ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาไตรมาส 3 ปี 2562ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.3

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2562 พบว่าค่าดัชนีปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ17.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ที่จะพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรชานเมืองมากกว่าพื้นที่ใจกลางมือง รวมทั้งเป็นพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่มีแผนจะเปิดให้บริการในอนาคต

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC  เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด และจัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เผยแพร่เป็นรายไตรมาสโดยพบว่าไตรมาส 3 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 256.5 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 236.9 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ17.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ที่จะพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรชานเมืองมากกว่าพื้นที่ใจกลางมือง รวมทั้งเป็นพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่มีแผนจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้ (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1-2)

 ตารางที่ 1 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2562

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

แผนภูมิที่ 1 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

 แผนภูมิที่ 2 อัตราขยายตัวของดัชนีดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สำหรับ 5 อันดับทำเลที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 3 ปี 2562 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่

1) เขตบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 61.4 เนื่องจากมีการเปิดหน้าดินใหม่จากการก่อสร้างแล้วสำหรับโครงการก่อสร้างทางหลวงพิเศษหมายเลข 81 สายบางใหญ่-กาญจนบุรี ระยะทาง 96 กิโลเมตร ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2563 และบริเวณนี้ยังมีแผนการก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยานนทบุรี 1-กาญจนาภิเษก และถนนนครอินทร์-ศาลายา ในอนาคต

2) จังหวัดนนทบุรีมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 48.0

3) เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 47.0

4) เขตบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบังมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.6

5) ลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาวมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.3 (ดูตารางที่ 2)

สำหรับทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน5 อันดับแรกที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่

1) สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) ซึ่งเป็นโครงการที่ยังไม่ก่อสร้างเนื่องจากเป็นส่วนต่อขยายของสายสีเขียว (หมอชิต – สะพานใหม่ – คูคต) ที่สร้างเสร็จ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.7 และจะเปิดให้บริการในต้นปี 2563 ซึ่งบริเวณนี้มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุดต่อเนื่องมาหลายไตรมาสแล้ว

2) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 32.5 ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าสร้างไปแล้ว 42.1% คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2564

3) สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) เป็นโครงการในอนาคตซึ่งเป็นส่วนต่อขยายจากสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) แม้ว่าขณะนี้ยังไม่เริ่มก่อสร้าง แต่ราคาที่ดินมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 28.7เช่นเดียวกับสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการไปแล้วประมาณ 1 ปี

4) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ซึ่งเป็นโครงการในอนาคตมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.5

5) สายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) เป็นโครงการในอนาคตมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.8(ดูตารางที่ 3)

ตารางที่ 2 ทำเลที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา 5 อันดับแรกที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

 ตารางที่ 3 อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามเส้นทางรถไฟฟ้า

          ที่มีการเปลี่ยนแปลงสูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3ปี 2562 เทียบกับไตรมาส 3 ปี 2561

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

 วิธีการจัดทำข้อมูล

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี

การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่

1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน

2) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน