นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 62 ติดลบรอบด้าน แนะกนง.ปรับอัตราดอกเบี้ยลง หวังสะท้อนความเป็นจริงตลาด-ช่วยค่าเงินบาทอ่อน ฟันธงยอดขายใหม่รวมทั้งตลาดปีติดลบ 15% โดยเฉพาะคอนโดฯต่ำกว่าแนวราบในรอบกว่า 8 ปี จวกนักการเมืองยังมัวเล่นเกม ห่วงอำนาจ ความเชื่อมั่น-กำลังซื้อยังไม่ฟื้นแน่ แนะผู้ประกอบการลงทุนอย่างระมัดระวัง ประคองตัวให้รอด อย่าหวังการเติบโตมาก

นายอธิป พีชานนท์  นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า ปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ติดลบในทุกๆ ด้าน ทั้งในเรื่องของการเปิดโครงการใหม่ การขาย และเรื่องของยอดโอน เนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆอาทิ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน ความไม่เชื่อมั่นในเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทย ประกอบกับเรื่องหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูง ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมองว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)ควรที่จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง  และให้กลไกลการเงินเป็นไปตามภาวะ เพื่อสะท้อนความเป็นจริงของตลาด และช่วยให้เงินบาทอ่อนค่าลง เชื่อว่าในปี2563 ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จะลดลงจากประมาณการที่คาดไว้ 3.7%เหลือ 3.5%

อย่างไรก็ตามคาดว่ายอดขายใหม่ทั้งตลาดในปี 2562 นี้ จะติดลบประมาณ 15% หลังจากที่มีการบังคับใช้มาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Loan to Value : LTV) เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา และความไม่มั่นใจทางการเมือง ส่งผลให้ทั้งคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ชะลอการซื้ออสังหาฯ   เมื่อแยกเป็นเซกเมนต์แล้วพบว่า คอนโดฯ นั้นในภาพรวม ยอดโอนอาจจะไม่ติดลบมากนัก แต่ยอดขายใหม่อาจติดลบไม่ต่ำกว่า 20%  ส่วนแนวราบ มีผลกระทบที่น้อยกว่า มีสัดส่วนไม่ถึง 10% และถือเป็นปีแรกที่ยอดขายคอนโดฯต่ำกว่าแนวราบในรอบกว่า 8 ปี  ในขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ยังไม่ลดลงมากนัก เนื่องจากในช่วงไตรมาส1/2562 มีตัวเลขการโอนค่อนข้างมากกว่าปกติ ซึ่งอาจได้รับอานิสงส์จากการเร่งโอนก่อนมาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้ เมื่อเฉลี่ยทั้ง 6 เดือนแรกแล้วตลาดยังคงตัว แต่หากดูตัวเลขหลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้แล้วจะพบตลาดลดลงอย่างต่อเนื่อง

ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. ที่คาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2563 จะทำให้คอนโดฯที่อยู่ในมือผู้ซื้อนักลงทุน หรือปล่อยเช่า หรือที่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง จะนำออกมาขายเพราะไม่ต้องการจ่ายภาษี จะทำให้สินค้าในกลุ่มนี้จะเข้ามาแข่งขันกับสต๊อกใหม่คงค้างของผู้ประกอบการที่มีอยู่ในตลาด และจะเห็นการลดราคาสต๊อกบ้านพร้อมอยู่ มากขึ้นเพื่อกระตุ้นยอดขาย  ดังนั้นผู้ประกอบการควรพิจารณาอย่างรอบครอบในการลงทุนใหม่ หรือไม่ควรโหมเปิดโครงการใหม่เพื่อกระตุ้นยอดขาย เพราะหากตลาดกลับมาดีขึ้นอาจไม่มีเม็ดเงินมากพอในการลงทุนรอบใหม่ ดังนั้นผู้บริโภคที่ต้องการซื้อคอนโดฯรีเซล ในช่วงปี2563 ถือว่าเป็นจังหวะการซื้อที่ดีที่สุด

“เรากำลังหารือกับทางสมาคมฯว่าจะดำเนินการอย่างไร เพื่อสร้างความเชื่อมั่น ซึ่งเราเป็นห่วง รวมถึงเงินบาทที่แข็งค่า ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีราคาแพงขึ้น แต่หากมีการผ่อนปรนเรื่องนโยบายดอกเบี้ย โดยลดดอกเบี้ยลงมานั้น คาดว่าจะส่งผลให้เงินบาทของไทยอ่อนค่าลงได้ แต่ถ้าหากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว การเมืองไม่มีเสถียรภาพ นักการเมืองยังห่วงเล่นเกมการเมือง ห่วงอำนาจมากกว่าห่วงเศรษฐกิจประเทศ และปากท้องของประชาชน ความเชื่อมั่นและกำลังซื้ออสังหาฯก็ยังคงไม่กลับมา”นายอธิป กล่าว

นายอธิป กล่าวเพิ่มเติมว่า ในครึ่งปีหลังนี้ เชื่อว่าการกู้สินเชื่อโครงการจะดำเนินการได้ยากมากขึ้น ผู้ประกอบการจะมีการเปิดตัวคอนโดฯน้อยลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี2561 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดฯที่ถือว่าเป็นสินค้าประเภท Future Product และดีมานด์ไม่มีความ Strong  เพราะตลาดนักลงทุนเริ่มหายไปเป็นจำนวนมาก ดังนั้นผู้ประกอบการจึงหันไปพัฒนาโครงการแนวราบกันมากขึ้น  แต่ก็ไม่สามารถช่วยกระตุ้นให้ตลาดหวือหวาได้ แต่ตลาดต่างจังหวัดยังมีโอกาสที่จะเติบโตได้อยู่ โดยเฉพาะหัวเมืองรอง ที่ดีมานด์ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

“ผู้ประกอบการต้องยอมรับว่าตลาดปีนี้ไม่ดีจริง ควรลดความหวังที่จะเติบโตลงเอาแค่โตเท่าเดิมก็เก่งแล้ว เมื่อยอมรับได้ก็จะลงทุนอย่างระมัดระวัง และประคับประคองให้สามารถผ่านช่วงนี้ไปได้  รายไหนที่ยังลุยหนักอยู่ ระวังเงินทุนจะหมดก่อน เมื่อตลาดฟื้นตัวดีขึ้น ก็ไม่มีเงินลงทุนเพียงพอที่จะลุยต่อ ซึ่งขณะนี้เริ่มเห็นผู้ประกอบการออกหุ้นกู้ดอกเบี้ยสูงๆ เพื่อดึงดูดนักลงทุน แสดงว่าต้องการเงินทุนมาก แต่คงไม่มีใครล้ม” นายอธิป กล่าว

ส่วนในเรื่องของการบริหารโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลนั้น ขณะนี้ยังออกกฎหมายการทำผังรองรับโครงการของรัฐ ซึ่งจะกลายเป็นปัญหาเกิดขึ้น และเชื่อว่าในอนาคตจะมีการออกผังเฉพาะรองรับเมกะโปรเจกต์ในอนาคตอย่างแน่นอน