สืบเนื่องจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.)เมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม 2562 ที่ผ่านมา มีมติลดภาระค่าธรรมเนียม สำหรับการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือร้อยละ 0.01 ของราคาทุนทรัพย์ (จากเดิมร้อยละ 2) และเหลือร้อยละ 0.01 ของมูลค่าที่จำนอง (จากเดิมร้อยละ 1) ตามลำดับ สำหรับกรณีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารหรืออาคารที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว และ ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม ระดับราคาซื้อขายไม่เกิน 1 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา ถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2563
*** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมที่ >>> ครม.ไฟเขียวลดค่าโอนบ้าน-คอนโดฯไม่เกิน 1 ล้านบาท-หนุนโครงการบ้านล้านหลัง
*** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม>>> ครม.เคาะแผนอุ้มอสังหาฯระบายSupply บ้าน 6 แสนลบ.
*** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม >>> ลดหย่อนภาษีซื้อบ้านหลังแรก… ผลต่อตลาดบ้านโดยรวม(อาจ)มีไม่มาก
ชัดเจนว่ามาตรการดังกล่าวออกมาเพื่อสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ด้วยเพราะมองว่ายังมีอุปทาน (Supply)คงเหลือในตลาดอยู่สูง ในขณะที่ลูกค้ายังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและมีความสามารถรับภาระในการผ่อนค่างวดได้ในระดับที่สูงเช่นเดียวกัน แต่ไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ อีกทั้งยังช่วยให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีเงินทุนหมุนเวียนในการลงทุนอย่างต่อเนื่องก่อให้เกิดการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้น รวมไปถึงการสนับสนุนโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐ (โครงการบ้านล้านหลัง)
ท่ามกลางข่าวดีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ประกอบการอสังหาฯนั้นต่างมีความเห็นว่า นั่นจะช่วยเสริมสร้างบรรยากาศในเชิงบวก แต่มีผลต่อตลาดบ้านโดยรวมนั้นอาจมีไม่มากนัก อีกทั้งยังมองว่าตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายที่หลากหลายรออยู่ข้างหน้า โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ผลจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้เปลี่ยนมุมมองที่ระมัดระวังต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของทั้งปี 2562 ที่อาจทำให้การเติบโตของความต้องการอสังหาริมทรัพย์อ่อนตัวลงกว่าในปีที่ผ่านมา โดยมองว่ากิจกรรมการลงทุนอสังหาฯและการซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวังและรอบคอบ อีกทั้งยังคาดว่า ในปี 2562 นี้ โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล น่าจะมีจำนวนประมาณ 110,000-115,000 หน่วย หดตัวประมาณ 5.2%-9.5% จากปี 2561 และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะหดตัวประมาณ 10.0%-13.9% หรือมีจำนวนประมาณ 169,300-177,000 หน่วย
ทั้งนี้ ในช่วงที่เหลือของปี 2562 ตลาดอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันหลายด้าน ดังนี้
- จากภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย
- ภาวะกำลังซื้อของครัวเรือนที่ฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึง ท่ามกลางความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง-ล่างที่ลดลงจากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น
- ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยที่กำลังซื้อของผู้ซื้อไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นตาม
- จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดยังทรงตัวในระดับสูง
- มาตรการควบคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก ธปท.
มุมมองของศูนย์วิจัยกสิกรไทยดังกล่าว สอดคล้องกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างเห็นพ้องกันว่า ตลาดอสังหาฯยังเผชิญกับแรงกดทับในหลายๆด้าน อาทิ
- การปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่ยังค่อนค่างสูงและยังแนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้น
- ภาวะเศรษฐกิจปีนี้ชะลอตัว รายได้ลดลง ภาระหนี้ของผู้บริโภค
- แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อขีดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า
- ปัญหาการเมืองภายในประเทศ
- ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางยังไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
ว่ากันว่าบ้านที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมี “ดีมานด์” ค่อนข้างมาก ในขณะเดียวกันก็มีเสียงบ่นว่า ยอดการ “ปฎิเสธ” สินเชื่อหรือ “กู้แบงก์ไม่ผ่าน” ก็อยู่ในอัตราที่สูงด้วยเช่นกัน สินค้าในระดับราคาดังกล่าวแทบไม่มีในตลาด เพราะผู้ประกอบการทำไม่ได้ หรือทำได้ “กำไร” (Profit) ก็น้อยเพราะถูกแรงบีบจาก “ต้นทุน” ที่ดินและอื่นๆ
คาดปีนี้บ้าน 1 ล้านบาทมีหน่วยโอนกว่า 47,180 ยูนิต
“ มติครม.ล่าสุดที่ลดค่าโอนบ้าน-คอนโดฯไม่เกิน 1 ล้านบาท ผมว่าอย่างน้อยก็ช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ เพราะโดยทั่วไปคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคานี้ มีกำลังซื้อไม่เยอะอยู่แล้ว” ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) กล่าวให้ความเห็น
พร้อมนี้ดร.วิชัย ยังระบุว่า ณ สิ้นปี 2561 อุปทาน (supply) ที่อยู่อาศัยที่เหลือขายใน 26 จังหวัดที่มีศักยภาพ(รวมกทม./ปริมณฑล)ซึ่งทั้งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและสร้างเสร็จมีอยู่กว่า 7,164 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 5,700 ล้านบาท (คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 95 % ของตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 1 ล้านบาทที่มีอยู่ทั่วประเทศ )ทั้งนี้ ในจำนวนหน่วยที่เหลือขายทั้งหมด แบ่งเป็นกรุงเทพฯและปริมณฑล 6 จังหวัด กว่า 4,600 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 3,700 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม คาดว่าปี 2562 นี้จะมีที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1 ล้านบาทที่มีขายในตลาดและพร้อมโอนในปี 2562 รวมทั้งสิ้น กว่า 47,180 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 43,750 ล้านบาท ในจำนวนนี้ แบ่งเป็น
- ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ จำนวน 2,180 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1,750 ล้านบาท
- ที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านมือสอง จำนวน 45,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 42,000 ล้านบาท
ในจำนวนหน่วยที่คาดจะมีขายในตลาดและพร้อมโอนทั้งหมดนั้น แบ่งเป็นหน่วยที่อยู่ในตลาด “ภูมิภาค” รวมทั้งสิ้น 34,150 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 31,200 ล้านบาท แบ่งเป็น
- ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ จำนวน 1,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1,200 ล้านบาท
- ที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านมือสอง จำนวน 32,650 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 30,000 ล้านบาท
บ้าน-คอนโดฯราคาต่ำกว่าล้านบาทดีมานด์ยังสูง
นายนิรัตน์ อยู่ภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ “รีเจ้นท์ โฮม” เปิดเผยว่า จากประสบการณ์บริษัทฯที่ทำตลาดคอนโดฯราคาไม่เกิน 1 -1.5 ล้านบาทมาตลาดกว่า 20 ปี ตลาดนี้เป็นตลาดใหญ่ และมีการเติบโตดี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหรือคอนโดฯราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทนั้นมีดีมานด์สูงมาก โดยเห็นได้จากโครงการบ้านล้านหลัง ที่บริษัทฯเข้าร่วม ด้วยการนำเอาโครงการ รีเจ้นท์โฮม บางซ่อน 27 จำนวน 2 อาคาร จำนวนกว่า 9,000 ยูนิต โดยอาคารหนึ่งมีจำนวน 4,000 ยูนิตนั้นขายหมดแล้ว ส่วนอีกอาคารเกือบ 5,000 ยูนิตนั้นขายได้แล้ว 80 % โครงการอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าบางซ่อน 200 เมตร ขนาดพื้นที่ใช้สอย 28 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคา 999,900 บาททั้งโครงการ
“การตอบรับที่ดีของตลาดนั้นก็บอกชัดว่าบ้านต่ำกว่าล้านนี้ยังไปได้ มีคนต้องการเยอะมาก แต่อาจจะติดปัญหาไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ง่าย” นายนิรัตน์ กล่าว พร้อมกับให้ความเห็นว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อบ้านและคอนโดฯที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทนั้นจะช่วยบรรเทาภาระรายจ่ายของผู้บริโภคหรือผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้อีกทางหนึ่งซึ่งก็รวมถึงลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯของบริษัทฯที่เข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยภาระค่าใช้จ่ายที่ลดลงนั้น ผู้ซื้อสามารถนำไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนสู่ระบบเศรษฐกิจได้อีกทาง
พร้อมกันนี้ นายนิรัตน์ ยังให้ความเห็นว่า การที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ขยายระยะเวลาสิ้นสุดการทำนิติกรรม โครงการบ้านล้านหลัง จากเดิมที่กำหนดไว้ภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2562 ขยายเป็นจนกว่าธนาคารให้สินเชื่อเต็มกรอบวงเงินของโครงการ 50,000 ล้านบาท หรือภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2564 นั้น มองว่าส่งผลดีต่อผู้ประกอบการเอกชนที่เข้าร่วมโครงการที่สามารถขยายเวลาการผ่อนดาวน์ให้ลูกค้าเพิ่มแล้ว ยังเป็นการเปิดโอกาสให้ประชาชนมีเวลาในการเตรียมความพร้อมด้านการแสดงเอกสารหลักฐานที่มาของรายได้เพื่อมาประกอบการยื่นกู้มากขึ้นด้วยเช่นกัน
แนะ ธอส.นำร่องผ่อนผันเกณฑ์ LTV
ด้านนายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)หรือ PF กล่าวว่า เห็นด้วยกับรัฐบาลที่ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ เช่นเดียวกับมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการซื้อที่อยู่อาศัย ที่ประชาชนผู้เสียภาษีจะได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว โดยผู้ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการฯ ดังกล่าว จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย และมีแผนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าว
“ แบงก์เข้มปล่อยกู้ซื้อบ้าน เกณฑ์ใหม่ LTV ทำให้เกิดปัญหาแบงก์ปฎิเสธสินเชื่อกู้ซื้อบ้านนี่คือ เรื่องใหญ่ที่เกิดขึ้นในตอนนี้” นายวงศ์กรณ์ กล่าว พร้อมกับระบุว่า โครงการบ้านล้านหลังที่ออกมา แล้วรัฐบาลก็ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% มาเสริมเพื่อช่วยแบ่งเบาภาระผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยและปานกลางนั้นส่วนตัวมองว่าพอช่วยสร้างบรรยากาศได้ แต่ส่งผลเชิงบวกต่อภาพรวมธุรกิจน้อยมาก ทั้งนี้เพราะปัจจุบันปัญหาใหญ่ๆที่เผชิญนั้นมี ดังนี้
- ผู้บริโภคกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเช่าบ้านอยู่ และมีอาชีพอิสระ ไม่สามารถแสดงหลักฐานที่มาของรายได้ชัดเจน
- ติดเครดิตบูโร
- เกณฑ์ใหม่ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ออกมามีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562
นายวงศ์กร กล่าว่าจริงอยู่ที่มาตรการกระตุ้นที่อยู่อาศัยของกระทรวงการคลัง เป็นมาตรการที่เจาะจงเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง และเป็นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกในระดับราคาที่ไม่สูง จะมีความแตกต่างจากมาตรการ LTV ของธปท. แต่อย่าลืมว่า การนับรวมผู้กู้ร่วม การเพิ่มเงินดาวน์สำหรับสัญญาที่สอง นั้นก็ส่งผลเชิงลบต่อตลาด เพราะ จะไม่มีใครยอมที่จะกู้ร่วม เพื่อปลดล็อคปัญหา ธนาคารอาคารสงเคราะห์ในฐานะที่เป็นธนาคารเฉพาะกิจของรัฐน่าจะนำร่องผ่อนผัน
*** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม >>> ธนาคารแห่งประเทศไทย LTV-สรุป Final พ.ย.2561
*** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม >>> ส่อง ! ตลาดบ้าน- คอนโดฯราคาต่ำกว่า 1 ลบ.-ยอดปฎิเสธสินเชื่อพุ่งกว่า 50 %
