โครงการ MS Siam Tower (เอ็ม เอส สยาม ทาวเวอร์)

ด้วยเพราะสายสัมพันธ์อันยาวนาน ระหว่าง 2 ตระกูลเก่า “ศรีเฟื่องฟุ้ง” กับ “สวาทยานนท์” โดย “วิชัย สวาทยานนท์” ผู้ปลุกปั้นธุรกิจผลิตแห อวน บ้านและที่ดิน อาคารสำนักงานให้เช่า และเป็นเจ้าของ “ อาคารมหาทุน” อาคารสูงยุคแรกๆเมื่อร่วม 50 ปีย่านเพลินจิตที่พัฒนาในนามบริษัท มหาทุนพลาซา จำกัด มีเพื่อน คือ “ ดร.บุญทรง ศรีเฟื่องฟุ้ง” ผ่านเครือข่ายหอการค้าไทย-จีน จึงร่วมทุนกันพัฒนา “อาคารไทยซีซี ทาวเวอร์” สำนักงานให้เช่าบนถนนสาทรที่อยู่ในทำเลที่ดีตึกหนึ่งมาตั้งแต่ปี 2537 ในนามบริษัท ศรีสยาม พรอพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ซึ่งมีตระกูลศรีเฟื่องฟุ้ง ถือหุ้นอยู่ด้วยในสัดส่วนกว่า 10 %

ทั้งสองอาคาร คืออาคารมหาทุน และ อาคารไทยซีซี ทาวเวอร์ เป็นการเช่าที่ดินระยะยาวมาพัฒนา โดยอาคารมหาทุนเช่าสัญญา30 ปี ต่อสัญญาครั้งละ 10 ปี2 ครั้ง ปัจจุบันเหลือเวลาเช่าอีกว่า 10 ปี ขณะที่อาคารไทยซีซีทาวเวอร์ ได้ต่อสัญญาเช่าใหม่ทำให้เหลือสัญญาเช่า 15-16ปี …. และนี่คือจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญของ 2 ตระกูลนักธุรกิจ และนักพัฒนาที่ต้องการมีสินทรัพย์ที่สร้างรายได้หรือผลตอบแทนประจำบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองทดแทนการเช่าที่ดินผู้อื่นมาพัฒนาเฉกเช่นอดีตก่อนหน้า ซึ่งนั่นจึงก่อเกิดการรวมกลุ่มร่วมทุนกันในนามบริษัท ทุนศรีสยาม จำกัด ยื่นจดทะเบียนก่อตั้งบริษัทเมื่อปี 2556 เพื่อประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยทุนจดทะเบียน 700 ล้านบาท (ชำระเต็ม) ทั้ง2ตระกูลเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่รวมกันในสัดส่วน 50 % ที่เหลือเป็นการถือหุ้นในนามบุคคล โดย“ ดร.บุญทรง. ศรีเฟื่องฟุ้ง” เป็นประธานกรรมการ ขณะที่ “วิชัย สวาทยานนท์”เป็นกรรมการผู้จัดการ และมี “กรวิชญ์ สวาทยานนท์” ทายาท “วิชัย สวาทยานนท์”  บริหารงานในฐานะผู้จัดการทั่วไป บริษัท ทุนศรีสยามจำกัด

กรวิชญ์ สวาทยานนท์

“สองกลุ่มเราต้องการมีทรัพย์สินที่เป็นพร็อพเพอร์ตี้ถาวรเป็นของเราเองให้ผู้ร่วมทุนได้ถือครองในระยะยาว และผมก็เป็นคนมองหาทำเล” … กรวิชญ์ กล่าวพร้อมกับเล่าถึงเหตุผลที่เลือกทำเลพระราม 3 นำร่องโครงการ MS Siam Tower (เอ็ม เอส สยาม ทาวเวอร์) อาคารสำนักงานพรีเมี่ยมแห่งแรก บนเนื้อที่กว่า 7ไร่ หัวมุมถนนพระราม 3 และวงแหวนอุตสาหกรรม มากจาก 5 ปัจจัยหลัก คือ

• ย่านพระราม 3 มีอาคารสำนักงานอยู่จำนวนจำกัด ในขณะที่ความต้องการเช่ายังมีอยู่ตลอด
• อนาคตพระราม 3 จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
• ราคาที่ดินต่ำกว่าพื้นที่ในเมือง
• การแข่งขันต่ำกว่าในเมืองและทำเลที่ตั้งสามารถชมวิวของแม่น้ำได้อย่างชัดเจน
• ทำเลแห่งนี้อยู่ไม่ไกลจากตัวเมือง เดินทางเข้าสู่ถนนสายหลักและย่านธุรกิจใจกลางเมือง(CBD-Central Business District) ได้สะดวก

ที่ดินแปลงดังกล่าวบริษัททุนศรีสยาม จำกัดได้ซื้อมาจากธนาคารกรุงศรีอยุธยาจำกัด(มหาชน) ที่ยึดมาจากเจ้าของเดิมคือกลุ่มบริษัทสหวิริยาสตีลอินดัสตรี กว่า 7 ไร่(จากทั้งหมด 14 ไร่)นั้น บริษัททุนศรีสยามนำออกมาบางส่วนเพื่อพัฒนาโครงการ MS Siam Tower ส่วนที่ดินที่เหลืออีกประมาณ 7 ไร่สำหรับรองรับแผนการพัฒนาในอนาคตแต่ก็ยังไม่มีความชัดเจนว่าจะพัฒนาในรูปแบบใด “เมื่อ4-5ปีก่อนเราซื้อมาในตอนนั้น ราคาไม่ถึง 2 แสนบาทต่อตารางวาแต่วันนี้ราคาพุ่งเป็นกว่า 3-4 แสนบาทแล้ว”

ทั้งนี้ โครงการ MS Siam Tower เป็นอาคารสำนักงาน 38 ชั้น แวดล้อมด้วยทัศนียภาพอันงดงามของแม่น้ำเจ้าพระยาและพื้นที่ปอดสีเขียวขนาดใหญ่ของกรุงเทพฯ อย่างบางกระเจ้า บนหัวมุมถนนพระราม 3 และวงแหวนอุตสาหกรรมด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 2,600 ล้านบาท โดยมีธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน)ให้การสนับสนุนวงเงินสินเชื่อ 1,460 ล้านบาท ส่วนบริษัท ปักกิ่ง เออร์บัน- คอนสตรัคชั่น ยาไถ่ (ไทย) คอนสตรัคชั่นกรุ๊ป เป็นผู้ก่อสร้างงานโครงสร้างและสถาปัตยกรรม

ปัจจุบันโครงการดังกล่าวได้ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว ซึ่งคณะผู้บริหารบริษัท ทุนศรีสยาม จำกัด พร้อมด้วยแขกผู้มีเกียรติ พลเอกสุรยุทธ์ จุลานนท์  คุณหลี่ ชุนหลิน ที่ปรึกษาและกงสุลใหญ่ สถานทูตจีนประจำประเทศไทย คุณจาง ตงฮ้าว ที่ปรึกษาสถานทูตจีนประจำประเทศไทย คุณจิตติ ตั้งสิทธิ์ภักดี ประธานหอการค้าไทย-จีน   และดร.แสงชัย โสตถีวรกุล นายกสมาคมแต้จิ๋วแห่งประเทศไทย ร่วมงานเปิดอาคารอย่างเป็นทางการไปเมื่อ23 สิงหาคม 2562 โดยมีซีบีอาร์อี ประเทศไทย เป็นตัวแทนแต่เพียงผู้เดียวในการปล่อยเช่าอาคาร

โครงการ MS Siam Tower เป็นการพัฒนาสำนักงาน(ออฟฟิศ)ขึ้นในย่านพระราม3 ในรอบ 11ปี หลังจากมีอาคารศุภาลัย เป็นการรองรับความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานที่ต้องการขยายพื้นที่เดิม และรองรับความต้องการที่ล้นจากใจกลางเมืองในราคาที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับทำเลที่ใกล้กันเช่นทำเลสาทร สีลมที่มีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 950 – 1,000 กว่าบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าค่าเช่าพื้นที่ในอาคาร MS Siam Tower ที่คิดอยู่ที่อัตรา 650 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อีกทั้งยังสะดวกในการเดินทางไปยังโรงงานอุตสาหกรรม กลุ่มผู้เช่าหลายรายเดิมมีการเช่าสำนักงานในย่านพระราม3อยู่แล้วย้ายออฟฟิศหรือขยายออฟฟิศด้วยการมาเช่าพื้นที่ในอาคาร MS Siam Tower เพิ่ม

ด้าน รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเสริมว่า ขณะนี้มีผู้เช่าพื้นที่ในอาคาร MS Siam Towerแล้วกว่า 60% ก่อนการเปิดอาคารอย่างเป็นทางการ กลุ่มผู้เช่าจากหลายธุรกิจ เช่น กลุ่มธุรกิจเทคโนโลยี และธุรกิจอาหาร   นอกจากนี้ MS Siam Tower มีการก่อสร้างและการจัดการระบบภายในต่างๆ ที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมตามมาตรฐานอาคารสีเขียวระดับโลก (LEED –  Leadership in Energy and Environmental Design) จากสหรัฐอเมริกา และยังตอบโจทย์สำหรับผู้ที่ต้องการพื้นที่สำนักงานหลายชั้นที่สามารถสร้างบันไดส่วนตัวเชื่อมระหว่างชั้นได้ หรือผู้ที่ต้องการพื้นที่เพียง 100 ตารางเมตร แต่ได้พื้นที่ในอาคารสำนักงานเกรดพรีเมี่ยม ในราคาที่ย่อมเยากว่าและเดินทางสะดวกสู่ย่านใจกลางธุรกิจ

ภายใน 14 ปีถึง“จุดคุ้มทุน”- สร้างผลตอบแทน 8-9%

ทั้งนี้ อาคารสำนักงานให้เช่าในย่านพระราม 3 ที่มีพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปมีจำนวนไม่มากประมาณ 3 อาคาร คือ อาคารศุภาลัย อัตราการเช่าพื้นที่ 90% ,อาคารปัญจธานี ทาวเวอร์ อัตราการเช่าพื้นที่ประมาณ 80% โดยเฉลี่ยอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 450-500บาทต่อตารางเมตร และอาคาร MS Siam Tower ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานล่าสุดในย่านพระราม 3

 “การทำให้อาคารได้มาตรฐาน LEED ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 20 % แต่ผมมองว่ามันคุ้มที่จะลงทุนรองรับอนาคตและความต้องการของตลาดผู้เช่า” กรวิชญ์ กล่าวย้ำ พร้อมกับมั่นใจว่า โครงการ MS Siam Tower จะมีผู้เช่าเต็มหรือเกือบ100 %ในปี 2563 และคาดว่าน่าจะถึง “จุดคุ้มทุน”หรือ “Break-Even Point” ภายใน 14 ปี จากนั้นคาดว่าจะสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นบริษัททุนศรีสยาม 8-9 %

อาคาร MS Siam Tower  มีพื้นที่ใช้สอยภายในอาคารประมาณ 43,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่สำนักงาน 40,000 ตารางเมตร และพลาซ่าประมาณ 3,000 ตารางเมตร พื้นที่ต่อชั้นสำนักงาน 1,200 – 1,300 ตารางเมตร โดยมีความสูงจากพื้นจรดฝ้า 2.80 เมตร มีลิฟต์โดยสาร 12 ตัว พร้อมลิฟต์บริการ 1 ตัว และลิฟต์ที่จอดรถ 2 ตัว มีพื้นที่จอดรถสูง 10 ชั้น จอดรถได้กว่า 800 คัน  พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครันภายในอาคาร ซึ่งประกอบไปด้วยพื้นที่ค้าปลีก 2 ชั้น มีศูนย์อาหาร ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ฟิตเนส ร้านสะดวกซื้อ   ที่ตั้งของอาคารยังรายล้อมด้วยคอนโดมิเนียม ธนาคารชั้นนำ

“กลุ่มธุรกิจเราเน้นพื้นที่ทำเลใหม่ๆ การแข่งขันไม่สูง แต่มีศักยภาพในอนาคต และมีความต้องการตลาด” ซึ่งนั่นก็คือกรอบแนวคิดการเลือกทำเลในการทำธุรกิจที่ “กรวิชญ์” ได้กล่าวย้ำๆอยู่เสมอตลอดช่วงการพูดคุย

จับมือกลุ่มทุนพื้นที่ลุยอสังหาฯ อีอีซี

ทั้งนี้ หากพิจารณาถึงรูปแบบการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่ม “ สวาทยานนท์” ผ่านบริษัทในเครือ นั้นจะมีทั้งการลงทุนเดี่ยวๆภายใต้แบรนด์ “สุขนิเวศน์” ทำเลย่านสุขสวัสดิ์และขยายโครงการอื่นๆ ในกรุงเทพฯ หลังจากนั้นขยายโครงการออกมายังปริมณฑลและภาคตะวันนออกอีกมากมายซึ่งมีทั้งที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์  คอนโดมิเนียม เป็นต้น

นอกจากการบุกลงทุนพัฒนาอสังหาฯแบบบุกเดี่ยวแล้วการเข้าไปลงทุนในลักษณะ “ร่วมทุน” กับพันธมิตรถือว่าเป็นอีกกลุยทธ์หลักด้วยเช่นกันซึ่งนอกจากกลุ่ม “ สวาทยานนท์” จะร่วมทุนกับกลุ่มตระกูล “ศรีเฟื่องฟุ้ง” แล้ว ที่ผ่านมากลุ่ม “ สวาทยานนท์” ยังใช้บริษัท มหาทุนพลาซา จำกัด เข้าร่วมทุนกับนายศิริชัย ชลไพรพิมลรัตน์ กลุ่มทุนพัฒนาที่ดินย่านภาคตะวันออกหรือพื้นที่อีอีซี และกลุ่มนายณรงค์ศักดิ์ พุทธพรมงคล ประธานกรรมการบริหารบริษัท เกลือเจริญ อินเตอร์เนชั่นแนล  ผู้ผลิตเกลือปรุงทิพย์ เพื่อพัฒนาอสังหาฯแนวราบในจ.ชลบุรี และระยอง ได้แก่โครงการบ้านสิริศา ซึ่งมีทั้งบ้านเดี่ยวและอาคารพาณิชย์ ระดับราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านบาทขึ้นไป โดยดำเนินการในนามบริษัท ปราการ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

“เราไปลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯมานานเป็น 10 ปีแล้วถึงวันนี้มีไม่น้อยกว่า 20-30 โครงการ” กรวิชญ์ กล่าวพร้อมกับบอกว่า ทำเลที่เข้าไปลงทุนมีทั้ง พัทยา ศรีราชา บ้านฉาง แหลมฉบัง สัตหีบ และทำเลต่างๆดังกล่าวมีที่ดินที่รอการพัฒนาหลายแปลงแต่ละแปลงขนาดที่ดินตั้งแต่ 30-100 ไร่ และกลุ่มบริษัทฯก็พร้อมที่จะซื้อที่ดินแปลงใหม่ๆมาพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันมีแลนด์แบงก์สะสมในพอร์ตหลายแปลงทั้งที่อยู่ในกรุงเทพ ฯเช่น ย่านพระราม 2 ซึ่งนอกจากจะได้ซื้อที่ดินเพื่อรองรับการก่อสร้างอาคารสำนักงานให้เช่าแห่งใหม่แทนอาคารมหาทุน เพลินจิต หลังจากหมดสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน

“พระราม 2 เป็นทำเลที่มีอนาคตเข้าหลักเกณฑ์การเลือกทำเลลงทุนของเรา คือราคาที่ดินต่ำ เป็นทำเลอนาคต เดินทางเข้าเมืองสะดวกไม่ต่างไปจากทำเลพระราม 3ที่เราลงทุนสร้างอาคาร MS Siam Tower และก็ยังมีที่ดินอีก 7 ไร่ในบริเวณเดียวกันที่รองรับการพัฒนา”นายกรวิชญ์ พร้อมกับเล่าด้วยว่านอกจากนี้วางแผนขยายการลงทุนในพื้นที่รองรับความต้องการสำนักงานในอนาคต ย่านพระราม2 ทำเลบางนา-ตราด ก็เป็นอีกเป้าหมายหนึ่งในการขยายการพัฒนาอสังหาฯของกลุ่ม “ สวาทยานนท์”

การเดินเกมรุกอสังหาฯและการเข้าไปถือหุ้นในบริษัทใดบริษัทหนึ่งของคนใดคนหนึ่งในตระกูลเก่า“ สวาทยานนท์” ไม่ว่าจะเป็นการบุกแบบ“ฉายเดี่ยว”หรือบุกแบบเข้า“ ร่วมทุน ”กับพันธมิตรนับว่าเป็นที่น่าสนใจและจับตามองอย่างยิ่ง!! ซึ่งก็รวมถึงการข้าไปลงทุนในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างบริษัทเอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ JSP ที่ “สวาทยานนท์” เข้าไปเทคโอเวอร์แบบเป็นมิตรจากผู้ถือหุ้นกลุ่มหนึ่งมาในช่วงก่อนหน้านี้ด้วย

โครงการคอนโดพัทยาพอช พัทยาเหนือ บนพื้นที่กว่า 2 ไร่ พัฒนาเป็นอาคารสูง 1 อาคาร 35 ชั้น และ 1 อาคารจอดรถ 6 ชั้น จำห้องทั้งหมด  439 ห้อง ราคาขายเริ่ม 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตรสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธ์ให้ลูกค้าตั้งแต่ปี 2560  มีแบบห้อง / พื้นที่ห้อง ดังนี้

แบบสตูดิโอ ขนาดพื้นที่ 22.45 – 27.55 ตารางเมตร

แบบ 1 ห้องนอน ขนาดพื้นที่   27.10 – 37.25 ตารางเมตร

แบบ 2 ห้องนอน ขนาดพื้นที่   49.35 ตารางเมตร

และแบบเพนท์เฮ้าส์ ขนาดพื้นที่   55.20 – 147.72 ตารางเมตร