ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยดัชนี้ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 ในเขตกรุงเทพฯ–ปริมณฑล เริ่มปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัว ปรับเพิ่มขึ้นเป็นเลขหลักเดียว หลังจากที่ปรับขึ้นต่อเนื่องมา 9 ไตรมาส พร้อมระบุ สามพราน – พุทธมณฑล ราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนาพุ่งกว่า 62% รับแผนโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตสายสีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแค และส่วนต่อขยายไปพุทธมณฑลสาย 4

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 236.9 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 3.1 % เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 229.7 จุด และปรับเพิ่มขึ้น  8.8 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด จะเห็นได้ชัดว่าเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง หลังจากมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นตัวเลขสองหลักติดต่อกันถึง 9 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2560 ถึงไตรมาส 1 ปี 2562 (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1-2)

สำหรับ 5 อันดับทำเลที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 2 ปี 2562 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่

1) จังหวัดนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 62.6 % ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอสามพราน อำเภอพุทธมณฑล และอำเภอเมืองนครปฐม เนื่องจากมีแผนโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตสายสีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแค ส่วนต่อขยายไปพุทธมณฑลสาย 4 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น

2) จังหวัดสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 47.3 % ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอเมืองสมุทรสาครและอำเภอกระทุ่มแบนเนื่องจากจะมีการก่อสร้างมอเตอร์เวย์กรุงเทพ-วังมะนาวเชื่อมต่อจากทางด่วนพิเศษช่วงพระราม 2 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น

3) เขตบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 45.8 %

4) เขตบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 40.5 %

และ 5) เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 29.3 % เนื่องจากมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ)ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมาจึงส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น

จากทำเล 5 อันดับแรกข้างต้นได้สะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้นซึ่งเป็นทำเลที่ยังมีฐานราคาต่ำ จึงมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงกว่าบริเวณในกลางเมืองเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ดูตารางที่ 2)

สำหรับทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรกที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) (ดูตารางที่ 3)ได้แก่

1) สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) ซึ่งเป็นโครงการในอนาคตมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 33.5 %

2) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 29.3 % ซึ่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการไปเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู เป็นโครงการในอนาคตซึ่งเป็นส่วนต่อขยายจากสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) แม้ว่าขณะนี้ยังไม่เริ่มก่อสร้าง แต่ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาก็มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 29.3 % เช่นเดียวกับราคาที่ดินช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการที่เปิดให้บริการแล้ว

3) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา)ซึ่งเป็นโครงการในอนาคตมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 22.7 %

4) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) เป็นโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 17.8 %

และ  5) สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย4) เป็นโครงการในอนาคตมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 12.8 %

วิธีการจัดทำข้อมูล : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี

การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyresโดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่

1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน

2) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน