เป็นที่ทราบกันดีว่าปัจจุบันราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและพื้นที่ใจกลางเมือง โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ(CBD) มีพื้นที่ดินเหลือค่อนข้างน้อย และราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งพบว่าที่ดินบางแปลงในทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพมหานคร มีการซื้อขายกันสูงกว่าตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ส่งผลให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดประเภทการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสจึงเริ่มเข้ามามีบทบาทในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หลายโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในเช่นพระราม4 เพลินจิตหรือพระราม9 – รัชดาภิเษก เป็นต้น และหลายโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่เช่าระยะยาว ซึ่งบางโครงการ เป็นโครงการขนาดใหญ่ มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 120,000 ล้านบาท และประกอบด้วยพื้นที่โครงการมากถึง 1.83 ล้านตารางเมตร ซึ่งเทรนด์การพัฒนาการโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครยังคงเป็นกระแสที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุด ตอบโจทย์ผู้บริโภคมากที่สุด และได้รับความสนใจ และการตอบรับมากที่สุดเช่นเดียวกัน
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส เป็นที่นิยมในเป็นอย่างมากในกลุ่มผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย เนื่องจากทราบกันดีว่าที่ดินในกรุงเทพมหานครตามแนวรถไฟฟ้า และพื้นที่ใจกลางเมืองโดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ(CBD) มีพื้นที่เหลือน้อยมาก และราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งพบว่าที่ดินบางแปลงในทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพมหานครมีการซื้อขายกันสูงกว่าตารางวาละ 3.1 ล้านบาทในช่วงที่ผ่านมาทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุด ประเภทผสมผสานจึงเริ่มเข้ามามีบทบาทในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นแนวคิดในการรวมพื้นที่ที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำหรับการพาณิชย์เข้าอยู่ในสถานที่เดียวกัน ซึ่งโครงการมิกซ์ยูส(Mixed-use) ในพื้นที่โครงการหนึ่งจะมีการแบ่งโซนที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยพบว่าเกือบทั้งหมดเป็น High Rise Condominium ซึ่งยังคงแยกสัดส่วนชัดเจน นอกจากนี่ยังประกอบด้วยโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติซึ่งทราบกันดีว่าในช่วง4-5 ปีที่ผ่านมา ตลาดท่องเที่ยวในประเทศไทยมีการเติบโตแบบก้าวกระโดดมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยกว่า 38 ล้านคนในปี พ.ศ. 2561 ที่ผ่านมาและคาดการณ์ว่าจะพุ่งสูงถึง 40 ล้านคนในปีนี้ โดยสร้างรายได้จากการท่องเที่ยวเกือบ2.0 ล้านล้านบาท และยังประกอบด้วยศูนย์การค้าคอมมูนิตี้มอลล์รวมร้านค้าต่างๆ และอาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้น ซึ่งนอกจากจะเป็นที่นิยมของผู้ประกอบการเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาแล้ว โครงการที่เป็นอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ยังเป็นที่สนใจของกลุ่มผู้ซื้อ และนักลงทุนทั้งชาวไทย และต่างชาติเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา
นอกจากนี้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสสำหรับผู้ประกอบการมองว่า การพัฒนาแค่คอนโดมิเนียมอาจไม่คุ้มค่าเท่าที่ควรดังนั้นการทำโครงการมิกซ์ยูส(Mixed-Use) จะสามารถตอบโจทย์ได้ดีกว่ารวมทั้งใช้พื้นที่ได้เกิดประโยชน์มากที่สุด อีกทั้งยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการทำให้การลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยขาย หรือเช่า อาจจะได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นในอนาคต
จากอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ณ ช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมาพบว่า อุปทานสะสมของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ในกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมประมาณ 12,645 ยูนิตโรงแรม 7,400 ยูนิต พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 1,373,760 ตารางเมตร เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ประมาณ 1,988 ยูนิต และอาคารสำนักงานอีกกว่า 1,066,726 ตารางเมตร
นอกจากนี้ยังพบว่ามีอุปทานที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมประมาณ 16,457 ยูนิตโรงแรม 7,429 ยูนิต พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 1,193,055 ตารางเมตร เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ประมาณ 2,941 ยูนิต และอาคารสำนักงานอีกกว่า 1,229,623 ตารางเมตร
จากข้อมูลพบว่า อุปทานที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครในส่วนของพื้นที่ค้าปลีก และอาคารสำนักงานให้เช่าประเภทละกว่า 1 ล้านตารางเมตร ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่เล็งเห็นว่าการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสจะสามารถตอบโจทย์ได้ดีกว่าการแค่พัฒนาที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว และยิ่งเป็นการเพิ่มความสนใจให้กลุ่มผู้ซื้อมากขึ้น รวมทั้งยังสามารถใช้พื้นที่ได้เกิดประโยชน์มากที่สุด อีกทั้งยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการ ทำให้การลงทุนไม่ว่าจะเป็นการปล่อยขายหรือเช่าอาจจะได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นในอนาคต
นอกจากนี้พบว่าปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่มูลค่าการพัฒนาแต่ละโครงการสูงกว่า 10,0000 ล้านบาท มากกว่า 10 โครงการ ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ถึงแม้ว่าบางโครงการจะเป็นโครงการพัฒนาที่ตั้งอยู่บนพื้นที่เช่ากว่า 100 ไร่ พื้นที่อาคารรวม(GFA) 1,830,000 ตารางเมตร ด้วยมูลค่าการลงทุนมากกว่า 120,000 ล้านบาท แต่ผู้ประกอบการก็มั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี เนื่องจากโครงการตอบโจทย์ทั้งในส่วนของการอยู่อาศัยแหล่งงาน รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบถ้วน ภายในพื้นที่โครงการซึ่งลูกค้าจะสามารถได้รับความสะดวกสบายอย่างสมบูรณ์แบบ
ในช่วงสิ้นครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมาพบว่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสแล้วกว่า 52 โครงการ รวมมูลค่าการพัฒนากว่า407,690 ล้านบาท และมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต รวมมูลค่าอีกกว่า 687,890 ล้านบาท รวมมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1,095,580 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นมูลค่าการพัฒนาที่สูงเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในปี พ.ศ. 2568 หากโครงการขนาดใหญ่ย่านพระราม 4 ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการ จะส่งผลให้ในปีนั้นจะมีมูลมูลค่าโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครสูงกว่า 140,000 ล้านบาท
หากพิจารณารายทำเลของมูลค่าโครงการสะสม และในอนาคตของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ในกรุงเทพมหานครจะพบว่า 34% อยู่ในพื้นที่สุขุมวิท ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 370,573 ล้านบาท รองลงมาในพื้นที่ลุมพินีประมาณ 20% ด้วยมูลค่าการพัฒนากว่า 222,105 ล้านบาทและพื้นที่พระราม 4 ประมาณ 15% ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมกว่า 162,300 ล้านบาท ซึ่งจากข้อมูลพบว่าทั้ง 3 พื้นที่ ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ(CBD) ซึ่งเป็นทำเลที่มีราคาที่ดินค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก และพบว่าในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการขนาดใหญ่บางราย ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส บนที่ดินเช่าขนาดใหญ่ใจกลางเมืองเนื่องจากเล็งเห็นถึงศักยภาพของที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ(CBD) ว่า เป็นทำศักยภาพที่มีความต้องการที่ค่อนข้างสูง ทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติเนื่องจากเล็งเห็นว่า การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสยิ่งเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ และสามารถได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงถึงแม้ว่าจะต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินที่ค่อนข้างสูง แต่ก็คุ้มค่าสำหรับการลงทุน
จากการก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ในปัจจุบัน ที่กระจายตัวอยู่ในพื้นที่โดยรอบของกรุงเทพมหานคร ส่งผลให้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ และขนาดกลางบางรายเริ่มเห็นโอกาสการลงทุน กระจายความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในการแข่งขันเข้าไปพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากขึ้น เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะย่านพระราม 9 – รามคำแหง พบว่าเป็นทำเลที่ค่อนข้างคึกคักในช่วงที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการขนาดกลาง และขนาดใหญ่ อยู่ระหว่างการพัฒนา ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสหลายโครงการเพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อ และนักลงทุนที่กระจายตัวออกไป โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีนที่ทราบกันดีว่าในช่วงที่ผ่านมากลายมาเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปัจจุบัน โดยเฉพาะในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมที่มีการเติบโตแบบก้าวกระโดด ซึ่งพบว่าในปี พ.ศ. 2561 ที่ผ่านมามีของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวจีนสูงถึง 39,178 ล้านบาท(ขยายตัว65.9% จากปีก่อน) โดยคิดเป็น 43% ของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติและในปี พ.ศ. 2562 นี่อาจจะพุ่งสูงกว่า 45,000 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มลูกค้าชาวจีนเหล่านี้สนใจโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการพัฒนาแบบมิกซ์ยูสเป็นอย่างมาก และจะเป็นตัวเลือกแรกๆสำหรับการเข้ามาลงทุน ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเห็นโอกาสในการลงทุนในส่วนนี้ จึงมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส เพื่อรองรับกำลังซื้อในส่วนนี้ที่ยังคงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง
