เอสซีฯเตรียมเปิดขายห้องชุดโครงการ “28 CHIDLOM” หลังก่อสร้างแล้วเสร็จ คาดปิดการขายภายใน 1.5 ปีหรือปี 63 นี้ มั่นใจตลาดระดับบนยังโตต่อเนื่อง ด้านคอลลิเออร์สฯเผยนักลงทุนยังมั่นใจโครงการพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะคอนโดฯไอเอนด์ผลตอบแทนยังคุ้มค่า 4.5 – 5.5 % คาดอนาคตราคาที่ดินในกทม.พุ่งสูงกว่า 3.5 ล้านบาท/ตารางวา
นายประยงค์ยุทธ อิทธิรัตน์ชัย รองหัวหน้าคณะผู้บริหารด้านพัฒนาทรัพย์สินแนวสูง บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)หรือ SC เปิดเผยว่า หลังจากที่เปิดการขายโครงการ“28 CHIDLOM” ไปเมื่อปี 2560 ที่ผ่านมา ปรากฏว่าสามารถทำยอดขายได้ถึงปัจจุบันที่กว่า 60% โดยสาเหตุที่ยังไม่ปิดการขายโครงการเนื่องจากต้องหยุดกิจกรรมทางการตลาดออกไปก่อน เนื่องจากต้องใช้พื้นที่โครงการทั้งหมดเพื่อก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จ เพราะต้องการให้ลูกค้าได้เห็นสินค้าจริง และได้นำยูนิตที่เหลือของทั้ง 2 อาคาร จำนวนประมาณ 150 ยูนิต มูลค่าค่าประมาณกว่า 3,000 ล้านบาท มาเปิดการขายใหม่อีกครั้งในวันที่ 7-8 กันยายน 2562 นี้ โดยคาดว่าตลอดทั้งเดือนนี้จะสามารถทำยอดขายได้ประมาณ 300 ล้านบาท และสามารถปิดการขายได้ภายในระยะเวลา 1.5 ปี หรือเร็วสุดคือภายในปี 2563
โดยโครงการ“28 CHIDLOM” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 3 ไร่ พัฒนาในรูปแบบของซูเปอร์ลักชัวรี่คอนโดฯ จำนวน 2 อาคารแบ่งเป็น The Tower สูง 47 ชั้น จำนวน 243 ยูนิต รูปแบบห้องมีให้เลือกทั้งแบบ ห้องขนาด 1-3 ห้องนอน และแบบเพนท์เฮาส์ ขนาดพื้นที่เริ่มต้นที่ 40-200 ตารางเมตร และ The Villa สูง 20 ชั้น จำนวน 182 ยูนิต รูปแบบห้องมีให้เลือกขนาด 1-3 ห้องนอน ขนาดพื้นที่เริ่มต้นที่ 37-132 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 12.5-70 ล้านบาท หรือเริ่มต้นที่ 320,000 บาท/ตารางเมตร มูลค่าโครงการรวม 8,000 ล้านบาท โดยเริ่มทยอยโอนตั้งแต่วันที่ 6 กันยายน 2562 เป็นต้นไป โดยบริษัทตั้งเป้าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการดังกล่าวถึงสิ้นปี 2562 อยู่ที่ 3,500 ล้านบาท ที่ปัจจุบันมียอดขายอยู่ที่ 5,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ในช่วงที่เหลือของปีนี้จะมืการโอนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่อีก 1 โครงการ คือ โครงการคอนโดมิเนียม Centric รัชโยธิน มูลค่า 1,500 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันมียอดขายแล้ว 70% และคาดว่าจะเริ่มโอนในช่วงเดือนพฤศจิกายน 2562 นี้ ซึ่งจะเข้ามาหนุนยอดโอนของคอนโดมิเนียมให้เป็นไปตามเป้าที่บริษัทตั้งไว้
อย่างไรก็ตามบริษัทยังคงมีความกังวลในเรื่องการชะลอการโอนของลูกค้าอยู่บ้าง หลังจากที่มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) จากทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่เดือนเมษายน ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อความมั่นใจของลูกค้าในการโอนบ้าง ทำให้บริษัทต้องมีการจัดกิจกรรมในการเรียกความเชื่อมั่นใหม่กับลูกค้า เพื่อให้ลูกค้าเข้ามาโอนได้ตามกำหนด ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาได้มีการจัดงานทานอาหารร่วมกับลูกค้าที่ซื้อโครงการ SALADAENG ONE เพื่อทำความเข้าใจและสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า และในส่วนของโครงการ 28 Chidlom บริษัทฯได้มีการทยอยเชิญลูกค้ามาในงาน Open House เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าก่อนการโอนเช่นเดียวกัน
ส่วนการเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่เหลือของปีนี้จะมีการ Soft Launch โครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการ คือ โครงการ The Crest Park Residences ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนพันธมิตรญี่ปุ่น Nishitetsu มูลค่าโครงการประมาณ 3,000 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการปรับราคาขายและรูปแบบโครงการให้มีความเหมาะสม ซึ่งคาดว่าจะเปิดขาย Soft Launch ในช่วงเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม 2562 นี้ และจะเปิดขายอย่างเป็นทางการในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 และในช่วงเดือนตุลาคมนี้ จะมีการเปิดขายโครงการ Chamber อ่อนนุช เฟส 2 มูลค่าประมาณ 1,400ล้านบาท หลังจากที่โครงการ Chamber อ่อนนุช เฟสแรก ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า
โดยที่การเปิดโครงการใหม่หลังจากที่บริษัทจะกระจายไปเปิดโครงการระดับพรีเมี่ยมมากขึ้น ภายใต้แบรนด์ The Crest และ Chamber หลังจากที่ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทเน้นไปที่การขายและทำการตลาดโครงการระดับลักชัวรี่ ภายใต้แบรนด์ SALADAENG ONE, BEATNIQ และ 28 Chidlom ค่อนข้างมาก และสามารถกระตุ้นยอดขายให้เพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับที่บริษัทตั้งเป้าหมายไว้แล้ว อย่างไรก็ตามบริษัทเชื่อว่าการพัฒนาโครงการระดับบนยังสามารถทำได้ต่อเนื่อง เพราะตลาดที่อยู่อาศัยระดับยังคงมีการเติบโต จากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงมีอยู่มาก และเป็นตลาดที่ไม่ค่อยมีผลกระทบที่ทำให้เกิดความอ่อนไหวต่อการตัดสินใจซื้อจากปัจจัยกดดันต่างๆ ซึ่งแตกต่างจากตลาดระดับล่างที่ได้รับผลกระทบมากหลังจากที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและมาตรการ LTV เริ่มบังคับใช้
ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า จากอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2562 มีทั้งหมดประมาณ 26 โครงการ 9,632 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ 74,870 ล้านบาท พบว่าอัตราการขายได้เฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2562 ที่อยู่ที่ประมาณ 38% นั้นพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยบริษัทมหาชนยังคงสามารถยอดขายได้มากกว่าที่ประมาณ 42% และบริษัทจำกัดที่ประมาณ 26.2% เท่านั้น สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนยังคงเชื่อมั่นในชื่อเสียง ประสบการณ์ และคุณภาพของของโครงการของผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยมากกว่า
หากพิจารณาในช่วงราคาขายพบว่า ในช่วงระดับราคา 150,001 – 200,000 บาท / ตารางเมตร สามารถขายได้มากที่สุดของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2562 ที่ประมาณ 59.7% เนื่องจากคอนโดมิเนียมในช่วงราคาส่วนใหญ่กลุ่มลูกค้าค่อนข้างเป็นกลุ่มลูกค้าในระดับบน ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากภาพรวมของเศรษฐกิจที่มีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งหากโครงการที่พัฒนาใหม่ตั้งอยู่บนทำเลดีที่ดี ราคาเหมาะสม มีความโดดเด่นทั้งในเรื่องของดีไซด์ คุณภาพ และความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการแล้ว กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี่ก็จะไม่ค่อยลังเลในการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการคอนโดมิเนียมเหล่านั้น รองลงมาคือ ช่วงระดับราคา 200,001 – 250,000 บาท / ตารางเมตร ที่สามารถขายได้ 31.3% ก็ ตามมาด้วย ช่วงระดับราคา 250,000 บาท / ตารางเมตรขึ้นไป สามารถขายได้ประมาณ 28.3% ซึ่งพบว่า ทั้งในช่วงระดับราคา ทั้ง 3 นั้น ยังคงเป็นกลุ่มลูกค้าระดับบนเช่นเดียวกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่า กลุ่มลูกค้าระดับนี้ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆที่เกิดขึ้น ทั้งในเรื่องของมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เติบโตเท่าที่ควร รวมถึงเรื่องความเชื่อมั่นทางการเมืองและความมั่นคงของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศ
นอกจากนี้ ยังพบว่า คอนโดมิเนียม High-End ในช่วงที่ผ่านมา Capital Gain และ Rental Yield เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งพบว่า Capital Gain ของคอนโดมิเนียม High-End เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5 – 6.5% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูง คุ้มค่า และน่าลงทุนเป็นอย่างมาก ซึ่งกลุ่มลูกค้าคอนโดมิเนียม High – End ส่วนใหญ่ ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งแน่นอนว่าได้ผลตอบแทนจาก Capital Gainที่ค่อนข้างสูง และสำหรับนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า พบว่า Rental Yield ของ คอนโดมิเนียม High-End จะอยู่ที่ประมาณ 4.5 – 5.5 % ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าสนใจเป็นอย่างมากของเหล่านั้นลงทุน ซึ่งหากรวม Capital Gain และ Rental Yield เฉลี่ยต่อปี เกือบ 10% ถือว่าเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่าเป็นอย่างมาก ของตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน ซึ่งแน่นอนว่า คอนโดมิเนียมในกลุ่ม High-End ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ใน Prime Area ของกรุงเทพมหานครซึ่งทราบกันดีว่า ในปัจจุบันที่ดินใน CBD และ Prime Location ในกรุงเทพมหานครค่อนข้างมีจำกัด และหายากเป็นอย่างมาก บวกกับราคาที่ดินในช่วงที่มามีการปรับตัวในเรื่องของราคาที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก ที่ดินบางแปลงในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน มีการซื้อขายกันสูงกว่า ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ซึ่งจากที่ดินที่ค่อนข้างมีอยู่อย่างจำกัด เชื่อในในอนาคต ในอาจเห็นการซื้อขายที่ดินในกรุงเทพมหานครที่สูงกว่า ตารางวาละ 3.5 ล้านบาท ก็เป็นไปได้ ซึ่งแน่นอนว่าหากราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการก็ย่อมต้องแบกรับภาระต้นทุนที่สูงขึ้น ก็สะท้อนกลับในสู่ราคาขายของโครงการที่มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งจะเห็นได้ว่า ในช่วงที่ผ่านมาราคาขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการปรับเพิ่มขึ้นกว่าปีละ 8-12% นั้นหมายความว่าราคาคอนโดมิเนียมที่เราถือครองกันนั้นมีการปรับเพิ่มขึ้นราคาตลอดและต่อเนื่อง จึงสะท้อนให้เห็นว่าคอนโดมิเนียม High-End ในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นสินค้าที่น่าในใจ และยังคงน่าลงทุนอย่างต่อเนื่อง
จากข้อมูล พบว่า อุปทานเปิดขายใหม่ คอนโดมิเนียม High – End ( ราคาขายเฉลี่ยของโครงการมากกว่า 250,000 บาท / ตารางเมตร) ในกรุงเทพมหานคร ในช่วงปี พ.ศ. 2555 – ครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2562 ประมาณ 13,650 ยูนิต จากอุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมทั้งหมดในกรุงเทพมหานครที่ประมาณ 362,398 ยูนิต หรือเพียงแค่ 3.76% ของอุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครเท่านั้น แต่พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา ที่ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างชะลอตัวในส่วนของการเปิดตัวโครงการใหม่ เร่งระบายสต๊อกในส่วนของอุปทานที่ยังคงค้างอยู่ในตลาด ซึ่งพบว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่เพียงแค่ 18,075 ยูนิต เท่านั้น และพบว่า มีคอนโดมิเนียมระดับ High – End ( ราคาขายเฉลี่ยของโครงการมากกว่า 250,000 บาท / ตารางเมตร ) เปิดขายใหม่ประมาณ 2,150 ยูนิต หรือคิดเป็น 11.9% และผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพชั้นในสูงถึง 6,911 ยูนิต หรือคิดเป็น 71.8% จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเชื่อมั่นในศักยภาพของลูกค้าระดับบนในพื้นที่ใจกลางเมือง ที่ยังคงมีความต้องการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองอีกเป็นจำนวนมาก และเป็นฐานลูกค้าที่ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบที่เข้ามากระทบตลาดในช่วงที่ผ่านมา
ณ ครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2562 พบว่า ภาพรวมของอัตราการขายของคอนโดมิเนียมระดับ High – End ในกรุงเทพมหานครมีอัตราการขายเฉลี่ยรวมทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 71%ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูง และพบว่าในพื้นที่ลุมพินี คือ บริเวณ หลังสวน ชิดลม และวิทยุ เป็นทำเลที่มีอัตราการอัตราการขายคอนโดมิเนียม High – End ที่สูงที่สุด โดยมีอัตราการขายที่ประมาณ 76%ซึ่งพบว่า มีอุปทานเหลือขายเพียงแค่ 343ยูนิตเท่านั้น เนื่องจากพื้นที่ ย่านลุมพินี เป็น Prime Area แห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานคร แวดล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานเกรด Aรวมพื้นที่กว่า 279,986 ตารางเมตร พื้นที่ค้าปลีกพื้นที่ค้าปลีก Aอีกกว่า 110,000 ตารางเมตร รวมถึง Serviced Apartmentเกรด Aและโรงแมระดับ5ดาวอีกเป็นจำนวนมาก รองลงมาคือ ในพื้นที่ สีลม – สาทร ที่ประมาณ 73% และในพื้นที่สุขุมวิทซอย1-61ที่มีอัตราการขายที่ประมาณ70%ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด
อัตราการดูดซับรวมของคอนโดมิเนียม High – Endที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพมหานคร ในช่วงครึ่งปีแรกปี พ.ศ. 2562 เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ประมาณ 7.2%ซึ่งสูงกว่ากว่าอัตราการดูดซับรมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงปีแรกที่ผ่านมาที่อยู๋ที่ประมาณ 5.9% ถึง 1.3% โดยรูปแบบ 1 ห้องนอน มีอัตราดูดซับที่สูงที่สุดในตลาดอยู่ที่ประมาณ 7.7% รองลงมาคือ รูปแบบ 2 ห้องนอน ที่ประมาณ 7.0% และ รูปแบบ 3 ห้องนอน ที่ประมาณ 4.6%
