ธปท.ชี้เศรษฐกิจอยู่ในภาวะซึมยาว ภาระหนี้สูงเกินกำลังซื้อหวั่นพื้นฐานเศรษฐกิจอ่อนแอ ฉุดอสังหาฯภาวะชะลอตัว ด้าน“เอเชียพลัส” ระบุซัพพลายยังล้นเกินปกติใช้เวลาดูดซับนานเกิน 2 ปี บิ๊กอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์เบรกเปิดโครงการใหม่กว่า 50โครงการจาก 290 โครงการมูลค่า 4.4 แสนล้านบาท มองข้ามช๊อตปี 2563 ยังอยู่ในภาวะเร่งระบายสต็อกเก่า
นายสุวัชชัย ใจข้อ ผู้อำนวยการสำนักงานสถิติเศรษฐกิจ ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)กล่าวในงานเสวนาเรื่อง “ นโยบายการเงินและการคลังกับการพัฒนาเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาวะวิกฤติสงครามการค้าโลก” จัดโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ว่า ปัจจุบันเครื่องยนต์ที่สำคัญๆในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของไทยนั้นชะลอตัวลงหมด ดังนี้
- ภาคการส่งออกที่ชะลอตัวจากประเทศคู่ค้า
- การท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบจากค่าเงินบาทแข็งและเศรษฐกิจภายในประเทศของนักท่องเที่ยวชาวต่างก็อยู่ในภาวะชะลอตัวด้วยเช่นกัน
- การลงทุนของภาครัฐที่ขยายตัวค่อนข้างต่ำ เนื่องจากงบประมาณปี 2563 ที่ออกไม่ทัน ข้อจำกัดในการเบิกจ่ายเงินงบประมาณที่ล่าช้า เมื่อภาครัฐไม่มีการลงทุน ภาคเอกชนก็ไม่กล้าที่จะลงทุนเช่นกัน
- ภาคการบริโภคที่ลดลง เนื่องจากรายได้ครัวเรือนที่ลดลงจากการจ้างงาน ประกอบกับรายได้จากภาคเกษตรกรที่ลดลงจากผลผลิตที่ตกต่ำ
“ ภาพรวมเศรษฐกิจของไทยยังเกระเสาะกระแสะ ต้องเร่งสร้างภูมิต้านทาน และเศรษฐกิจโตเป็นตัวเลขสองหลักไม่มีโอกาสได้เห็นใน 10 ปีนี้” นายสุวัชชัย กล่าวพร้อมกับระบุว่า สิ่งที่ธปท.เป็นกังวลก็คือการก่อหนี้ครัวเรือนไทยเพิ่มขึ้น แต่ค โดยหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทยล่าสุดอยู่ที่ร้อยละ 78.7 สูงสุดในรอบ 9 ไตรมาสและความสามารถในการชำระหนี้น้อยลง และความเสี่ยงที่สะสมจากทุกฝ่ายในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้น ดังนี้
- พฤติกรรมการแสวงหากำไร ทำให้เกิดการกู้ยืมเกินความจำเป็น
- อุปทาน(Supply)คงค้างสะสมเพิ่มขึ้น และระยะเวลาขายหมดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งที่อยู่อาสัยแนวราบและอาคารชุด
- อุปสงค์(Demand)ต่างชาติมีแนวโน้มลดลงซึ่งเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง
- มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อหย่อนลงซึ่งหลังจากมีการประกาศคุมเข้มสินเชื่อ และธปท.ออกมาตรการ LTV ส่งผลทำให้เบรกความร้อนแรงของราคาอสังหาฯ และช่วยสกัดจำนวนผู้ซื้อเก็งกำไรลดหายไปจากตลาด
- ความสามารถของผู้ที่กู้เพื่ออยู่อาศัยจริงลดลง ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ฐษนะรองลงมา (รายได้ต่ำถึงปานกลาง) เนื่องจากกลุ่มที่มีฐานะทางการเงินดีถุกเจาะตลาดไปมากแล้ว
หลังมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อรัดกุมมากขึ้น ค่าเฉลี่ย LTV ลดลง โดยเฉพาะการกู้สัญญาที่ 2 เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม แม้จะมี LTV ราคาบ้านเดี่ยวยังคงปรับเพิ่มขึ้นได้ ขณะที่ดัชนีราคาที่ดิน อาคารชุด และทาวน์เฮ้าส์ปรับลดลง โดยเฉพาะอุปสงค์ต่างชาติ
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องติดตามต่อไป คือ อุปสงค์ต่างชาติ พบมีมูลค่าเงินโอนจากต่างชาติเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หดตัว ต่อเนื่อง ส่วนอุปทานคงค้าง สะสมมีแนวโน้ม เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอาคารชุด ขณะเดียวกันระยะเวลาขายหมด นานขึ้น
ตลาดใช้เวลาดูดซับนานขึ้น รายได้ลด ชะลอเปิดตัวโครงการ
ด้านนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่ว่ยผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเชีย พลัส จำกัด กล่าวว่า จากรายได้ของ 16 บริษัทในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ต้นปี 2562 เริ่มมีแนวโน้มรายได้ลดลงหากเทียบเป็นรายไตรมาสกับปีก่อนหน้า โดยในไตรมาสที่ 4 ปี 2561 มีมูลค่า 81,551 ล้านบาท ขณะที่ไตรมาส1 ในปี 2562 มีมูลค่า 65,461 ล้านบาท และไตรมาส 2 ในปี 2562 มีมูลค่า 49,831 ล้านบาท
ส่วนยอด Backlog สิ้น ณไตรมาส 2 ปี 2562 รวมทั้งสิ้น3.3 ล้านบาท แยกเป็น ในครึ่งปีแรกมีคอนโดที่ขายและรอรับรู้รายได้ (Backlog) 3.3 แสนล้านบาท แยกเป็น
1).โครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ 40,000 ล้านบาท
2). โครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม 1.58 แสนล้านบาท
และ3.โครงการที่ร่วมลงทุน มูลค่า 1.32 แสนล้านบาท
นายเทิดศักดิ์ กล่าวด้วยว่า หากมองถึง Inventory มีแนวโน้มสูงขึ้นสะท้อนให้เห็นว่าต้องใช้เวลาในการดูดซับ(Absorption) นานกว่าปกติ จากปัจจุบัน 2 ปี โดยปกติ Inventory ในช่วง 5 ปี ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3 แสนล้านบาท ซึ่งนับตั้งแต่ปี 2558 มีแนวโน้มสูงขึ้นจนปัจจุบันอยู่ที่เกือบ 4 แสนล้านบาท หากมีการเติมซัพพลายใหม่ต้องใช้เวลาการดูดซับมากกว่า 2 ปีในปัจจุบัน
“ดู Inventory ค่อนข้างสูงกว่าปกติ แต่สถานะทางการเงิน หรือภาระหนี้ของกลุ่มบริษัทอสังหาฯยังไม่สูงนัก และมีแหล่งระดมทุนจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่นอกเหนือจากจากธนาคาร จึงไม่ส่งผลต่อการเกิดวิกฤติในอนาคต”นายเทิดศักดิ์
จำภาวะการณ์ของตลาดอสังหาฯโดยรวมมีแนวโน้มชะลอตัวทั้งนี้ส่งผลทำให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน16 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีการปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ จากเดิมที่ต้นปีมีการวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการมูลค่า 4.4 แสนล้านบาท จาก 290 โครงการ ครึ่งปีแรก มีการเปิดตัวไปแล้ว 79 โครงการมูลค่า 1.5 แสนล้านบาท โดยชะลอการเปิดโครงการไป 53 โครงการ ทำให้ครึ่งปีหลัง 2562 ลดลงเหลือ 236 โครงการ มูลค่า 3.7 แสนล้านบาท ดังนั้น คาดการณ์ว่าในปี2562 ควรเริ่มชะลอการเปิดตัวโครงการและเร่งระบายสินค้าคงคลังเก่าให้หมด
