3 จังหวัด พื้นที่ EEC ชลบุรี, ระยอง และฉะเชิงเทรา พบราคาที่ดินพุ่งไม่หยุด “ คอลลิเออร์สฯ”ชี้ถึงเวลา “ฉะเชิงเทรา”บูมทำเล ทุนใหญ่ซุ่มเก็บที่ผุดโปรเจกต์ยักษ์ “กลุ่มซีพี” ไล่กว้านซื้อที่นาจากชาวบ้าน ราคาเฉลี่ย 1 ล้านบาทต้น ๆ ต่อไร่ ทั้งยังเช่าที่ดินที่ราชพัสดุ กรมธนารักษ์ ใน อ.บางน้ำเปรี้ยว จำนวน 4,000 ไร่ ขณะที่ คิง ไว กรุ๊ป ผุด “เมืองอัจฉริยะ”ครอบคลุมพื้นที่ 2,000 ไร่ ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จากกทม. ตบเท้าเข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยชิงกำลังซื้อจากผู้ประกอบการเจ้าถิ่นทั้งหมดประมาณ 12 โครงการ ยูนิตขายรวม 5,202 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 18,823 ล้านบาท
อสังหาริมทรัพย์ในเขตพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัด ชล่เกบุรี, ระยอง และฉะเชิงเทรา กำลังเป็นที่ให้ความสนใจเป็นอย่างมากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประกอบการใหญ่ของประเทศหลายรายต่างพากันสะสมแลนด์แบงก์ไว้เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยกันเป็นจำนวนมาก เช่น บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ. ศุภาลัย บมจ. ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ บมจ. เสนา ดีเวลลอปเมนท์ บมจ.เอสซี แอสเสท บมจ. ควอลิตี้ เฮ้าส์ และ บมจ. ออริจิ้นฯ เป็นต้น
หากมองถึงศักยภาพของแต่ละจังหวัดนั้นค่อนข้างมีบทบาทสำคัญที่แตกต่างกัน โดย “ฉะเชิงเทรา” เป็นเมืองที่อยู่อาศัยชั้นดีรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ ส่วน “พัทยา” เป็นเมืองท่องเที่ยวเชิงธุรกิจ ศูนย์การให้บริการด้านการแพทย์ระดับนานาชาติ ซึ่งมีอู่ตะเภาเป็นศูนย์ธุรกิจการบิน และ โลจิสติกส์อาเซียน ขณะที่ “ระยอง” เป็นเมืองแห่งการศึกษาและวิทยาศาสตร์
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า หลังรัฐบาลประกาศพัฒนาเขตเศรษฐกิจ EEC ความเคลื่อนไหวซื้อขายที่ดินในจังหวัด ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง มีความคึกคักขึ้นเป็นอย่างมาก ขณะที่ราคาที่ดินก็มีการปรับตัวสูงขึ้น ประเมินว่าราคาที่ดินโดยเฉพาะในจุดที่เป็นเขตเศรษฐกิจ EEC ปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ยกว่า 30 – 50%
สำหรับราคาที่ดินใน จ.ชลบุรี มีการปรับตัวตั้งแต่ก่อนประกาศพัฒนา EEC โดยเฉพาะโดยเฉพาะ อ.ศรีราชา ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนปรับสูงถึงประมาณ 80 – 100 ล้านบาทต่อไร่ สำหรับที่ดินติดทะเลราคาจะอยู่ที่ประมาณ 100 ล้านบาทต่อไร่ เพราะที่ดินค่อนข้างหายากและส่วนใหญ่เป็นที่ดินของรัฐ ส่วนที่ดินใน อ.สัตหีบ ขยับตัวสูงไม่แพ้กันจากการทุ่มงบประมาณของรัฐบาลในการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ให้เป็นสนามบินพาณิชย์แห่งที่ 3 โซนสวนเสือศรีราชา ที่ดินไม่ได้ติดถนน ปัจจุบันไร่ละ 5 ล้านบาท เทียบกับในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ไร่ละ 2-3 ส่วนภาคอุตสาหกรรมที่ปัจจุบันบูมเป็นอย่างมากในพื้นที่ตำบลบ่อวิน มีแนวโน้มจะขยายตัวไปทางเขาคันทรง อ.ศรีราชา ไปถึง ท่าจาม อ.หนองใหญ่ เพราะยังมีพื้นที่รองรับอีกหลายหมื่นไร่ ราคายังสามารถลงทุนได้ที่หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาอยู่ที่ประมาณไร่ละ 2-4 ล้านบาท แต่หากเป็นที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ราคาก็ขยับไปถึงไร่ละ 15 ล้าน
ส่วนความเคลื่อนไหวราคาที่ดินใน จ.ระยองจากกระแส EEC ยังมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ราคาก้าวกระโดดจากราคา 5 ล้านบาทต่อไร่ ช่วงก่อนรัฐบาลประกาศเขตอีอีซีเป็น 20 ล้านบาทต่อไร่ ในบริเวณทำเลทางหลวงหมายเลข 36 ซึ่งเป็นถนนสายรอง ส่วนถนนสายหลักติดถนนสุขุมวิทปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ประมาณ ไร่ละ 40 ล้านบาท จากไร่ละประมาณ 15 ล้านบาทในช่วง 2-3 ปีที่ผ่าน
สำหรับจ.ฉะเชิงเทรา ที่ดินบริเวณถนนบางปะกง-ฉะเชิงเทรา ซึ่งทำเป็นมอเตอร์เวย์ที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ติดถนนใหญ่ เดิมราคาไร่ละไม่เกิน 10 ล้านบาท พุ่งขึ้นเป็นไร่ละ 13 – 15 ล้านบาท แต่หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาซื้อขายจะลดลงไปเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินในจังหวัดฉะเชิงเทราส่วนใหญ่อยู่ในเขตผังเมืองพื้นที่สีเขียว จึงไม่มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมมากนัก จะถูกนำมาพัฒนาเป็นเมืองสำหรับพื้นที่ที่อยู่อาศัยมากกว่า โดยเฉพาะในเขตตัวเมือง ครอบคลุมอำเภอเมือง บ้านโพธิ์ และบางคล้า และนิคมพัฒนา
Cr:บ้านมารวยโสธร 4
จากผลของแผนพัฒนาเขตพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทราเกิดการขยายตัวเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาทั้งในเรื่องการพัฒนาพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมซึ่งถือว่า “ฉะเชิงเทรา” เป็นจังหวัดที่มีที่ตั้งอยู่ติดกับเขตกรุงเทพมหานคร ซึ่งสามารถเดินทางได้อย่างรวดเร็ว จากการขยายตัวของพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยเร่งให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ฉะเชิงเทรามีการเติบโตแบบก้าวกระโดดในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพมหานครสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทราเป็นจำนวนมาก
กลุ่มซีพีไล่ซื้อที่นาจากชาวบ้านไม่หยุด
ในช่วงที่ผ่านมาทราบกันดีว่า บริษัทเครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือ กลุ่มซีพีมีการกว่านซื้อพื้นที่ใน จ.ฉะเชิงเทรา กว้านซื้อที่ดินราคาถูก เป้าหมายประมาณ 10,000 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นเมืองใหม่และนิคมอุตสาหกรรม ทำเลตั้งอยู่ระหว่าง อ.บ้านโพธิ์ ไปทาง อ.แปลงยาว ห่างจากสถานีรถไฟความเร็วสูงประมาณ 20 กิโลเมตร ล่าสุด ได้ซื้อที่ดินซึ่งเป็นที่นาจากชาวบ้านแล้วบางส่วน ราคาเฉลี่ย 1 ล้านบาทต้น ๆ ต่อไร่ และแปลงด้านในต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งที่ตั้งของแปลงที่ดินสามารถเชื่อมระหว่างเมืองอีอีซี ทั้งไปทาง จ.ชลบุรี ระยอง และเข้า อ.แปลงยาว เขตที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรมได้สะดวก และยังเช่าที่ดินที่ราชพัสดุ กรมธนารักษ์ ใน อ.บางน้ำเปรี้ยว จำนวน 4,000 ไร่ เป็นพื้นที่ที่ทหารเรือใช้ บริเวณ ต.โยธะกา ทำเลนี้ติดแม่น้ำบางปะกงและรอยต่อระหว่างกรุงเทพมหานครกับแปดริ้ว เพื่อเตรียมพัฒนาเมืองใหม่อีกเช่นเดียวกัน
คิง ไว กรุ๊ป ผุด“เมืองอัจฉริยะ”
นอกจากนี่ยังมี คิง ไว กรุ๊ป ที่วางแผนระยะกลางและระยะยาว ด้วยการซื้อที่ดินผืนใหญ่ทำเลยุทธศาสตร์ในจังหวัดฉะเชิงเทรา โดยโครงการที่กำลังจะเกิดขึ้นในจังหวัดฉะเชิงเทรานั้นเป็นการสร้างชุมชนแบบผสมผสานขนาดใหญ่ “เมืองอัจฉริยะ” ครอบคลุมพื้นที่ 2,000 ไร่ หรือเกือบ 3.2 ล้านตารางเมตร โดยจะใช้ประโยชน์จากโครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออกของรัฐบาลไทย ในระยะแรก บริษัทฯ จะเริ่มจากการพัฒนาพื้นที่ 300 ไร่ หรือประมาณ 480,000 ตารางเมตร โดยมีมูลค่าการลงทุนประมาณ 3,000 ล้านบาท ตามแผนการพัฒนาพื้นที่ 5 ปี ซึ่งประกอบด้วย ศูนย์สุขภาพ ศูนย์กระจายสินค้า ที่อยู่อาศัย และ ธีมปาร์คระดับโลก เป็นต้น ซึ่งจากแผนพัฒนาทั้งจากภาครัฐและภาคเอกชนที่จะเข้าไปพัฒนาในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ล้วนเป็นแรงเร่งให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เติบโตได้อย่างก้าวกระโดในอนาคตอันใกล้ ล่าสุดจาก บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมพัฒนาโครงการแนวราบ ภายใต้ Britania มอเตอร์เวย์-ฉะเชิงเทราในระดับราคาประมาณ 2.5-6 ล้านบาท มูลค่าโครงการกว่า 1,000 ล้านบาท
จากแผนพัฒนาทั้งจากภาครัฐและภาคเอกชนที่จะเข้าไปพัฒนาในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ล้วนเป็นแรงเร่งให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เติบโตได้อย่างก้าวกระโดในอนาคตอันใกล้
ณ ครึ่งแรก ปีพ.ศ. 2562 ถึงแม้ว่าจังหวัดชลบุรีจะเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมมากที่สุด ในพื้นที่ EEC โดยมีพื้นที่ทั้งหมดคิดเป็น 48.56% หรือ ประมาณ 71,472 ไร่ รองลงมาคือในพื้นที่จังหวัดระยองที่ประมาณ 42.64% หรือประมาณ 62,758 ไร่ และพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทราที่ประมาณ 8.81% หรือประมาณ 12,961 ไร่ และพบว่าในอนาคตยังมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาอีกกว่า 23,760 ไร่ เฉพาะในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทราอีกกว่า 2,500 ไร่
สำหรับภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรา ณ ครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2562 พบว่ามีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 12,982 ยูนิต ขายไปแล้ว 8,369 ยูนิตหรือคิดเป็น 64.5% หน่วยเหลือขายประมาณ 4,613 ยูนิตหรือคิดเป็น 35.5% ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
ณ ช่วงครึ่งแรก ปีพ.ศ. 2562 จังหวัดฉะเชิงเทรา พบว่ามีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 2 โครงการเท่านั้น มูลค่าการลงทุนประมาณ 900 ล้านบาท ซึ่งถือว่าตลาดในส่วนของคอนโดมิเนียมยังคงไม่ใช่สินค้าหลักของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ โดยมีหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 763 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 423 ยูนิต หรือคิดเป็น 55% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือขายประมาณ 340 ยูนิต หรือคิดเป็น 45%
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
บิ๊กอสังหาฯจาก กทม.เปิดศึกชิงดีมานด์เจ้าถิ่น
ณ ช่วงครึ่งแรก ปีพ.ศ. 2562 จังหวัดฉะเชิงเทรา พบว่ามีบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 56 โครงการ มูลค่าการลงทุนประมาณ 43,490 ล้านบาท โดยมีหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 12,219 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 7,946 ยูนิต หรือคิดเป็น 65% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือขายประมาณ 4,273 ยูนิต หรือคิดเป็น 35% โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่จากรุงเทพมหานครสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา แล้วทั้งหมดประมาณ 12 โครงการ ยูนิตขายรวม 5,202 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 18,823 ล้านบาท บ้านจัดสรรทั้งหมด ซึ่งพบว่า ในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรายังไม่ผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพมหานครเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม มีเพียงแค่ผู้ประกอบการในท้องถิ่นเท่านั้น โดยรายละเอียดดังต่อไปนี้
โครงการบ้านจัดสรร
