หากจะกล่าวว่า เป็นปีทองสำหรับผู้ซื้อจริงๆ ก็คงไม่ผิดนัก สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 3 ไตรมาสของปี 2562 ที่ผ่านมา ซึ่งพบว่า ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงจากเดิมที่ผู้ประกอบการเป็นผู้กำหนดราคามาเป็นตลาดของผู้ซื้อที่เป็นตัวกำหนดราคาในแต่ละทำเลว่า ราคาที่เหมาะสมที่กำลังซื้อจะเข้าถึงได้ที่แท้จริงอยู่ที่ประมาณไหน ซึ่งส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังเป็นอย่างมากสำหรับการตั้งราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆที่จะเปิดขายในแต่ละทำเล เนื่องจาก หากกำหนดราคาขายสูงเกินไปกว่าที่กำลังซื้อจะเข้าถึงได้ ถึงแม้ว่าโครงการดังกล่าวจะตั้งอยู่บนทำเลที่โดดเด่น เป็นที่ต้องการ แต่ด้วยราคาขายที่สูงไปจนกำลังซื้อถึงแม้ว่าจะมีความต้องการแต่ไม่สามารถเข้าถึงได้ ก็ส่งผลให้โครงการอาจจะไม่ประสบความสำเร็จและไม่สามารถขายได้ตามแผนที่คาดการณ์ไว้ อาจจะส่งให้ผู้ประกอบการต้องยุติการพัฒนาโครงการ มีการคืนเงินแก่ลูกค้า และนำโครงการกลับมาปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการใหม่ เพื่อให้เข้าถึงกำลังซื้อให้มากขึ้น และเปิดขายใหม่อีกครั้ง

นายภัทรชัย ทวีวงศ์  รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า หลังจากมาตรการ LTV มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เม.ย. 2562 ที่ผ่านมาพบว่า อุปทาน (Supply)เปิดตัวใหม่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปรับลดลงกว่า 10,399 ยูนิตหรือคิดเป็น  33.4% จากอุปทานที่เคยเปิดขายใหม่อย่างร้อนแรงในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า  ซึ่งพบว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีอุปทานคอนโคมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 166,735 ยูนิต เฉพาะในปี 2562 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครพุ่งสูงถึง 66,000 ยูนิต

สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี  2562 ที่ผ่านมา  ผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ พบว่ามีคอนโดมิเนียมเพียงแค่ 24 โครงการ  11,059  ยูนิต มูลค่าการพัฒนาประมาณ 46,660 ล้านบาท โดยเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 66.4% หรือประมาณ 7,342 ยูนิต และผู้ผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กประมาณ  3,717  ยูนิตหรือคิดเป็น 33.6 %

ปรับลดทั้งอุปทานเปิดใหม่-อัตราการขาย

ทั้งนี้ ถึงแม้ว่าอุปทาน เปิดใหม่จะเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 1,424 ยูนิต หรือประมาณ 14.78%  แต่พบว่าลดลงกว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีก่อนหน้าถึง 51%  ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับลดแผนการพัฒนาโครงการสำหรับปีนี้ลง และเลื่อนการเปิดตัวบางโครงการออกไป และยังคงเน้นระบายสต็อกที่ยังคงเหลือขายในตลาดโดยเฉพาะอุปทานในส่วนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขายที่ยังคงสิ่งที่ผู้ประกอบการกังวลใจเป็นอย่างมากในปัจจุบัน

สำหรับอัตราการขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาสที่ที่ผ่านมาพบว่าถึงแม้ว่ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5% จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า แต่ปรับลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 19% โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้ประกอบการหลักในการขับเคลื่อนตลาด โดยพบว่าจากอัตราการขายเฉลี่ยโดยภาพรวมที่อยู่ที่ประมาณ 45% หรือประมาณ 4,978 ยูนิต ยอดขายกว่า 68% เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

ชูความต่าง-เพิ่มยูนิตขายชดเชยขาย “ราคา”ต่ำ

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่บางโครงการสามารถเปิดขายและปิดการขายอย่างรวดเร็วในช่วงไตรมาส เนื่องจากราคาขายที่ค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาด และเน้นขายความแตกต่างของรูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่จึงส่งผลให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมากถึงกับมีการต่อคิวจองกันก่อนโครงการเปิดขายกว่า 5 ชั่วโมง  ซึ่งพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในหลายทำเลหรือกำลังจะเปิดตัว ผู้ประกอบการเลือกที่จะดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ ด้วยการงัดกลยุทธ์เรื่องของราคาขายที่ต่ำกว่าราคาตลาดมาใช้ และเน้นขายความแตกต่างของรูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์ ทันสมัย ปรับลดสเปกลง เพิ่มยูนิตให้มากขึ้น  และมีการนำนวัตกรรมใหม่ๆ รวมถึงเทคโนโลยีที่ทันสมัยเข้ามาใช้ในโครงการ แต่มีการปรับลดราคาลง จนกลายเป็นสงครามราคาที่ค่อนข้างดุเดือน มีการแข่งขัน “ราคา” กันอย่างรุนแรงที่เห็นเด่นชัด 4 ทำเล ดังนี้

“ทำเลย่านจตุจักร-5แยกลาดพร้าว” เป็นทำเลทองที่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมถือว่าเป็นทำเลทีมีปริมาณสินค้าหรืออุปทานในตลาดค่อนข้างมาก ทำให้การแข่งขันกันสูงในรูปแบบที่แตกต่างกัน และ “ ราคา”  เป็นอีกกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯนำมาใช้ในการเปิดตัว ที่ล่าสุด บริษัท แกรนด์  ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด แถลงข่าวเปิดตัว “เดนิม จตุจักร” (DENIM Jatujak) ด้วยราคาเริ่มต้นที่ 1.89-2.9  ล้านบาทหรือราคาเฉลี่ยอยู่ที่  91,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม) ถือว่าต่ำกว่าราคาตลาดในย่านจตุจักรประมาณ 35%โดยจะเปิดพรีเซลในวันที่ 2-3 พ.ย. 2562 โดยจะเปิดการขายในอาคาร A จำนวน 694 ยูนิตก่อน

“เดนิม จตุจักร” (DENIM Jatujak) ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 9 ไร่ พัฒนาเป็นไฮไรส์คอนโดฯ จำนวน 3 อาคาร สูงตั้งแต่ 37 ชั้น 33 ชั้น และ 22 ชั้น พร้อมอาคารจอดรถ 1 อาคาร สูง 10 ชั้น จำนวน 1,813 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอย22.50-50.50 ตารางเมตร(ตร.ม.)และร้านค้า 4 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 5,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดฯทยอยเปิดตัวเข้ามาสู่ตลาดอีก  โดยล่าสุดมีกระแสข่าวว่า เอพี ไทยเลนด์ ได้ ซื้อที่ดินประมาณ1-2 ไร่ที่ปัจจุบันที่เป็นที่ตั้งสำนักงานขายโครงการเดอะ เซนต์ เรสิเดนเซส( The Saint Residences)จาก เจ้าของโครงการคือ ซาแลน ดีเวลลอปเมนท์

“ ทำเลจตุจักรถึงห้าแยกลาดพร้าว การแข่งขันสูง มีซัพพลายค่อนข้างมากส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ที่ระดับ 4-7 ล้านบาท ราคานี้ขายค่อนข้างยาก แต่หากเป็นแพคเกจ 3ล้าน+,- หรือตารางเมตรละไม่เกินแสนกลางๆ ขายได้ดี” นายปิยะ ประยงค์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท – แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS กล่าวให้ความเห็นพร้อมกับยอมรับว่าการเปิดตัวดวยราคาที่ค่อนข้างต่ำกว่าตลาด 35 % ของโครงการ“เดนิม จตุจักร” กระทบต่อการขายคอนโดฯในย่านนั้นซึ่งก็รวมถึงการขายโครงการ เดอะไพรเวซี่ จตุจักร ของพฤกษาฯ ด้วยเช่นกัน แต่บริษัทฯคงไม่มีการปรับแผนอะไร เพราะอัตราการขายอยู่ในเกรณฑ์ค่อนข้างดี มียอดขายกว่า 40% จากจำนวน 850 ยูนิตราคาขายเฉลี่ย 130,000 บาทต่อตร.ม มูลค่ารวมโครงการ 2,000 ล้านบาท

สำหรับทำเลย่านลาพร้าว ข้อมูลจากฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ฯ พบว่าอุปทานคอนโดฯที่อยู่ระหว่างการขาย ถนนลาดพร้าว ณ เดือน กันยายน  2562 ทั้งหมดประมาณ  2,332 ยูนิต  ขายไปแล้วประมาณ 2,083 ยูนิต หรือคิดเป็น 89% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือขายประมาณ  249 ยูนิต หรือคิดเป็น 11% 

นอกจากนี้ยังมีอีกหลายทำเลที่พบว่าโครงการที่มาใหม่เปิดตัวด้วยราคาต่ำกว่าโครงการของเพื่อนร่วมธุรกิจที่เปิดตัวไปก่อนหน้า ขณะที่นายภัทรชัย ยังให้ความเห็นว่า ตลาดคอนโดฯที่กลายเป็นสงครามราคากลยุทธ์สุดท้ายของผู้ประกอบการในขณะนี้เสมือนว่าย้อนเวลากลับไปประมาณในช่วง 5 ปีก่อนหน้า

“ทำเลย่านจรัญสนิทวงศ์” แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน พบว่า บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์  เตรียมเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ภายใต้แบรนด์ IDEO จรัญฯ 70 -ริเวอร์วิว ในระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าเพียงแค่ 295 เมตรเท่านั้น ในราคาเริ่มต้นเพียงแค่ 1.59 ล้านบาท หรือเพียงแค่ตารางเมตรละ 62,000 บาทเท่านั้น ซึ่งสร้างความหนักใจให้กับโครงการคอนโดมิเนียมที่เคยเปิดตัวในช่วงก่อนหน้าเป็นอย่างมาก เนื่องจาก ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ย่านนั้นมีการเปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 1.89 – 2.49 ล้านบาท หรือราคาขายเฉลี่ยเริ่มต้นที่ประมาณ 85,000 – 94,780 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับทำเลย่านจรัญสนิทวงศ์  พบว่าอุปทานคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขาย ณ เดือน กันยายน  2562 ทั้งหมดประมาณ  11,077 ยูนิต  ขายไปแล้วประมาณ 7,154 ยูนิต หรือคิดเป็น 64.6% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือขายประมาณ  3,923 ยูนิต หรือคิดเป็น 35.4%

“ทำเลบริเวณถนนเพชรบุรี-ทองหล่อ” ปัจจุบันพบว่า มีอุปทานคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายบนทำเลถนนเพชรบุรี – ทองหล่อ  ณ เดือน กันยายน 2562 ประมาณ 1,647 ยูนิต  ขายไปแล้วประมาณ 1,047 ยูนิต หรือคิดเป็น 64% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือขายประมาณ 600 ยูนิต หรือคิดเป็น 36%    ซึ่งพบว่าในช่วงก่อนหน้า บริษัท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัดกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ระดับโลกสัญชาติฮ่องกง เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ ภายใต้แบรนด์  คลาวด์ ทองหล่อ-เพชรบุรี มูลค่าการลงทุนรวมกว่า  3,600  ล้านบาท  โดดเด่นด้วยพื้นที่ส่วนกลาง กว่า 4,000 ตารางเมตร ในราคาเริ่มต้นเพียง 3.5 ล้านบาทในราคาขายเฉลี่ยเริ่มต้นที่ประมาณ 145,800 บาทต่อตารางเมตร

ล่าสุดพบว่า บมจ. แสนสิริ ซึ่งเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ในบริเวณใกล้เคียง ภายใต้แบรนด์ เดอะ เบส เพชรบุรี-ทองหล่อ ในราคาเริ่มต้นเพียงแค่ 2.69 ล้านบาทหรือประมาณ 98,700 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งโครงการดังกล่าวมีการปรับแบบลดสเปกลงมา เพื่อให้สามารถเข้าถึงกำลังซื้อได้มากขึ้น ในภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงขาลง

“ทำเลย่าน สุขุมวิท – พระราม 4”  ถือว่าเป็นอีกสมรภูมิสงครามราคาของผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท และ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการใหม่เตรียมที่จะเปิดตัวในช่วงเวลาใกล้เคียงกันบนทำเลเดียวกัน ซึ่งพบว่า บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ เตรียมพัฒนาโครงการใหม่ ภายใต้แบรนด์ ไอดีโอ สุขุมวิท-พระราม 4 ในราคาเริ่มต้น 3.59 ล้านบาท ในระยะเพียงแค่ 350 เมตรถึงสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่สำหรับ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท เตรียมเปิดตัวโครงการ เดอะทรี สุขุมวิท-พระราม 4 ในราคาเริ่มต้นเพียงแค่ 2.59 ล้านบาทเท่านั้น  ซึ่งถือว่าเป็นอีกทำเลที่ค่อนข้างดุเดือดสำหรับทำเลย่าน สุขุมวิท – พระราม 4

ทั้งนี้ ทำเลดังกล่าวพบว่าอุปทานคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายบริเวรณถนนพระราม 4 – สุขุมวิท ณ เดือน กันยายน 2562  ประมาณ  2,417 ยูนิต  ขายไปแล้วประมาณ 1,894 ยูนิต หรือคิดเป็น 78% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือขายประมาณ 523 ยูนิต หรือคิดเป็น 22%

นอกจากโครงการที่เปิดขายใหม่และยังพบว่าผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะนำโครงการเก่าที่ก่อสร้างสร้างแล้วเสร็จมาจัดโปรโมชั่นพิเศษลดราคาเพื่อระบายสต๊อกคงค้างที่ยังคงเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมากในปัจจุบัน ผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคาสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อกระตุ้นความสนใจให้กลุ่มผู้ซื้อกลับมาสนใจโครงการอีกครั้ง เช่น บมจ. โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ที่นำยูนิตเหลือขายโครงการ โนเบิลเพลินจิต มาปรับลดราคาเริ่มต้นเพียงแค่ตารางเมตรละ 190,000 บาทเท่านั้น ซึ่งมีการปรับลดราคาลงกว่า 30% จากราคาเดิม ซึ่งหลังจากนำออกมาขาย 40 ยูนิตแรกพบว่า ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นอย่างมาก สามารถปิดการขาย 40 ยูนิตดังกล่าวในระยะเวลาเพียงแค่ 3 วันหลังจากการนำออกมาขายเท่านั้น จนผู้ประกอบการต้องเพิ่มยูนิตในการนำมาลดราคาเพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ยังคงต้องการ

แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการใหม่ๆที่เปิดขายถึงแม้ว่าตั้งอยู่บนทำเลเดียวกัน แต่มีราคาขายที่แตกต่างกัน อาจจะเนื่องมาจากต้นทุนโครงการ รวมถึงคุณภาพของวัสดุ พื้นที่ส่วนกลางต่างๆ รวมถึงรูปแบบที่แตกต่างกันสะท้อนกลับสู่ราคาขายที่แตกต่างกัน ซึ่งสุดท้ายแล้วผู้ซื้อจะเป็นผู้กำหนดและเป็นผู้เลือกว่าโครงการไหนที่ตอบโจทย์ของตนเอง ซึ่งก็แล้วแต่งบประมาณ ไลฟ์สไตล์ รูปแบบความชอบที่แตกต่างกันไป ซึ่งสุดท้ายแล้วเพียงแค่เรื่องของราคาก็ไม่ได้กำหนดว่าโครงการไหนจะได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้ามากกว่า