โกลเด้นแลนด์ เหน็บรัฐมาตรการให้ยาไม่แรงพอกระตุ้นกำลังซื้อ เผยการทำ Tender Offer จากผู้ถือหุ้นแผ่นดินทองฯ คาดขั้นตอนเริ่มพ.ค.นี้ จ่อเพิกถอนหุ้นGOLDพ้นตลาด หลังอยู่ใต้อาณาจักร FPT แย้มอาจควบUVเสริมแกร่ง ตั้งเป้ารายได้รวมปี62แตะ 19,800 ล้านบาท
นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือ โกลเด้นแลนด์ หรือ GOLD เปิดเผยถึง มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่ออกมาทั้งการลดหย่อนภาษีไม่เกิน 200,000 บาท สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่เกิน 5 ล้านบาท และการลดค่าธรรมเนียมของของที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มองว่าไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นภาคอสังหาฯ เพราะมาตรการที่ออกมาไม่ค่อยมีความจูงใจ และไม่ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากนัก และไม่ช่วยกระตุ้นให้ลูกค้าเกิดแรงจูงใจในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เพราะเม็ดเงินการสนับสนุนของมาตรการดังกล่าวที่ออกมานั้นผู้ที่ได้ประโยชน์จะเป็นโครงการบ้านของภาครัฐมากกว่า โดยเฉพาะ “โครงการบ้านล้านหลัง” ที่เป็นบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หากจะให้ดีควรออกมาตรการกระตุ้นสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านระดับราคา 5 ล้านบาท
ส่วนมาตรการกำกับสินเชี่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value : LTV)นั้นก็ต้องจับตาดูว่า จะได้รับผลกระทบกันมากน้อยเพียงใด ซึ่งจากข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)คาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านและคอนโดฯในปี2562นี้จะลดลงเมื่อเทียบจากปี 2561 ที่ผ่านมา อันเนื่องมาจากปัจจัยเสี่ยงต่างๆที่เกิดขึ้น ดังนั้นรัฐบาลใหม่ที่จะเข้ามาบริหาร จะต้องขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ฟื้นตัว ซึ่งภาคอสังหาฯก็ถือเป็นหนึ่งในธุรกิจที่สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจด้วยเช่นกัน โดยผู้ประกอบการก็ต้องมีการวางแผนการตลาด และการขายอย่างรัดกุมมากขึ้น อย่างไรก็ตามถึงแม้จะมีปัจจัยเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น แต่บริษัทฯ ยังคงมีความเชื่อมั่นเดินหน้าเปิดโครงการ ในช่วง 9 เดือนหลังของปี 2562 (1 เมษายน2562 – 31 ธันวาคม 2562) รวมทั้งสิ้น 25 โครงการ มูลค่ารวม 29,000 ล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์โฮม 13 โครงการ นีโอโฮม 3 โครงการ และบ้านเดี่ยวอีก 3 โครงการ และโครงการต่างจังหวัดอีก 6 โครงการ
“ครึ่งปีหลัง2562 ยังคงต้องจับตามองปัจจัยต่างๆที่มีความเสี่ยงต่อธุรกิจอสังหาฯ ทั้งLTV,สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน ที่อาจส่งผลให้ผู้ซื้อ ได้รับความลำบากในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งยังคงต้องรอนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จากรัฐบาลใหม่ที่กำลังจัดตั้งด้วย” นายธนพล กล่าว
นายธนพล กล่าวถึง ความคืบหน้ากระบวนการทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ทั้งหมดของกิจการโดยสมัครใจ (Voluntary Tender Offer) GOLD จากบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด(มหาชน)หรือ FPT ว่า ขั้นตอนของการทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะเริ่มตั้งแต่เดือน พฤษภาคม-สิงคหาคม 2562 หากกระบวนการทำคำเสนอซื้อ GOLD จาก FPT สำเร็จแล้ว GOLD จะเป็นหนึ่งในบริษัทในเครือของ FPT และเป็นหนึ่งหน่วยธุรกิจของ FPT ด้วย ซึ่งเป็นการปรับโครงสร้างของธุรกิจในเครือเฟรเซอร์สฯ โดยที่อนาคตของ GOLD จะยังจะซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯหรือไม่นั้น ยังต้องรอทาง FPT พิจารณาอีกครั้ง ซึ่งมีแนวโน้มที่ FPT จะนำ GOLD ออกจากการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะถือเป็นหนึ่งในธุรกิจที่อยู่ภายใต้ FPT แล้ว ส่วนการควบรวมบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด(มหาชน)หรือ UV มาอยู่ในเครือ FPT ด้วยนั้นขณะนี้อยู่ในระหว่างการพิจารณา ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นได้ เพราะปัจจุบัน FPT กำลังอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างธุรกิจ เพื่อรวบรวมธุรกิจต่างๆในเครือเข้ามาทำให้เกิด Synergy integration
สำหรับภาพรวมธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าที่ทางบริษัทฯ บริหารพื้นที่อยู่กว่า 340,000 ตารางเมตร พบว่า อาคารสำนักงานที่บริษัทฯ บริหารพื้นที่ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยกว่า 95% ทุกโครงการ ขณะภาพรวมของตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอ ในเขตซีบีดี ยังคงเติบโต มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 94% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1,025 บาทต่อตารางเมตร หรือเติบโต 3% จาก ปีที่ผ่านมา โดยคาดการณ์ว่าตลาดอาคารสำนักงานเก่าจะได้รับผลกระทบจากซัพพลายอาคารสำนักงานที่เตรียมเปิดใหม่อีกกว่า 870,000 ตารางเมตร ที่ทยอยเปิดให้บริการในปี 2565 เป็นต้นไป ซึ่งแนวโน้มของพื้นที่อาคารสำนักงานจะมีความคล่องตัวสูงขึ้น โดยโค เวิร์คกิ้ง สเปซ จะเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในพื้นที่อาคารสำนักงานมากขึ้น เนื่องจากเข้ามาตอบโจทย์บริษัทฯ ที่ไม่ต้องการลงทุนก่อสร้าง-ตกแต่งมูลค่าสูง ทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้คมนาคมหลายทาง ทั้งรถไฟฟ้า รถไฟฟ้าใต้ดิน ทางด่วน
ด้านตลาดค้าปลีกหรือรีเทล มองว่า ตั้งแต่ปี 2563-2570 ตลาดรีเทลจะปรับรูปแบบในการเป็น รีเทลแบบเดี่ยว มาสู่การเป็นศูนย์รวมแบบครบวงจรหรือมิกซ์ยูส ที่ประกอบด้วย ศูนย์การค้า ร้านค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม คอนโดมิเนียม ศูนย์การประชุม โรงละคร หรืออาจมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ซึ่งทุกส่วนผสมล้วนเอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกัน ปัจจุบันมีรีเทลในมิกซ์ยูสที่มีการเปิดเผยข้อมูลแล้วกว่า 9 โครงการ และคาดว่าเทรนด์มิกซ์ยูสจะถูกพัฒนาอย่างต่อเนื่องในอนาคต
“ตลาดอาคารสำนักงานที่ปล่อยเช่ามาแล้วหลายปีราคาเริ่มตกลง เนื่องจากจะเริ่มมีอาคารสำนักงานให้เช่าทยอยแล้วเสร็จอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นผู้ประกอบการก็ต้องมีการปรับตัว ส่วนธุรกิจรีเทล ก็มีการแข่งขันที่มากขึ้น และมีการนำเข้าไปไว้ในโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น แต่ทั้งนี้ก็ต้องมีจุดขายที่สร้างความแตกต่าง และอยู่ในทำเลที่โดดเด่น ขณะที่การพัฒนาคอนโดฯจะเป็นการเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อพัฒนาโครงการมากขึ้น” นายธนพล กล่าว
สำหรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบของบริษัทยังคงเน้นการพัฒนาทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม ซึ่งยังเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้ออยู่มากในตลาด โดยเฉพาะบ้านแฝดและทาวน์โฮม ที่ยังมีความต้องการซื้อมาก โดยที่บริษัทได้พัฒนาแบรนด์ Golden Neo ที่เข้ามาเจาะตลาดในกลุ่มบ้านระดับราคา 3.5-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีช่องว่างทางการตลาดอยู่ แต่อย่างไรก็ตามกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านแฝดและทาวน์โฮมยังคงมีแรงกดดันจากภาระหนี้สินครัวเรือนที่ยังสูง ทำให้อัตราการปฏิเสธเชื่อในกลุ่มนี้ยังสูงที่ระดับ 30% ซึ่งบริษัทยังคงต้องมีการบริหารจัดการในเรื่องการขายและการเตรียมตัวของลูกค้าในการขอสินเชื่อให้เป็นอย่างดี ขณะที่กลุ่มบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มที่กลับมาฟื้นตัวขึ้น และเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ทำให้ไม่ได้รับผลกระทบของเกณฑ์ LTV มากเท่ากับกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ
ส่วนความคืบหน้าการขายโครงการคอนโดมิเนียม Triple Y Residence คอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์ 30 ปี (Lease Hold) เป็นอาคารพักอาศัยสูง 33 ชั้น จำนวน 516 ยูนิต มูลค่า 2,600 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันทำยอดขายไปได้แล้ว 32-35% โดยที่บริษัทจะเปิดการขายอย่างเป็นทางการอีกครั้งในช่วงเดือนกันยายนนี้ ซึ่งคาดว่าในช่วงเปิดการขายอย่างเป็นทางการจะมียอดขายเพิ่มขึ้นมาเป็น 70% และคาดว่าจะปิดการขายได้ 100% ภายในสิ้นปี 2562 หรือต้นปี 2563
โดยจุดเด่นของโครงการคอนโดมิเนียม Triple Y Residence คือ ราคาขายที่ถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในย่านใกล้เคียงกับโครงการสามย่านมิตรทาวน์ 30-40% ซึ่งโครงการของบริษัทมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 140,000 บาท/ตารางเมตร และมีราคาถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold บนทำเลพระราม 4 ราชดำริ และหลังสวน ที่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000-250,000 บาท/ตารางเมตร ทำให้คาดว่าจะเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่สำคัญที่ลูกค้าจะให้การตอบรับโครงการ Triple Y Residence เป็นอย่างดีในช่วงเปิดขายอย่างเป็นทางการ และคาดว่าจะเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงเดือนกันยายน 2562 นี้
ด้านผลการดำเนินงานของบริษัทในงวด 3 เดือน (1 มกราคม 2562 – 31 มีนาคม 2562) บริษัทฯ ยังคงทำผลงานได้ตามเป้าที่ตั้งไว้ โดยตั้งเป้าหมายรายได้ทั้งปี 2562 เติบโต 14% จากปี 2561 โดยตั้งเป้ารายได้รวม 19,800 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากโครงการแนวราบ 18,000 ล้านบาท โดยทั้งปี 2562 จะเปิดขายโครงการบ้านเดี่ยวจำนวน 4 โครงการ นีโอโฮม (บ้านแฝด) จำนวน 3 โครงการ ทาวน์โฮม จำนวน 15 โครงการ ต่างจังหวัด 6 โครงการ และรายได้จากโครงการเชิงพาณิชย์ 1,800 ล้านบาทจากอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ สาทรสแควร์ เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ และสามย่านมิตรทาวน์ที่เตรียมรับรู้รายได้จากการเปิดให้บริการในช่วงเดือนกันยายน 2562
