ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยธปท.คลายเกณฑ์ LTV สำหรับผู้กู้ร่วมพยุงตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ขยายตัวได้ 5% แต่ย้ำทั้งปียอดการโอนกรรมสิทธิ์ยังติดลบอยู่ที่ 10% พร้อมสนับสนุนรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯโดยตรงช่วยทั้งผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและช่วยระบายสต็อกคงค้างในตลาด ขณะเดียวกันหวั่นเกณฑ์ใหม่ธปท.กำหนดมาตรฐานกลาง DSR เป็นอุปสรรคใหม่และใหญ่ตลาดอสังหาฯ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยถึงกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนปรนมาตรการ (Loan to Value : LTV) ในกรณีการนับสัญญากู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว และมีผลบังคับใช้ทันทีนั้น จะช่วยให้ภาพรวมการโอนอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ดีขึ้นเล็กน้อย และเชื่อว่าจะช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในการอยู่อาศัยได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น เพราะปัจจุบันผู้บริโภคกลุ่มนี้ก็มีอยู่ประมาณครึ่งหนึ่งของยอดผู้ขอสินเชื่อรวมหรือกว่า 3 หมื่นราย มีสิทธิ์กลับเข้ามากู้ในสัญญาแรก ส่วนที่ว่าเมื่อยื่นขอกู้แล้วจะกู้ผ่านหรือไม่นั้นก็ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้กู้และเกณฑ์การพิจารณาของธนาคาร

“การผ่อนปรน LTV จะช่วยผู้บริโภคจำนวนหนึ่งที่ติดเงื่อนไขมีโอกาสเข้ามาสู่ระบบซึ่งก็จะช่วยเรื่องโอนได้ระดับหนึ่งและส่งผลให้การขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ในครึ่งหลังของปี 2562 ดีขึ้นจากครึ่งแรกราวๆ 5 % แต่เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนก็ยังติดลบอยู่” ดร.วิชัย กล่าว พร้อมกับได้คาดการณ์ว่าในปีนี้ยอดโอนกรรมสิทธิ์น่าจะลดลงจากปี 2561 ประมาณ 17-20% แต่เมื่อธปท.ได้ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะติดลบน้อยลงคือประมาณ 10 % ขณะที่ต่างจังหวัดน่าจะติดลบประมาณ 4.8% แต่อย่างไรก็ตาม หากมองภาพรวมทั้งประเทศคาดว่าน่าจะติดลบประมาณ 10 % โดยมีรายละเอียดโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้ คือ

1.1    ภาพรวม หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ กทม.+ปริมณฑล – ไตรมาส 2/2562 คือ 40,442 หน่วย ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน -15.3% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ของปีก่อน -18.9%

1.2   ภาพรวม หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ กทม.+ปริมณฑล “เฉพาะแนวราบ” – ไตรมาส 2 /2562 คือ 22,091 หน่วย ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน -14.0% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ของปีก่อน -11.2%

1.3  ภาพรวม หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ กทม.+ปริมณฑล “เฉพาะคอนโด” – ไตรมาส 2/2562 คือ 18,351 หน่วย ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน -16.9.0% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ของปีก่อน -26.6%

1.4   ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ ปรับตัวมาใกล้เคียงกับตัวเลขในปี 2560 ดังนั้น หากมีการออกมาตรการสนับสนุนและมีปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจที่ดีแล้วจะทำให้

– ภาพรวมไตรมาส 3/2562 ขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +7.1% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมารส 3 ของปีก่อน -10.9%

– ภาพรวมไตรมาส 3/2562 “เฉพาะแนวราบ” ขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +9.7% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีก่อน -0.6%

– ภาพรวมไตรมาส 3/2562 “เฉพาะคอนโด” ขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +3.9% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมารส 3 ของปีก่อน -2.7%

1.5  ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ Q3/2562

–    ภาพรวมไตรมาส 3/2562 ขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +7.1% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมารส 3 ของปีก่อน -10.9%

–  ภาพรวมไตรมาส 3/2562 “เฉพาะแนวราบ” ขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +9.7% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีก่อน -0.6%

–  ภาพรวมไตรมาส 3/2562 “เฉพาะคอนโด” ขยายตัวได้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน +3.9% และ ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมารส 3 ของปีก่อน -2.7%

1.6  ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งปี 2562

–  ภาพรวมทั้งปี 2562 ขยายตัวได้ ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน -10.2%

–  ภาพรวมทั้งปี 2562 “เฉพาะแนวราบ” ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน -3.5%

–   ภาพรวมทั้งปี 2562 “เฉพาะคอนโด” ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน -17.0%

หนุนออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯโดยตรง

ดร.วิชัย ยังกล่าวให้ความเห็นว่า จากการที่ธปท.และสมาคมสินเชื่อ ออกมาระบุว่าการปล่อยสินเชื่อใหม่ยังมีการขยายตัวนั้นค่อนข้างสวนทางกับตัวเลขที่ทางศูนย์ข้อมูลมี ดังนั้นตัวเลขที่มีการขยายตัวน่าจะมาจากการรีไฟแนนซ์มากว่า  อย่างไรก็ดี กรณีที่คณะรัฐมนตรีเศรษฐกิจ (ครม.ศก.) มีมติเห็นชอบออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจวงเงิน 3.1 แสนล้านบาทนั้น มองว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะเงินดังกล่าวจะถูกส่งตรงไปยังรากหญ้าช่วยกระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายทันที แต่คงไม่มาถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ ส่วนตัวเห็นด้วยหากรัฐบาลจะออกมาตรการมากระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯโดยตรงจะช่วยทั้งผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและช่วยระบายสต็อก โดยไม่จำเป็นต้องเป็นมาตรการเดิมๆ เหมือนที่เคยออกมาก่นหน้า กล่าวคือ ในการออกมาตรการอะไรมาควรพิจารณาและดูความเหมาะสมในแต่ละพื้นที่ว่ามีพื้นฐานลักษณะของความต้องการซื้อบ้านที่แตกต่างกันด้วย อีกทั้งควรดูปัจจัยแวดล้อมอื่นๆประกอบด้วยเช่นกัน

“ แต่ละพื้นที่คนซื้อมีพื้นฐานแตกต่างกัน หากพื้นที่ใดมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยทดแทนการเช่าก็จะต้องคลายกฎเกณฑ์ LTV ลง เพื่อให้คนเหล่านี้สามารถซื้อได้ แต่หากพื้นที่ใดมีการซื้อเพื่อเก็งกำไรค่อนข้างมาก ก็ไม่ต้องผ่อนเกณฑ์ให้” ดร.วิชัย กล่าวให้ความเห็น พร้อมกับย้ำว่าในช่วงที่ผ่านมาทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯก็ได้ส่งรายงานข้อมูลภาคอสังหาริมทรัพย์ไปให้ทางผู้บริหารสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.)

อนึ่ง : เมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2562 สามสมาคมอสังหาฯนำทีมพบ “มท.1-อนุพงษ์ เผ่าจินดา”  หารือแนวทางแก้ปมกฎหมายหวังปลดล็อกธุรกิจ พร้อมเสนอลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง ในอัตราที่ต่ำเป็นพิเศษให้กับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัย(บ้าน)สองหลังแรก ในทุกระดับราคาเป็นมาตรการระยะยาวหรือเป็นการถาวร

หวั่นเกณฑ์ใหม่ธปท.กำหนดมาตรฐาน DSR คือ อุปสรรคใหม่และใหญ่ตลาดอสังหาฯ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันธปท. อยู่ระหว่างการดำเนินการใน 2 เรื่องสำคัญเพื่อดูแลปัญหาหนี้ครัวเรือน ได้แก่ 1. การกำหนดแนวทางการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ากลุ่มเปราะบาง ควบคู่ไปกับ 2.การเตรียมกำหนดมาตรฐานกลางสำหรับการปล่อยสินเชื่อโดยพิจารณาจากภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio : DSR) มาใช้เป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อโดยเฉพาะกลุ่มเปราะบางที่มีความเสี่ยงในการก่อหนี้เกินตัว โดยขณะนี้ ยังคงอยู่ระหว่างรอการเปิดเผยรายละเอียดอย่างเป็นทางการจากธปท.ที่คาดว่าจะเปิดเผยในช่วงปลายปีนี้และประกาศใช้ในปี 2563

ต่อประเด็นดังกล่าวว่า ดร.วิชัย ให้ความเห็นว่า น่าจะส่งผลกระทบและเป็นอุปสรรคใหม่ที่ใหญ่ต่อการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงควรพิจารณาออกมาตรการในจังหวะที่เหมาะกับเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ไม่ควรออกมาในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดีหรือชะลอตัว เพราะนั่นเท่ากับว่าเป็นการซ้ำเติม ซึ่งเดิมทีแต่ละแบงก์ก็มีการกำหนด DSR อยู่แล้วและปรับตามหรือยืดหยุ่นตามศักยภาพของลูกค้าบางลุ่มบางรายได้ แต่หากมาตรฐานกลางที่กำหนดใช้เกณฑ์เดียวกันหมดตามที่ ธปท.สำหรับการคำนวณสัดส่วน DSR มีความเข้มงวดมากขึ้น ก็อาจส่งผลกระทบต่อการขอสินเชื่อใหม่ของผู้บริโภครวมถึงการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อใหม่ของสถาบันการเงินให้แก่ผู้กู้รายย่อยที่มีภาระหนี้บางส่วนอยู่ก่อนแล้ว