ที่ดินสินทรัพย์ที่มีมูลค่าและไม่มีค่าเสื่อมราคา เป็นสินทรัพย์เพียงชนิดเดียวที่เมื่อกาลเวลาผ่านไปราคาจะถูกปรับให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเมืองมีการพัฒนาเกิดขึ้นจะส่งผลให้ราคาที่ดินสามารถดีดตัวสูงขึ้นตามด้วยเช่นกัน สำหรับเมืองใหญ่แล้วการเกิดระบบโครงสร้างพื้นฐานบนที่ดินในทำเลต่างๆ ย่อมส่งผลต่อการปรับราคาของที่ดินเป็นอย่างมาก ที่ดินบางแปลงอาจมีราคาสูงขึ้นจากเดิมเกือบ 100% เลย ก็ว่าได้ ข้อมูลจากงานเสวนาประจำปี 2562 กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหารุกรับให้ทัน เมื่อวันที่ 23 กันยายน 2562 จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ซึ่งได้รับเกียรติจาก คุณเอกลักษณ์ เฉลิมชีพ นักประเมินราคาทรัพย์สินชำนาญการพิเศษ สำนักประเมินราคาทรัพย์สินกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เปิดเผยราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศไทย เราลองไปดูกันว่าแต่ละพื้นที่ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่เท่าไร ?
ที่ดินทั้งประเทศประกอบด้วย พื้นที่ 321 ล้านไร่
ที่ดิน 321 ล้านไร่ ประกอบด้วย
ที่ดินของรัฐและที่ดินสาธารณประโยชน์ 194 ล้านไร
ที่ดินของเอกชน ที่มีเอกสารสิทธิ์ 127 ล้านไร่
ที่ดินของรัฐและที่ดินสาธารณะประโยชน์
ซึ่งที่ดินของรัฐ จำนวน 194 ล้านไร่ ประกอบด้วย
- อุทยานแห่งชาติ / ป่าสงวนแห่งชาติ / ป่าไม้ถาวร 120 ล้านไร่
- ที่ดิน ส.ป.ก. 43.0 ล้านไร่
- เขตนิคมสร้างตนเอง 6.4 ล้านไร่
- เขตนิคมสหกรณ์ 2.8 ล้านไร่
- ป่าชายเลน 2.7 ล้านไร่
- ที่ราชพัสดุ 12.5 ล้านไร่
- ที่สาธารณะประโยชน์ที่ประชาชนใช้ร่วมกัน 6.5 ล้านไร่
ที่ดินของเอกชนที่มีเอกสารสิทธิ์
จำนวนเนื้อทีของเอกสารสิทธิ์ที่ดินทั่วประเทศแยกตามประเภทเอกสารสิทธิ์ จำนวน 127 ล้านไร่ ประกอบด้วย
- โฉนดที่ดิน 100.1 ล้านไร่
- นส. 3 9.8 ล้านไร่
- นส. 3 ก 16.5 ล้านไร่
- ใบจอง 1.4 ล้านไร่
โดยปริมาณของเอกสารสิทธิ์ที่ดินทั่วประเทศ 34.59 ล้านแปลง ถูกแบ่งออกเป็น
- โฉนดที่ดิน 30.07 ล้านแปลง
- นส. 3 1.07 ล้านแปลง
- นส. 3 ก 3.31 ล้านแปลง
- ใบจอง 0.14 ล้านแปลง
การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน
1. วิเคราะห์และประเมินราคา โดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
2. ในกรณีที่ดินบริเวณใดไม่มีการซื้อขายให้พิจารณากำหนดจำนวนทุนทรัพย์โดยพิจารณาจากที่ดินหน่วยใกล้เคียง ซึ่งมีสภาพคล้ายคลึงกันในปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้
-สภาพการใช้ประโยชน์ในที่ดิน
-การคมนาคม สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ
-ข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง หรือที่ดินที่อยู่ในเขตเวนคืน
-แนวโน้มของการพัฒนาในอนาคต
-ข้อมูลการตกลงจะซื้อจะขายที่ดิน
-ค่าเช่าหรือรายได้ที่ได้รับจากที่ดิน
3. ในการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ของที่ดินมิให้รวมราคาอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างเข้าไว้ด้วย
กระบวนงานการประเมินราคาที่ดิน
- จัดเตรียมข้อมูล
- การสำรวจข้อมูลภาคสนาม
- การวิเคราะห์กำหนดมูลค่าถนน
- การคำนวณราคาประเมินที่ดินรายแปลง
- การจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน และแผนที่ประกอบบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์
ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั้งประเทศ
อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินถนนสายสำคัญในกรุงเทพมหานคร
ราคาประเมินที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล
ราคาประเมินที่ดินในพืื้นที่เขตกรุงเทพและปริมณฑล
พื้นที่เขตกรุงเทพราคาประเมินที่ดินสูงสุด 1,000,000 บาทต่อตารางวา
พื้นที่เขตจังหวัดนนทบุรีราคาประเมินสูงสุด 170,000 บาทต่อตารางวา
พื้นที่เขตจังหวัดสมุทรปราการราคาประเมินสูงสุด 160,000 บาทต่อตารางวา
พื้นที่เขตจังหวัดปทุมธานีราคาประเมินสูงสุด 100,000 บาทต่อตารางวา
พื้นที่เขตจังหวัดนครปฐมราคาประเมินสูงสุด 80,000 บาทต่อตารางวา
พื้นที่เขตจังหวัดสมุทรสาคร ราคาประเมินสูงสุด 70,000 บาทต่อตารางวา
ราคาประเมินที่ดินภาคกลาง
ราคาประเมินที่ดินในเขตพื้นที่ภาคกลางสูงสุด ตารางวาละ 110,000 บาท โดยอยู่ที่จังหวัดนครสวรรค์ รองลงมาคือ ตารางวาละ 100,000 บาท ในจังหวัดลพบุรี และ พิษณุโลก
ราคาประเมินที่ดินภาคเหนือ
พื้นที่เขตภาคเหนือราคาประเมินที่ดินสูงสุดตารางวาละ 100,000 บาท ในจังหวัดลำพูน และจังหวัดลำปาง
ราคาประเมินที่ดินภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
พื้นที่เขตภาคตะวันออกเฉียงเหนือราคาประเมินที่ดินที่เกินกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา มีด้วยกัน 4 จังหวัด ราคาประเมินที่ดินสูงสุดตารางวาละ 200,000 บาท ในจังหวัดขอนแก่น รองลงมาตารางวาละ 180,000 บาท ในจังหวัดอุดรธานี อันดับ 3 คือ จังหวัดนครราชสีมา ตารางวาละ 130,000 บาทต่อตารางวา และอันดับ 4 คือ จังหวัดอุบลราชธานี ตารางวาละ 110,000 บาท
ราคาประเมินที่ดินภาคตะวันออก
พื้นที่เขตภาคตะวันออกราคาประเมินที่ดิน สูงสุดราคา 220,000 บาทต่อตารางวา ในจังหวัดชลบุรี รองลงมาคือระยอง ตารางวาละ 100,000 บาท
ราคาประเมินที่ดินภาคตะวันตก
พื้นที่ภาคตะวันตกประกอบด้วย 4 จังหวัด ราคาประเมินที่ดินเกินกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา โดย
อันดับ 1 ตารางวาละ 150,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดประจวบคีรีขันธ์
อันดับ 2 ตารางวาละ 100,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดเพชรบุรี และ จังหวัดราชบุรี
โดยจังหวัดกาญจนบุรีราคาประเมินที่ดินสูงสุดที่ตารางวาละ 60,000 บาท
ราคาประเมินที่ดินภาคใต้
พื้นที่เขตภาคใต้ราคาประเมินที่ดินที่เกิน 100,000 บาท ตารางวา ขึ้นไปประกอบด้วย 7 จังหวัด
ราคาประเมินที่ดินสูงสุดอันดับ 1 ในพื้นที่เขตภาคใต้ตารางวาละ 400,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดสงขลา อันดับ 2 ตารางวาละ 200,000 บาท ในจังหวัดนครศรีธรรมราชและจังหวัดภูเก็ต อันดับ 3 ตารางวาละ 170,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดยะลา และ อันดับ 4 ตารางวาละ 150,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดพัทลุง จังหวัดสุราษฎร์ธานี และจังหวัดตรัง
อย่างไรก็ตามราคาที่ดินประเมิน ราชการใช้วิธี ราคาซื้อขายเฉลี่ยจากกรมที่ดิน + ราคาย้อนหลัง เลยอาจทำให้ราคาเป็นราคากลางที่ไม่สูงเท่ากับราคาซื้อ ขาย ที่แท้จริง
