สามสมาคมอสังหาฯนำทีมพบ “มท.1-อนุพงษ์ เผ่าจินดา”  หารือแนวทางแก้ปมกฎหมายหวังปลดล็อกธุรกิจ พร้อมเสนอลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง ในอัตราที่ต่ำเป็นพิเศษให้กับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัย(บ้าน)สองหลังแรก ในทุกระดับราคาเป็นมาตรการระยะยาวหรือเป็นการถาวร

จากความกังวลในทุกมิติที่เกิดจากผลกระทบเศรษฐกิจและการครองชีพของครัวเรือนไทยในหลากหลายทั้งรายได้ การมีงานทำ ภาระค่าใช้จ่าย รวมถึงภาระหนี้สิน ส่งผลให้โหรเศรษฐกิจในทุกสำนักต่างออกมาประสานเสียงว่าปี 2562 ทั้งปีเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ สาเหตุหลักมาจากภาคการส่งออกที่ “หดตัว” และ “อุปสงค์” (Demand)ในประเทศที่มีแนวโน้มชะลอลงทุกภาคส่วน รวมถึงภาคการท่องเที่ยวยังมีแนวโน้มการขยายตัวที่ชะลอลงด้วยเช่นกัน จากปัจจัยดังกล่าวจึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้มี มติการประชุมคณะกรรมการฯ ครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 7 สิงหาคม 2562 ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 1.75 เป็นร้อยละ 1.50 ต่อปี โดยให้มีผลทันที

ในส่วนของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน ผู้ประกอบการ สำนักวิจัยทั้งจากสถาบันการเงิน –เอกชน หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่างเห็นพ้องไปในทิศทางเดียวกันว่า ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะมีการหดตัวไม่ต่ำกว่า 10 % เมื่อเทียบกับปี 2561ทั้งปี ด้วยเหตุผลดังกล่าว การกระตุ้น Demand ของผู้บริโภคภายในประเทศจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จำเป็นต้องเร่งดำเนินการออกมาตรการมารองรับ

รุดพบ มท.1 แก้ปมกม.ปลดล็อกธุรกิจ

ล่าสุด คณะผู้บริหารสามสมาคมอสังหาริมทรัพย์ และสามสมาคมอสังหาฯภูมิภาคตะวันออก (EEC) เข้าพบ มท.1 “พลเอก อนุพงษ์ เผ่าจินดา” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เพื่อแสดงความยินดีและหารือข้อกฏหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและประเด็นเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ ในภูมิภาคตะวันออก (EEC)  ณ กระทรวงมหาดไทย ประกอบด้วย ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย,นายอธิป พีชานนท์นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ,นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและนายพรนริศ  ชวนไชยสิทธิ์  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นต้น

ส่วนสามสมาคมอสังหาฯภูมิภาคตะวันออก (EEC)ที่เข้าพบ มท.1 ในครั้งนี้ประกอบด้วยนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และกรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ,นายวัชระ ปิ่นเจริญ  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา และกรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยพร้อมด้วย  นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง และกรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

เสนอลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง “บ้าน” 2หลังแรก

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่รัฐบาลกำลังดำเนินการอยู่นี้ การเพิ่มการบริโภคในประเทศเพื่อชดเชยการส่งออกที่ลดลงนั้นเป็นสิ่งที่ทำได้ และ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจ “เรียล เซกเตอร์” หลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศ โดยทุกครั้งที่รัฐบาลได้ออกมาตรการมา โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมการโอน และการจดจำนองในการซื้อขายบ้านและที่ดิน จะได้ผลดีต่อภาพรวมทั้งธุรกิจและเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคเสมอ จึงได้ขอให้สนับสนุนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการลดภาระของผู้บริโภคถึงแม้ว่ากรมที่ดินจะไม่ใช่หน่วยงานต้นน้ำในการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการโอน-การจดจำนองหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ แต่การทำนิติกรรมในการซื้อการขาย บ้าน หรือที่ดินนั้นก็ไปจะไปทำ ณ กรมที่ดิน ที่อยู่ภายใต้การกำกับดุแลของกระทรวงมหาดไทย

ทั้งนี้ สำหรับค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าธรรมเนียมโอน ) มีการจัดเก็บในอัตรา 2 % จากราคาประเมิน ส่วนค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) มีการจัดเก็บอยู่ในอัตรา 1% ของมูลค่าที่จำนอง (จำนวนที่กู้ทั้งหมด)

“(เรา)ได้เสนอท่านอนุพงษ์ไปในแง่ที่ว่า การลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองนั้นขอให้เป็นอัตราที่ต่ำเป็นพิเศษให้กับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัย(บ้าน)สองหลังแรก ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯในทุกระดับราคาเป็นมาตรการระยะยาวหรือเป็นการถาวร ไม่ควรเป็นมาตรการระยะสั้น  ” ดร.อาภา กล่าว พร้อมกับขยายความเพื่อให้เห็นภาพว่า สาเหตุที่นำเสนอว่า เป็นบ้านสองหลังแรกที่ได้รับสิทธิประโยชน์ลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองนั้นขอให้เป็นอัตราที่ต่ำเป็นพิเศษ นั้นก็เนื่องจากว่า ในยุคปัจจุบันสังคมไทยได้เปลี่ยนจากเกษตรกรรมมาเป็นอุตสาหกรรมและการบริการ ประชาชน(คน)มีการเคลื่อนย้ายที่อยู่อาศัยตามแหล่งงานซึ่งต่างจากอดีตในยุคเกษตรกรรมที่คนจะปักหลักการอยู่อาศัยในที่เดิม ดังนั้น การซื้อที่อยู่อาศัยหรือการมีบ้านสองหลังจึงถือเป็นเรื่องปกติของคนยุคใหม่ “ไปทำงานที่ไหน ก็ซื้อที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงาน”

นอกจากนี้ยังมีเรื่องอื่นๆที่นำเสนอ “ พลเอก อนุพงษ์ เผ่าจินดา” นั้นก็คือ การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร โดยกว่าจะสร้างเสร็จส่งมอบให้กับลูกบ้านได้นั้นใช้เวลาอย่างน้อย 3-4 ปี ซึ่งในบางครั้งการใช้งานอาคารหรือพื้นที่ส่วนกลางนั้นเกิดทรุดโทรม หรือชำรุด ซึ่งเท่อถึงเวลาจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาดูแล ลูกบ้านก็มักจะเสนอให้ทางผู้ประกอบการเจ้าของโครงการรื้อ ทุบ สร้างขึ้นมาใหม่ ในประเด็นนี้ ทางเจ้าหน้าที่ของรัฐ ในฐานะที่เป็นกรรมการกลางมักจะเสนอให้ทั้งสองฝายคือ ฝ่ายผู้ประกอบการและลูกบ้านไปพูดคุยทำความตกลงกันเอง ผลตามมาคือ คุยกันไม่จบ ! จึงต้องการเรียกร้องให้เจ้าหน้าที่ของรัฐเข้ามามีส่วนร่วมหรือปฎิบัติหน้าที่ตามที่กฎหมายได้ระบุ

“ การเรียกร้องให้เจ้าหน้าที่เข้ามาปฎิบัติหน้าที่ในฐานะเป็นกรรมการกลางนั้น เรื่องนี้มีการพูดคุยกันมานานและบ่อยมาก แต่ในที่สุดพอเกิดเหตการณ์ขึ้นเจ้าหน้าที่ก็จะออกมาให้ 2 ฝ่ายไปพุดคุยกันเองกันเอง ซึ่งไม่จบ ” ดร.อาภา กล่าวย้ำ

หวั่นเกิดสูญญากาศประกาศใช้ประโยชน์ที่ดินEEC(หาก)ไร้ผังเมือง

พร้อมกันนี้ ดร.อาภา ได้กล่าวว่า ในทุกประเด็นที่หารือนั้น พลเอก อนุพงษ์ เผ่าจินดา ได้รับทราบและพร้อมสนับสนุนรวมถึงได้ตอบรับที่จะนำข้อเสนอไปปรับปรุงหรือหาวิธีดำเนินการ ซึ่งก็รวมถึงประเด็นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯภูมิภาคตะวันออก (EEC)ด้วยเช่นกัน โดยดร.อาภา ยังกล่าวให้ความเห็นว่า โดยเฉพาะเรื่อง(ร่าง)แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ 3 จังหวัดในภูมิภาคตะวันออก( EEC)นั้นถ้าประกาศออกมาโดยที่ยังไม่มี(ร่าง)ผังเมืองใหม่ออกมานั้น อาจทำให้เกิดสุญญากาศขึ้นมาได้ “ระหว่างที่รอ(ร่าง)ผังเมืองในแต่ละจังหวัดหรือในแต่ละพื้นที่ หากภาคประชาชนจะยื่นขออนุญาตอะไร ก็อาจจะได้-เสียประโยชน์ที่ไม่เท่ากัน” แต่อย่างไรก็ดี โดยรวมๆแล้วค่อนข้างพอใจกับการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ EEC

ด้านนายวัชระ ปิ่นเจริญ  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา ได้กล่าวว่า ในการเข้าพบพลเอก อนุพงษ์ เผ่าจินดา นั้นได้มีอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองได้เข้าร่วมในครั้งนี้ด้วย พร้อมกับให้รายละเอียดถึง (ร่าง) แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน และ (ร่าง) แผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ที่คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) ได้เห็นชอบเมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2562 หลังจากนั้นกรมโยธาธิการและผังเมือง จะนำเสนอร่างให้คณะรัฐมนตรี(ครม.)พิจารณาบังคับใช้ในเร็วๆนี้ พร้อมกับการปรับปรุงผังเมืองของแต่ละพื้นที่ทั้ง 3 จังหวัด ให้เป็นไปตาม (ร่าง) แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน และ (ร่าง) แผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกต่อไป

“เดิมที่ยังไม่เห็นร่างแผนผังการประโยชน์ที่ดินฯเราก็กังวลพอสมควรแต่หลังจากที่เห็นร่างและได้ทราบรายละเอียดแล้วก็พอใจกับการเปิดกว้างในการพัฒนาอสังหาฯในพื้นที่EEC ” นายวัชระกล่าว พร้อมกันนี้นายวัชระ ยกตัวอย่างให้เห็นว่า ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นสามารถพัฒนาได้ในทุกพื้นที่ ที่อยู่อาศัยที่พัฒนาได้นั้นสามารถทำได้ทุกประเภททั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ (ซึ่งเดิมในบางพื้นที่สามารถพัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยว) อีกทั้งไม่ได้มีข้อกำหนดขนาดพื้นที่ในพัฒนา ยกเว้น อาคารพาณิชย์ ที่ยังคงไว้ให้พัฒนาได้ไม่เกิน 5%ของพื้นที่โดยรวม

อนึ่ง การจัดทำร่างแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้ให้ความสำคัญกับการพัฒนาและอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และได้วางแผนรองรับการพัฒนาพื้นที่ในอนาคตระยะ 20 ปี (2560-2580) ครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัดในพื้นที่ EEC  ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีพื้นที่ 8,291,250 ไร่ โดยในปี 2560 มีประชากร 4,015,168 คน และคาดว่าในปี 2580 จะเพิ่มเป็น 6,006,380 คน