วันนี้(23 ก.ย.) บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ได้จัดงานเสวนา”กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯรุกรับให้ทัน” โดยในส่วนของภาคเอกชนทั้งสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และโบรกเกอร์ดังอย่าง บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด และ 2 ผู้ประกอบการอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต่างเห็นพ้องในทิศทางเดียวกันด้วยการปรับตัวรับกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้นในปี2562และต่อเนื่องถึงปี 2563 เพื่อความอยู่รอดของธุรกิจ

เชื่อปี’63ภาพรวมศก.-อสังหาฯไม่แย่กว่าปี’62

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ และสภาวะเศรษฐกิจในปี2563 ว่า คงไม่ชะลอตัวไปกว่าปี2562  ที่ประสบปัญหาจากปัจจัยลบรอบด้านหลายตัวเข้ามามีผลกระทบต่อกำลังซื้อ ทั้งนี้หากภาครัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะออกมาตรการด้านอสังหาฯ ควรศึกษาผลกระทบที่เกิดขึ้นและระยะเวลาที่เหมาะสมในการออกมาตรการ และควรทำมาตรการควบคุมหรือกำกับดูแลเฉพาะจุดมากกว่าออกแบบปูพรม  เพื่อไม่เกิดผลกระทบในวงกว้าง  ส่วนการปรับปรุงผังเมืองนั้น ควรเน้นประโยชน์ใช้สอยในแต่ละพื้นที่ให้ได้มากที่สุด และผังเมืองที่ดีควรจะแก้ปัญหาให้กับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่

“ค่อนข้างมีความกังวลกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ, ผังเมืองใหม่ , มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ที่เกิดขึ้นมาในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เพราะกลายเป็นภาระให้กับผู้ประกอบการ รวมถึงผู้ซื้ออสังหาฯ ที่จะได้รับผลกระทบจากต้นทุนราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นจากภาษี และราคาที่ดิน ฉะนั้นผู้ประกอบการจะต้องทำงานหนักขึ้น”นายวสันต์ กล่าว

จากปัจจัยดังกล่าวได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เริ่มปรับตัวด้วยการร่วมทุนกับชาวต่างชาติมากขึ้น  ผู้ประกอบการบางรายมีการพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลงเพื่อลดความเสี่ยง แต่สามารถตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าที่เพิ่มขึ้น เช่น การปรับแผนจากการพัฒนาบ้านเดี่ยว ขนาด 50 ตารางวา มาพัฒนาเป็นบ้านแฝด ขนาด 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ  และหันมาสร้างบ้านแบบสั่งสร้างแทนบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย

​

คำนึง3ปัจจัยหลักก่อนพัฒนาโครงการ

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเชื่อว่ายังมีดีมานด์ แต่อาจจะชะลอตัวลงไปเนื่องจากได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความผันผวน ส่วนภายในประเทศ อาจจะชะลอตัวลงบ้างจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจ แต่ขณะเดียวกันจะเห็นได้ว่า จากที่ไม่เคยมีการขายที่ดิน กลับนำที่ดินมาขายมากยิ่งขึ้น ซึ่งราคาที่ดินจะมีการปรับตัวมากยิ่งขึ้นไปจนถึงปีหน้า สำหรับในปี 2563 คาดว่าจะมีการร่วมลงทุนจากต่างประเทศกับผู้ประกอบการในไทยมากยิ่งขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการร่วมลงทุนมาอย่างต่อเนื่อง

ส่วนแผนการลงทุนของผู้ประกอบการไทยในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับตัวด้วยการ สู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องมากขึ้น  อาทิ การพัฒนาอาคารสำนักงาน  รีเทล  เป็นต้น ขณะที่เจ้าของที่ดินเองก็เริ่มนำที่ดินออกมาปล่อยเช่าระยะยาว 30 ปี ให้กับผู้ประกอบการมากขึ้น เพื่อพัฒนาโครงการในรูปแบบของคอนโดฯแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) และการปล่อยเช่าให้กับธุรกิจรีเทล ในระยะสั้น 5-10ปี  ทั้งนี้เนื่องจากได้รับผลกระทบจากพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. ทำให้ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ไม่ต้องเสีย และมีความยุ่งยากจากกฎเกณฑ์ที่ออกมา  เช่น การซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า ต้องเสียภาษีโรงเรือน เพราะเป็นเรื่องของการประเมินทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น

​

ทั้งนี้ผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการอสังหาฯ จะต้องคำนึงถึง 3 ปัจจัยที่สำคัญที่จะทำให้ยอดขายไปได้ดี คือ

1.ต้องเลือกทำเลที่มีซัพพลายน้อย

2.ราคาต่ำกว่าราคาตลาดผู้ซื้อจึงจะสนใจ

3.มีจุดขายที่ดีในการนำเสนอกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

คอนโดฯยังหืดจับ-เร่งหาช่องว่างในแต่ละทำเล

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้  จำกัด (มหาชน) หรือORI กล่าวถึงดภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่าแม้ตลาดจะอยู่ในช่วงขาลง แต่จะส่งผลดีในระยะยาวต่อทั้งลูกค้าและ ผู้ประกอบการ ส่วนทางด้านการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เชื่อว่าจะมีการผ่อนปรนสำรับการกู้ร่วม  คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดดีขึ้น แม้ว่าจะยังมีการใช้มาตร LTV อยู่ ในส่วนของตลาดแนวราบ เป็นกลุ่มสินค้าที่ได้รับผลกระทบน้อยจากมาตรการ LTV เนื่องจากลูกค้าเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ มีกลุ่มลงทุนน้อย และเป็นคนไทย ทำให้ไม่ได้รับผลกระทบจากลูกค้าต่างชาติที่หดตัวลง ขณะที่เซกเมนต์คอนโดฯยังต้องหาช่องว่างของตลาดในแต่ละทำเล จับกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรก LTV

“ผู้ประกอบการต้องมีการปรับตัว เนื่องจากตลาดจะมีการแข่งขันที่สูงเพิ่มขึ้น ส่วนผลกระทบจากมาตรการ LTV คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวลดลง อัตราการขยายตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ลดลงจาก 27.9% ในไตรมาสแรกปี 2562 เหลือ 2.4% ในไตรมาส2/2562 ที่ผ่านมา ทั้งนี้มองว่าเป็นโอกาสที่ดี ที่จะช่วยลดอุปสงค์ของกลุ่มซื้อเพื่อลงทุน ลูกค้าเรียลดีมานด์ได้ซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม ดัชนีราคาคอนโดฯและดัชนีราคาที่ดิน มีแนวโน้มชะลอตัวลง และผู้ประกอบการจะได้ลูกค้าเรียลดีมานด์มากขึ้น” นายพีระพงศ์ กล่าว

LTVยังกระทบกำลังซื้อปี’63

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) หรือSENA กล่าวว่า ในปีนี้อาจเห็นการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก ซึ่ง LTV มีผลกระทบด้านดีมานด์ จากกำลังซื้อผู้บริโภคที่ลดลง อย่างไรก็ตามในปี 2563 มองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีปัจจัยต้องที่ติดตาม จากเศรษฐกิจของไทย โดยคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตได้ที่ประมาณ 3.2%  และมาตรการ LTV อาจจะส่งผลถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคหดตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่วนปัจจัยบวกมองว่า ทิศทางอัตราดอกเบี้ยอาจจะยังทรงตัว ขณะที่การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะเป็นผลดีต่อการเดินทางของผู้บริโภค