ในระหว่างแผนการดำเนินงานอีกจำนวนมาก

ทั้งนี้ เน็กซัสฯ มองว่า นอกจากผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับศักยภาพทำเลที่ตั้งโครงการ และความสะดวกในการเข้าถึงแล้ว ปัจจัยด้านการเมืองก็ส่งผลต่อการพัฒนาและการดำเนินการของพื้นที่ศูนย์การค้าเช่นกัน จากความไม่สงบทางการเมืองที่ผ่านมา ส่งผลกระทบให้นักท่องเที่ยวบางส่วนกังวลที่จะมาท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเหตุการณ์ความไม่สงบในย่านราชประสงค์ ซึ่งเป็นพื้นที่หัวใจสำคัญของพื้นที่ศูนย์กลางทางการค้าในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ผู้ประกอบการณ์ไม่สามารถดำเนินกิจการได้เต็มที่หรือต้องปิดศูนย์การค้าชั่วคราว ทำให้ตลาดพื้นที่ค้าปลีกชะงักตัวและทำให้อัตราการเช่าหดตัวลงเล็กน้อย เนื่องจากผู้เช่าไม่สามารถดำเนินกิจการได้ แต่หลังจากเหตุการณ์สงบลง ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ก็ฟื้นตัวกลับมาอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นข้อบ่งชี้ว่าตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงมีเสถียรภาพและยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในแง่ของ “อัตราราคาค่าเช่า” ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้จะมีเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองที่ผ่านมา ซึ่งในไตรมาสที่ผ่านมา อัตราค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลงเล็กน้อย เนื่องจากค่าเช่าต่อตางรางเมตรในปัจจุบันมีราคาสูง โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในย่านศูนย์กลางทางการค้าในไตรมาสที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 3,910 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยคาดว่าราคาค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง