เอกชนเผยภาพรวมอสังหาฯปี62ยังชะลอตัว และมีความท้าทายจากหลายปัจจัยลบ ระบุยังมีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยต่ำหนุนภาระผ่อนชำระน้อย แนะผู้ประกอบการขยายตลาดทำเลใหม่ กระจายความเสี่ยง ระบุสินค้าราคา 1.5-5 ล้านบาทยังเป็นตลาดหลัก สัดส่วน 65% ทั้งปรับตัวนำเทคโนโลยีสมัยใหม่–ใช้สื่อออนไลน์ตามเทรนด์ผู้บริโภค หวั่นเล่นสงครามราคา ลูกค้าชะลอซื้อ ตลาดอาจล้มเป็นโดมิโน ห่วงกลุ่มเจาะ Gen Y เสี่ยงภาระหนี้สูง ส่วนตลาดสำนักงานคาด 3 ปีซัพพลายล้นตลาด
นายอธิป พีชานนท์ ในฐานะประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยในงานเสวนาภายใต้หัวข้อ “วิเคราะห์ทิศทางและแนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ปี 2020” ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562นี้ มองว่ายอดขายคาดจะชะลอตัวจากความไม่เชื่อมั่นทั้งสภาวะเศรษฐกิจและการเมือง ที่มีผลทางจิตวิตยา รวมทั้งต่างชาติที่ชะลอการซื้อ ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะไปได้ เพราะเป็นโครงการที่ขายไปแล้วก่อนหน้านี้ที่จะแล้วเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่มีความท้าทาย เพราะธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อและมีมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน (Loan to Value : LTV) ออกมา ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเตรียมตัว และมีการตรวจสอบคุณสมบัติผู้ก่อนเพื่อให้กู้ผ่านจากสถานการณ์หนี้ครัวเรือนสูง อาจมีการทำโครงการเช่าก่อนซื้อ หรือหากกู้ห้องเดิมไม่ผ่าน อาจจะเปลี่ยนให้กู้ยูนิตใหม่ที่มีมูลค่าเหมาะสมที่ผู้กู้ผ่อนได้ อาจจะเป็นโครงการเดิม หรือเปลี่ยนโครงการ เป็นต้น เพื่อรักษายอดโอนกรรมสิทธิ์สร้างรายได้ นอกจากนี้ ยังต้องติดตามผลกระทบจากปัจจัยลบอื่น ๆ อาทิ การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ, การปรับปรุงผังเมือง การจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) ความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
อย่างไรก็ตามแม้ว่าจะมีปัจจัยลบ แต่ก็มีปัจจัยหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำหนุน ภาระการผ่อนชำระน้อยกว่าในอดีต ทั้งนี้เชื่อว่ากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์มีอยู่ ซึ่งที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าจำเป็นดีมานด์ยังมีความต้องการ แต่อาจจะชะลอซื้อในสินค้าที่ไม่จำเป็น นอกจากนี้ผู้ประกอบการอาจจะปรับตัวโดยมีการขยายตลาดมากขึ้น ไม่พัฒนาในทำเลเดียวเพื่อเพิ่มตลาดใหม่และกระจายความเสี่ยง เช่น การพัฒนาในจังหวัดที่มีทั้งอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว หรือพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษอื่น ๆ โดยตลาดใหญ่ ที่ยังมีความต้องการต่อเนื่อง คือ ระดับราคา 1.5-5 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนแบ่งตลาดถึง 65% และมีการพัฒนาสินค้าที่คุ้มค่ากับราคาที่ต้องจ่าย มีการนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ มาใช้ เช่น ระบบ Internet of Things (IoT) และสมาร์ทโฮมต่าง ๆ รวมทั้งมีการปรับตัวใช้สื่อออนไลน์มากขึ้นเพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าตามพฤติกรรมที่เปลี่ยนไป
“ภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ คาดว่าจะกระทบน้อย แต่ยอดขายน่าจะติดลบ แต่ไม่ถึง10% โดยเป็นผลจากยอดขายคอนโดมิเนียมที่ติดลบมาก แต่แนวราบ กรณีเลวร้ายสุดติดลบไม่เกิน 5% หรืออาจจะไม่ติดลบเลย เพราะที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นการซื้อเพราะความจำเป็น ซื้อแล้วอยู่อาศัย ไม่มีการเก็งกำไร แต่เป็นห่วงว่าการใช้สงครามราคา เพื่อระบายสต็อก จะทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ เพื่อรอราคาที่ดีกว่า จนไม่มีผู้ซื้อ เชื่อว่าจะกระทบเป็นโดมิโนต่อตลาดรวมทันที ซึ่งคนที่ทำอย่างนั้นนอกจากจะบาดเจ็บเองแล้ว ยังทำให้ผู้ประกอบการรายอื่นได้รับผลกระทบไปด้วย” นายอธิป กล่าวในที่สุด
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ยังมีผู้ประกอบการต่างชาติ อยากที่จะร่วมทุนและต้องการพัฒนาโครงการในประเทศไทย เพราะผลตอบแทนจากธุรกิจอสังหาฯยังเป็นตัวเลขที่ดี ส่วนใหญ่ต้องการสร้างโครงการในรูปแบบของเมืองขนาดใหญ่ เพราะมองว่าผู้ประกอบการไทยยังพัฒนาไม่เป็น ที่น่าห่วงที่สุดคือ เงินดอลล่าร์ต่อบาท ที่จะแข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีโอกาสแตะถึงเลข2 และคาดว่าปี 2563 เศรษฐกิจโลกไม่น่าจะดีขึ้น เพราะภาครัฐไม่มีมาตรการควบคุมหรือบริหารจัดการ ส่วนโครงการบ้านล้านหลัง บ้านมั่นคง ก็ไม่ประสบความสำเร็จ ปัจจุบันผู้มีรายได้น้อยที่กู้สินเชื่อรายย่อยได้ยากอยู่แล้ว และแนวโน้มจะยิ่งกู้สินเชื่อรายย่อยได้ยากขึ้นไปอีก ส่วนการที่ไปเจาะกลุ่ม Gen Y นั้น ก็น่าเป็นห่วงที่ยังมีภาระหนี้สูง เพราะยังไม่มีเรื่องของรายได้ แต่ขณะเดียวกันราคาบ้านยังปรับสูงขึ้น 5-7% (ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลฯระบุ) ส่วนตลาดอาคารสำนักงาน คาดว่าภายในระยะเวลาอีก 3 ปีข้างหน้า จะเข้ามาในตลาดมากขึ้นจนล้นตลาด ผู้ประกอบการจะเหนื่อยอย่างแน่นอน
