ฟีนิกซ์ฯเผยปัจจัยภายใน-ภายนอกประเทศ ยังกระทบตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ ระบุไตรมาส3/65เปิดขายใหม่น้อยกว่าช่วงเดียวกันปี61 ถึง 40% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต พื้นที่แนวรถไฟฟ้าเปิดบริการแล้วยังได้รับความนิยมมากสุด รายใหญ่หันผุดโครงการในซอย  ลดต้นทุนที่ดิน คาดทั้งปีเปิดขายรวม 45,000 ยูนิต ด้านกำลังซื้อจากต่างชาติโดยเฉพาะจีนชะลอตัวลงกว่า 50% เทียบปี61

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยว่า แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ต่อเนื่องถึงช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 ยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวทั้งจากปัจจัยภายนอกที่ยากจะควบคุมและเกินกว่าที่จะคาดการณ์ อีกทั้งปัญหาภายในประเทศที่ยังสร้างความกังวลให้กับคนไทยต่อเนื่อง รวมไปถึงความเชื่อมั่นของคนไทยที่ยังไม่ฟื้นตัว และยังคงมีความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจและรายได้ในระยะยาวจึงมีผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบชัดเจนที่สุด ประกอบกับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งได้รับผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value) หรือที่เรียกกันติดปากว่า “LTV” แต่ผู้ประกอบการยังคงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ต่อเนื่องในไตรมาสที่ 3/2562

คอนโดมิเนียมประมาณ 14,180 ยูนิต เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3/2562 คอนโดมิเนียมที่เปิดให้บริการมีจำนวนน้อยกว่าช่วงไตรมาสที่ 3/2561 ประมาณ 40% แต่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 53% เพราะช่วงไตรมาสที่ 1 และไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมามีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการมุ่งเน้นไปที่การระบายสต๊อกโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ หรือใกล้จะโอนกรรมสิทธิ์มากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่แต่มาเร่งเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 3 เพื่อจะได้ให้มีรายได้ตามเป้าที่วางไว้หรือลดลงจากเป้าไม่มากนัก คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปี2562 อยู่ที่ประมาณ 30,206 ยูนิตน้ อยกว่าช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาประมาณ 33%

โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3/2562 เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการให้ตรงกับกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ซึ่งพวกเขาเลือกกลุ่มผู้ซื้อใหม่ที่ไม่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์มาก่อน ดังนั้น คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือประมาณ 3 ล้านบาทต่อยูนิตจึงมีสัดส่วนมากถึงประมาณ 57% จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วเพราะ 85%ของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่3 อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว อีกทั้งเป็นไตรมาสที่กลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็กเปิดขายโครงการใหม่ในสัดส่วนที่ไม่ต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ผู้ประกอบการพยายามหาช่องในการขายคอนโดมิเนียมของตนเองให้ได้มากและเร็วที่สุด การเลือกทำเลเพื่อเปิดขายโครงการเป็น 1 ในทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่อาจจะไกลออกมาจากสถานีรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดิน แต่สามารถเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงเกินไปได้ โดยสังเกตได้จากสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 3/2562 ที่ค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในระดับราคาอื่นๆ

ทั้งนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่ที่อยู่ในซอยหรือถนนที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลักเพื่อที่จะได้ที่ดินในราคาที่ไม่สูงเกินไป สามารถพัฒนาและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมากแบบที่ต้องการได้ โครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารไม่เกิน 8 ชั้น จึงมีสัดส่วนมากถึง 31% จากคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทั้ง 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปีนี้

โครงการคอนโดมิเนียมในระดับขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต  บางโครงการปิดการขายได้ในเวลาไม่นาน หรือมีอัตราการขายที่สูงมากหลังจากเปิดการขายมาไม่นาน และก่อนที่จะเปิดขายแบบเป็นทางการ แต่อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่3/2562 ก็ยังไม่ได้สูงมากเท่าใดนักคืออยู่ที่ประมาณ52% อาจจะมากกว่าไตรมาสก่อนหน้านี้เล็กน้อยแต่ก็สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมยังไม่ฟื้นตัว แม้แต่ในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่41 ที่ผ่านมา ที่ยอดขายในงานกว่า37% เป็นยอดขายที่ได้จากการขายทาวน์เฮาส์ซึ่งมากเป็นอันดับที่ 1 แสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวต่อเนื่อง และในปีนี้คงมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 45,000 ยูนิต

โดยโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3/2562 ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันได้รับความสนใจจากผู้ซื้อค่อนข้างมาก แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยจะไม่สูงมากแต่จำนวนยูนิตที่ขายได้ก็ไม่น้อยและมากกว่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกเปิดขายโครงการใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วเพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้นไม่ต้องอีกหลายปีกว่าจะเห็นความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่รอบๆ โครงการ

ผู้ประกอบการหลายรายเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮาส์ในระดับราคาประมาณ 3–5 ล้านบาทต่อยูนิต ที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อจำนวนมาก และใช้เวลาในการก่อสร้างไม่นาน ผู้ประกอบการสามารถได้รับเงินจากผู้ซื้อครบเต็มจำนวนในเวลาไม่เกิน 1 ปีต่างจากคอนโดมิเนียมอีกทั้งมูลค่าโครงการไม่ได้สูงมากเกินไป

ส่วนกำลังซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะจากประเทศจีนลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมาถึงกว่า 50๔ เพราะเรื่องของค่าเงินหยวนที่ลดลงประมาณ 10% จากช่วงต้นปีและลดลงมากกว่า 14% จากช่วงต้นปี2561 ผู้ซื้อคนจีนจำนวนไม่น้อยที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในช่วงหลายเดือนนี้แสดงท่าทีว่าไม่อยากโอนกรรมสิทธิ์ เพราะพวกเขาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเพื่อการลงทุนเป็นสำคัญ เมื่อค่าเงินเปลี่ยนแปลงไปแบบนี้พวกเขาจึงต้องพิจารณานานขึ้น

ผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่ราคาที่ดินไม่สูงมากนักเพื่อที่จะได้พัฒนาและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับไม่สูงเกินไปเพื่อจะได้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ ราคาขายเฉลี่ยโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3/2562 จึงลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้เล็กน้อยคือประมาณ 5% อีกทั้งมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3/2562 เพียง 4% จากจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้