พฤกษาฯหวังรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ-อสังหาฯฟื้นตัว เผยภาพรวมตลาดกทม.-ปริมณฑล เติบโตลดลง13% ขณะที่ยอดโอนเดือนเม.ย.-พ.ค.ลดลง 24% รับทั้งปีปรับลดการเปิดตัวเหลือ 40 โครงการ มูลค่าโครงการรวม  47,400 ล้านบาท ครึ่งปีหลัง ผุด 26 โครงการ มูลค่า 26,952 ล้านบาท พร้อมปรับกลยุทธ์ตลาดเจาะตลาดระดับกลาง 2-7 ล้านบาทมากขึ้น ทั้งหั่นเป้ายอดขาย-รายได้ ลงเหลือ 50,000 ล้านบาท และ45,000 ล้านบาท

นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH  เปิดเผย ถึงในช่วงครึ่งปีหลัง 2562 บริษัทฯคาดว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจแบบเร่งด่วน เพื่อให้ตลาดกลับมาฟื้นตัว หลังจากปัจจุบันภาพรวมของเศรษฐกิจชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งได้รับผลกระทบมาจากปัจจัยภายนอกและภายใน รวมไปถึงมาตรการที่จะเข้ามากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มีตัวตัวแทนไปเสนอกับทางภาครัฐมาบ้างแล้ว ซึ่งบริษัทฯมองว่าหากภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ยังชะลอตัว จะส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กไม่สามารถอยู่รอดในธุรกิจได้ แต่ในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาฯขนาดกลางและขนาดใหญ่ หากมีการบริหารจัดการด้านการเงินและสภาพคล่องที่ดี ยังสามารถดำเนินธุรกิจไปต่อได้

ด้านภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลครึ่งปีแรก  2562 พบว่า มีมูลค่าอยู่ที่ 200,650 ล้านบาท เติบโตลดลงจากปีก่อนถึง 13% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงเดือน เมษายน– พฤษภาคม ที่ผ่านมามียอดโอนอยู่ที่ 41,906 ล้านบาท ลดลงถึง 24% ซึ่งเห็นได้อย่างชัดเจนว่าตลาดเกิดการชะลอตัวลง

สำหรับในปีนี้บริษัทฯมีการปรับลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่เหลือ 40 โครงการ มูลค่าโครงการรวม  47,400 ล้านบาท จากเดิมวางแผนจะเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ 55 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 68,100 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยดังกล่าวมีผลกระทบมาถึงยอดขายของบริษัทที่มีการปรับลดลง และกลยุทธ์การขายในครึ่งปีหลังบริษัทจะเน้นการขายกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการจริงมากขึ้น พร้อมกับการทำการตลาดแบบ Digital Marketing เพื่อช่วยขับเคลื่อนการขาย และพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่มากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วงครึ่งปีหลัง โดยที่ในครึ่งปีหลังจะมีการเปิดโครงการใหม่อีก 26 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 26,800 ล้านบาท  ซึ่งบริษัทฯ ยังคงมุ่งเน้นกลยุทธ์ด้านการขายเจาะกลุ่มลูกค้าที่เป็น Real Demand ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง ผนวกกับการใช้กลยุทธ์การขายแบบครบวงจรผ่าน Sales Excellence อีกทั้งได้มีการวิเคราะห์ จัดการฐานข้อมูลลูกค้าและผู้ที่สนใจซื้อบ้าน (AI Machine Learning) เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ นอกจากนี้บริษัทฯ ยังได้มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งทั้งหมดนี้จะสามารถช่วยให้บริษัทฯ บรรลุตามเป้าหมายที่ยอดขาย 50,000 ล้านบาท และรายได้ 45,000 ล้านบาท ตามที่ตั้งไว้

“ภาพรวมตลาดที่ยังไม่ค่อยดีแบบนี้ ทำให้ครึ่งปีหลังต้องปรับกลยุทธ์การตลาดมากขึ้น  โดยต้องเจาะให้ถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และสามารถครองเป็นอันดับ 1 ในตลาดได้ ซึ่งเรามีข้อมูลที่สามารถวิเคราะห์ตลาดและลูกค้าได้ โดยกลุ่มที่เราจะเน้นในครึ่งปีหลังที่คือ ทาวน์เฮาส์ ราคา 3-5 ล้านบาท บ้านเดี่ยว ราคา 5-7 ล้านบาท และคอนโดฯ ราคา 2-3 และ 3-5 ล้านบาท”นางสุพัตรา กล่าว

สำหรับผลประกอบการในครึ่งปีแรกบริษัทฯ สามารถทำรายได้รวม 19,662 ล้านบาท เติบโตเพิ่มขึ้น 3% ทำกำไรได้อยู่ที่ 2,618 ล้านบาท เติบโตเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมียอดขายอยู่ที่ 23,368 ล้านบาท ซึ่งจากรายได้และกำไรที่เพิ่มขึ้นชี้ให้เห็นว่าพฤกษาฯยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่องท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทั้งนี้บริษัทฯ ยังมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) รวมทั้งสิ้น 36,938 ล้านบาท ซึ่งจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ในปีนี้อยู่ที่ 17,435 ล้านบาท และจากผลการดำเนินงานที่ยังเติบโตในช่วงครึ่งปีแรก พฤกษาจึงได้มีการพิจารณาอนุมัติจ่ายเงินปันผลระหว่างกาลประจำปี 2562 ให้กับผู้ถือหุ้นได้ในอัตราหุ้นละ 0.60 บาท

อย่างไรก็ตามในปี 2562 นี้บริษัทฯได้ปรับลดเป้ายอดขาย ลดลงเหลือ 50,000 ล้านบาท จากเดิมตั้งเป้านอดขายไว้ที่  54,000 ล้านบาท ซึ่งในครึ่งปีแรกยอดขายของบริษัททำได้  23,400 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากครึ่งปีแรกของปีก่อน 4.1% ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่ชะลอตัวตาม ทำให้กระทบต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ยอดขายทั้งตลาดปรับตัวลดลง 8% และกระทบมาถึงยอดขายของบริษัทด้วย

ด้านรายได้ในปีนี้บริษัทปรับเป้าหมายลดลงเหลือ 45,000 ล้านบาท จากเป้าหมายเดิมที่  47,000 ล้านบาท โดยที่รายได้ในครึ่งปีแรกบริษัททำได้  19,600 ล้านบาท ซึ่งการปรับลดเป้ารายได้ในครั้งนี้ได้รีบผลกระทบจากมาตการ ( Loan to Value : LTV) ที่มีผลเมื่อเดือนเมษายน ที่ผ่านมา กระทบให้ยอดโอนในช่วงไตรมาส 2/2562 หดตัวลงอย่างมาก ทำให้การโอนโครงการเกิดการชะลอตัว กระทบยอดโอเทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ซึ่งในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทจะพยายามเร่งการโอนโครงการทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวให้มากขึ้น เพื่อมาผลักดันยอดโอนให้เป็นไปตามเป้าหมายใหม่ที่บริษัทปรับลงมา โดยที่ในครึ่งปีหลังบริษัทจะมีการโอนจากมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) อีก 17,400 ล้านบาท จาก Backlog ทั้งหมดที่มี 36,900 ล้านบาท

นอกจากนี้บริษัทฯยังมีแผนที่จะออกหุ้นกู้ในช่วงเดือนกันยายน 2562 นี้อีก มูลค่า 6,000 ล้านบาท อายุ 3 ปี โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ทดแทนหุ้นกู้ชุดเดิมที่ครบกำหนดอายุ และนำใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนรองรับการดำเนินงานของบริษัท ซึ่งในช่วงนี้บริษัทมองว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการออกหุ้นกู้ เพราะมีต้นทุนดอกเบี้ยต่ำลง หลังจากที่แนวโน้มของดอกเบี้ยอยู่ไนช่วงขาลง ซึ่งทำให้บริษัทมีต้นทุนทางการเงินที่ลดลงด้วย

ด้านนายธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-ทาวน์เฮาส์ PSH กล่าวว่า แผนการดำเนินธุรกิจของกลุ่มทาวน์เฮาส์ในครึ่งปีหลังจะมีการปรับสัดส่วนทาวน์เฮาส์ระดับกลาง-บน เพิ่มขึ้นมาเป็น 20% จากเดิมที่ 10% และสัดส่วนทาวน์เฮาส์ระดับล่าง-กลาง จะมีสัดส่วนเป็น 80% จากเดิมที่ 90% เนื่องจากบริษัทฯเห็นถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ตลาดระดับล่างมีการปรับตัวลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะตลาดระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท และมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง ทำให้ต้องมีการปรับสัดส่วนของทาวน์เฮาส์มาจับกลุ่มระดับกลาง-บนมากขึ้น เพื่อขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และมีความสามารถในการกู้ที่มากขึ้น ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงในการโอนลดลง อีกทั้งหลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ ทำให้มีความเสี่ยงมากขึ้นในการโอน เพราะปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าที่ซื้อทาวน์เฮาส์ของบริษัทฯเพิ่มขึ้นมาเป็น 7-8% จากต้นปีที่ 6% และสัดส่วนลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อในช่วง Pre-approve เพิ่มขึ้นเป็น 30% จากเดิมที่ 10% ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่เป็นการกู้สัญญาที่ 2 ซึ่งบริษัทมีส่ดส่วนกลุ่มลูกค้าดังกล่าวราว 30% ทำให้มีการถูกปฏิเสธมากขึ้น

ขณะเดียวกันหากมีมาตรการควบคุมอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DSR) ออกมาควบคุมการให้วงเงินสินเชื่อไม่เกิน 70% ของรายได้ สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ 30,000 บาท/เดือน บริษัทมองว่าจะส่งผลกดดันต่อการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ทำให้ความสามารถในการกู้ลดลง ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลกระทบให้บริษัทต้องมีการปรับสัดส่วนการพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ไประดับกลาง-บน มากขึ้น และคาดว่าในช่วง 3-4 ปีข้างหน้าสัดส่วนทาวน์เฮาส์ของพฤกษาฯ ระดับกลาง-บนจะเพิ่มเป็น 40% และระดับล่าง-กลางจะลดลงมาเป็น 60% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่บริษัทมองว่ามีความเหมาะสม

“ปีนี้มองว่าเป็นปีปรับฐานของตลาดอสังหาฯ ซึ่งในช่วงครึ่งปีหลังในส่วนของตลาดทาวน์เฮาส์คาดว่าจะหดตัวลงมากกว่าครึ่งปีแรกที่หดตัว 5% ซึ่งการที่ครึ่งปีหลังมีการหดตัวลงแรง เพราะในช่วงปลายปีก่อนที่มีการโอนอย่างมาก ทำให้ครึ่งปีหลังของปีนี้จะหดตัวลงมาจากฐานของปีก่อนที่สูง ซึ่งบริษัทมองว่าปีนี้ตลาดทาวน์เฮาส์จขหดตัว 7%”นายธีรเดช กล่าวในที่สุด