แม้ว่าประเทศไทยจะได้รัฐบาลใหม่แน่นอนแล้ว แต่ยังคงไม่เห็นทิศทางของนโยบายเศรษฐกิจรวมไปถึงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายจำนวนมากในตลาด ทั้งกระแสลบที่มาจากหน่วยรัฐบาลและเอกชนเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมล้วนมีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) มีผลโดยตรงต่อผู้ที่มีสัญญาเงินกู้ธนาคารมากกว่า 1 สัญญาที่ยังอยู่ระหว่างการผ่อนไม่เกิน 3 ปี แต่กับผู้ซื้อรายใหม่หรือผู้ที่ผ่อนมาเกิน 3 ปีก็ไม่มีผลอะไร เพียงแต่ธนาคารเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากกว่าที่ผ่านมาจึงมีผลให้ผู้ซื้อจำนวนมากไม่ได้รับสินเชื่อธนาคารและไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ซึ่งมีผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการ
ตลาดคอนโดฯขยายตัวตามเส้นทางรถไฟฟ้า
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยว่า คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดแล้วในกรุงเทพมหานครมีทั้งหมดประมาณ 603,200 ยูนิต โดยเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จในช่วงตั้งแต่ปี 2551 เป็นต้นมามากถึง 390,180 ยูนิต หรือกว่า 65% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมด 603,200 ยูนิต แสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครขยายตัวมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตามการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินในกรุงเทพมหานคร รวมไปถึงพื้นที่ในจังหวัดปริมณฑลที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพมหานครที่มีโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นเช่นกัน
เศรษฐกิจไม่ฟื้น เชื่อคอนโดฯเปิดใหม่ลดลง15-20%
คอนโดมิเนียมประมาณ 9,914 ยูนิต เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2/2562 มากกว่าไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 13% โดยมากกว่า 60% ของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี2562 มีแนวโน้มที่จะต่ำกว่าปีที่ผ่านมาค่อนข้างมากเพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง โดยคอนโดมิเนียมประมาณ 86% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2/2562 ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้วและที่กำลังก่อสร้าง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเลือกทำเลในการเปิดขายโครงการใหม่ที่มีศักยภาพและสามารถมองเห็นได้ในปัจจุบัน นอกจากนี้ราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาในหลายๆ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการและที่กำลังก่อสร้าง ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน
ทั้งนี้ในครึ่งแรกของปี2562 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครประมาณ 18,676 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าปีก่อนหน้านี้ ซึ่งถ้าสถานการณ์ต่างๆ ที่มีผลต่อภาวะเศรษฐกิจรวมไปถึงความเชื่อมั่น และกำลังซื้อของคนไทยไม่ปรับตัวดีขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3 และ 4 ของปีนี้ จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี2562 จะต่ำกว่าปีที่ผ่านมา โดยอาจจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 50,000 -55,000 ยูนิต ลดลงจากปีที่แล้วประมาณ 15 – 20%
พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี2558 เป็นต้นมา ซึ่งเป็นช่วงที่การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ มีความชัดเจน และเส้นทางรถไฟฟ้าหลายสายเริ่มการก่อสร้างหรือมีการเปลี่ยนแปลงที่เป็นรูปธรรมชัดเจน ประกอบกับราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างจึงมีผลให้มีแต่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นจึงจะเหมาะสมที่สุด โดยพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างจะยังคงเป็นพื้นที่ที่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อให้ความสนใจซืคอนโดมิเนียมมากต่อเนื่องต่อไป เพราะราคาที่ดินที่ยังคงไม่สูงมาก และยังคงสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรได้
ยอดขายไตรมาส2อืด-ผู้บริโภคยังขาดความเชื่อมั่น
เนื่องด้วยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดมีผลให้การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเกิดการเปลี่ยนแปลง โดยที่เห็นชัดเจนที่สุดคือ เรื่องของราคาขายที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนลดลง แม้ว่าจะมีสัดส่วนมากที่สุดในกลุ่มคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละปี โดยคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายช่วง 100,000 – 149,999 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นแบบชัดเจน เพราะอิทธิพลของเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีผลโดยตรงต่อราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเริ่มมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเช่นกันโดยเฉพาะพื้นที่ในเขต CBD ของกรุงเทพมหานคร
สำหรับอัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2/2562 อยู่ที่ประมาณ 47% ซึ่งค่อนข้างต่ำในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความไม่มั่นใจของกลุ่มผู้ซื้อในตลาดคอนโดมิเนียม แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมจะสร้างความฮือฮาจากการที่มีอัตราการขายถึง 70% ภายในวันที่ 1-2 ของการเปิดขายก็ตาม แต่โครงการส่วนใหญ่ยังคงมีอัตราการขายที่ไม่สูงมาก บางโครงการขายไปได้เพียงไม่กี่ยูนิตเท่านั้นเอง ด้วยปัจจัยหลายๆ อย่างที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ โดยปัจจัยสำคัญคือเรื่องของความกังวลในภาวะเศรษฐกิจระยะยาวของประเทศไทย เรื่องของสงครามการค้า ที่มีผลต่อการส่งออก และกำลังซื้อชาวจีนที่เลือกจะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อนจนกว่าสถานการณ์จะดีขึ้น
ในส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต มีอัตราการขายได้ที่สูงที่สุด เพราะราคาไม่สูงเกินไป แต่ทำเลที่ตั้งแตกต่างจากโครงการที่มีราคาขายสูงกว่า อีกทั้งการเดินทางเข้าเมืองชั้นในยังไม่สะดวกเพราะเส้นทางรถไฟฟ้ายังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างหรือว่าโครงการอาจจะอยู่ไกลออกไปจากเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่เมืองชั้นในตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วมีอัตราการขายที่ไม่สูงมาก เนื่องจากหลายโครงการเปิดขายในเดือนมิถุนายน อีกทั้งมีไม่น้อยที่เปิดขายในสัปดาห์สุดท้ายของเดือนมิถุนายนจึงมีผลให้อัตราการขายต่ำแบบที่เห็นเพราะมีระยะเวลาในการขายไม่มากนั่นเอง
อนึ่ง บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2562 ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การศึกษาตลาด การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาโครงการ การทำวิจัยตลาดอสังหาฯ การพัฒนาและบริหารโครงการอสังหาฯ ธุรกิจนายหน้า ธุรกิจขายฝากอสังหาฯ ทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ นอกจากนี้บริษัทในเครือยังรับทำ AR VR MR และเรื่องการศึกษาทั้งการจัดคอร์สอบรม สัมมนาโดยวิทยากรระดับประเทศ หรือระดับโลกให้กับหน่วยงานราชการและเอกชนต่างๆ
