ส่อง! ตลาดคอนโดฯรอบเมืองทองธานียอดขายอืด

กูรู ฟันธง กำลังซื้อมีปัญหาราคาเกิน 2.5 ล้านบาทขายยาก

หลังจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ระยะทาง 34.5 กม. เริ่มก่อสร้างและกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการภายในเดือน ตุลาคม 2564  ซึ่ง ณ เดือนกันยายน 2562 ความคืบหน้าการก่อสร้างโดยรวมก้าวหน้า 40.72%  (งานโยธาก้าวหน้า 44.12% และงานระบบรถไฟฟ้าก้าวหน้า 36.53%)เริ่มส่งผลดีต่อภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในย่านนั้น ทั้งแนวราบและแนวสูง ประเภทคอนโดมิเนียมย่านนี้ให้กลับมาคึกคักมากขึ้น  และหากแนวรถไฟฟ้าสายดังกล่าวก่อสร้างแล้วเสร็จยิ่งเพิ่มความสะดวกในกาเดินทางตลอดแนวถนนแจ้งวัฒนะให้มีศักยภาพมากยิ่งขึ้น

นายปิยะ ประยงค์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท – แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)หรือ PS กล่าวว่า ตลาดผู้บริโภคยังต้องการซื้อคอนโดฯในทำเลแจ้งวัฒนะเพื่ออยู่อาศัย แต่ก็ยอมรับว่าทำเลแถวนั้นกำลังซื้อค่อนข้างมีปัญหา คงต้องรอเวลาไปอีกสักระยะจนกว่ารถไฟฟ้าสายสีชมพูจะวิ่ง แล้วให้คนที่อยู่ในเมืองขยับขยายออกมาอยู่อาศัยนอกเมืองถึงเวลานั้นตลาดที่อยู่อาศัยจะคึกคักมากยิ่งขึ้น

“ความต้องการมีแต่ถ้าราคาที่เปิดสูงก็ไปไม่ได้ ผมว่าคอนโดฯราคาเกิน 2 ล้านบาทก็ไปยากแล้ว” นายปิยะ กล่าวพร้อมกับบอกว่า ปัจจุบันราคาที่ดินถีบตัวขึ้นสูงมากในเพียงช่วง 3 ปีกว่าๆราคาที่ดินปรับขึ้นมามากกว่า 50 %

ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายภัทรชัย ทวีวงศ์  รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า บริเวณถนนแจ้งวัฒนะถือเป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินในช่วงที่ผ่านมามีการปรับตัวค่อนข้างมาก เนื่องจากมีการขยายเมืองไปยังพื้นที่ดังกล่าวมากขึ้น ซึ่งราคาประเมินที่ดินรอบปี 2559-2562 อยู่ที่ประมาณ 135,000 บาทต่อตารางวา (ตร.วา) ปรับขึ้นประมาณ 11.25% จากราคาประเมินรอบก่อน และสำหรับราคาประเมินรอบปี 2563 ที่จะเกิดขึ้นก็คาดการณ์ว่า ราคาที่ดินย่านดังกล่าวจะมีการปรับขึ้นอีกมากกว่า 10%

รัศมี 2 กม.รอบๆ เมืองทองธานี  คอนโดฯระหว่างขายกว่า 3,300 ยูนิต

สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมย่านแจ้งวัฒนะโฟกัสในรัศมี 2 กม.รอบๆ เมืองทองธานี  ณ เดือนกันยายนปี  2562 พบว่า มีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขาย ประมาณ 6 โครงการ 3,396 ยูนิต  และพบว่าทุกโครงการที่อยู่ระหว่างการขายเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และยังมียูนิตที่รอการระบาย ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่แจ้งวัฒนะมีการเจริญเติบโตตามการขยายตัวของพื้นที่เมืองถือว่าเป็นอีกทำเลที่เป็นย่านธุรกิจที่สำคัญในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีที่แวดล้อมไปด้วยศูนย์ราชการ พื้นที่ค้าปลีก รวมถึงศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม อิมแพ็ค เมืองทองธานี ที่พัฒนาโดย บริษัทบางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) บนถนนแจ้งวัฒนะ คือโครงการการสร้างเมืองโดยภาคเอกชนที่ใหญ่ที่สุดในเมืองไทยบนพื้นที่กว่า 4,000 ไร่ ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าว ส่งผลให้เกิดการการพัฒนาในพื้นที่โดยรอบโดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงที่ผ่านมาบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์  จำกัด (มหาชน)หรือ NOBLE เปิดตัว นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ พบว่าสามารถปิดการขายได้เพียง 1 วันหลังจากเปิดขาย ส่วนบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือ SENA ร่วมทุนกับร่วมทุนบริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป กลุ่มอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของญี่ปุ่น ในเมืองโอซาก้า  พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ภายใต้แบรนด์  เดอะ นิช โมโน แจ้งวัฒนะ มูลค่าโครงการกว่า 1,000 ล้านบาท เพื่อรองรับความเจริญทำบนทำเลย่านนี่ที่จะเกิดขึ้นหลังจากรถไฟฟ้าสายสีชมพูเริ่มก่อสร้าง ซึ่งถึงเวลาภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมบนย่านแจ้งวัฒนะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น หลายโครงการสามารถขายได้ดีขึ้น

ทั้งนี้ อุปทานคงค้างที่เป็นคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่รอการระบายและส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ขายมาแล้วกว่า 4 ปี ก็ยังคงเป็นโจทย์สำหรับผู้ประกอบการให้แก้ไขกันต่อไป

LPN จ่อเปิด 3 โครงการใหม่ รวมมูลค่ากว่า 5,500 ล้านบาท

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ยังมีผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหม่ ที่มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ย่านแจ้งวัฒนะ โดยล่าสุด บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN  มีแผนจะขึ้นโครงการใหม่ 3 โครงการรวมมูลค่ากว่า 5,500 ล้านบาท ดังนี้ คือ  1.โครงการคอนโด Low Rise แจ้งวัฒนะ ซอย 10  จำนวน 476 ยูนิต มูลค่า 600 ล้านบาท,2. โครงการคอนโด High Rise แจ้งวัฒนะ ซอย 17  ตามแผนจะเปิดตัวปี 2563 อาคารด้านหน้าจำนวน 719 ยูนิต มูลค่า 1,600 ล้านบาท และอาคารด้านหลังจำนวน 788 ยูนิต มูลค่า 1,450 ล้านบาท  และโครงการที่ 3. โครงการ    Baan 365 ย่านเมืองทองธานี จำนวน 182 ยูนิต  มูลค่า 1,890 ล้านบาท

นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน หัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารด้านกลยุทธ์ของ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ฯ กล่าวว่า คอนโดฯ 2 โครงการที่จะเปิดเป็นราคาที่ตลาดผู้บริโภครับได้ เช่นโครงการลุมพินีวิลล์ แจ้งวัฒนะ 10 เป็นคอนโด 8 ชั้น รวม 476 ยูนิต ที่ระดับราคาเริ่มต้น 1.5 ล้านบาท ส่วนโครงการบ้าน 365 เมืองทองธานี จำนวน 182 ยูนิตมูลค่า 1,890 ล้านบาท ถึงแม้ราคาจะสูงกว่าคอนโดฯก็เชื่อว่าผู้บริโภคยังมีความต้องการ

10 ปี คอนโดฯ ราคาขายปรับขึ้นเฉลี่ย 4.5% ต่อปี

นายภัทรชัย ยังกล่าวให้ความถึงการปรับขึ้นราคาคอนโดมิเนียม ในช่วงประมาณปี 2552 คอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 45,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งปัจจุบัน สำหรับคอนโดมิเนียมย่านนี่มีการปรับขึ้นราคาขายมาอยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 65,000 บาทต่อตร.ม. หรือมีการปรับขึ้นประมาณ 45%ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา หรือเฉลี่ยปีละประมาณปีละ 4.5%

ส่วนผลตอบแทนจากการเช่าสำหรับคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ประมาณ 4.5-5.5% ต่อปี เท่ากับผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยต่อปีที่จะได้รับจะอยู่ที่ประมาณ 9-10% ต่อปีเลยทีเดียว ถือว่าคอนโดมิเนียมย่านนี่เมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ทำเลอื่นๆ ซึ่งถึงแม้จะมีราคาขายที่ค่อนข้างต่ำกว่าทำเลอื่นๆ มีช่องว่างของราคาสำหรับนักลงทุนเพื่อทำกำไร เพียงแค่การพิจารณาซื้อคอนโดมิเนียมบนทำเลย่านแจ้งวัฒนะบริเวณรอบๆเมืองทองธานีนั้นจะต้องเป็นโครงการที่ไม่สูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของตลาดมากเกินไป รูปแบบโครงการน่าสนใจตั้งอยู่บนทำเลที่ดี ก็จะมีโอกาสสำหรับการลงทุนซึ่งเท่ากับว่าไม่ใช่ทุกโครงการที่เปิดขายบนทำเลย่านนี่จะประสบความสำเร็จ

ทั้งนี้ เห็นได้จากในช่วง 5 ปีที่ผ่าน หากผู้ประกอบการตั้งราคาสูงเกินไปจนกำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ ก็มีโอกาสที่โครงการจะไม่ประสบความสำเร็จ ซึ่งผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะยุติการขายชั่วคราว คืนเงินแก่ลูกค้าแล้วนำโครงการมาปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการใหม่ให้เข้าถึงกำลังซื้อมากขึ้นและเปิดขายใหม่ในอนาคต

สำหรับอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายในปัจจุบันพบว่า ทำเลย่านแจ้งวัฒนะมีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 6 โครงการ รวมมูลค่าโครงการ 6,303 ล้านบาท พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ3,396 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 2,082 ยูนิตหรือคิดเป็น 61.3% เหลือขายทั้งหมดประมาณ1,314 ยูนิตหรือคิดเป็น38.7%

จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 3,396 ยูนิต พบว่า ผู้ประกอบการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดถึง 2,306 ยูนิต หรือคิดเป็น 67.9% โดยรองลงมาเป็น รูปแบบ สตูดิโอ   561 ยูนิต หรือคิดเป็น 16.5% และ รูปแบบ 2 ห้องนอน ประมาณ 529 ยูนิต หรือคิดเป็น 15.6% และพบว่ารูปแบบห้องสตูดิโอ ขายได้มากที่สุดถึง 74.3%  จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายในตลาดทั้งหมด  561 ยูนิต รองลงมาคือรูปแบบ 2 ห้องนอนที่ประมาณ  59.2% และรูปแบบ 1 ห้องนอนที่ 58.6%

จากข้อมูลพบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายย่านแจ้งวัฒนะ โดยส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1,750,001 – 2,000,000  ล้านบาทขึ้นไปมากที่สุดที่ 827 ยูนิตหรือคิดเป็น 24.4% รองลงมาคือระดับราคา 3,000,001 -5,000,000 ที่ประมาณ 660 ยูนิต หรือคิดเป็น 19.4% และระดับราคา 2,500,001 – 3,000,000 ประมาณ 649 ยูนิตหรือคิดเป็น 19.0% และพบว่าในช่วงระดับราคา 1,250,001 – 1,500,000 เป็นช่วงราคาที่ขายดีที่สุดที่ประมาณ 91.8% รองลงมาคือระดับราคา 1,500,001 –1,750,000 ล้านบาท ประมาณ 89.4% และระดับราคา2,250,000 – 2,500,000 ล้านบาท ประมาณ 85.8%

ทั้งนี้ ยังพบว่าในช่วงระดับราคา 2,500,000 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นช่วงระดับราคาที่ค่อนข้างขายได้ช้าและมีอัตราการขายที่ค่อนข้างต่ำซึ่งถือว่าเป็นช่วงระดับราคาที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง