ไนท์แฟรงค์ฯ ชี้ย่านแจ้งวัฒนะทำเลศูนย์กลางธุรกิจของนนทบุรีคาดว่าทั้งปี 2562 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในบริเวณนี้ประมาณ 3,000 หน่วย

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า บริเวณแจ้งวัฒนะเป็นทำเลศักยภาพที่มีความโดดเด่นเป็นย่านเศรษฐกิจและย่านธุรกิจการค้า มีโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานหลากหลายรูปแบบที่อยู่ระหว่างการวางแผนพัฒนาจากผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ซึ่งได้เริ่มเข้ามาจับจองที่ดินบริเวณนี้

ในปัจจุบันบริเวณแจ้งวัฒนะอยู่ในแนวเส้นทางการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เส้นทางวิ่งไปตามแนวถนนแจ้งวัฒนะทั้งเส้น (ปัจจุบันกำลังดำเนินการก่อสร้างและเปิดให้บริการประมาณปี 2564) อีกทั้งยังมีส่วนต่อขยายจากสถานีศรีรัช – เมืองทองธานี ที่ออกแบบเป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Straddle Monorail) โดยจุดเชื่อมต่อจะอยู่บริเวณสถานีศรีรัชของโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี สายหลัก ไปทางทิศตะวันตก และเลี้ยวขวาเข้าสู่เมืองทองธานีไปตามซอยแจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด 39 แนวทางเดียวกันกับทางพิเศษอุดรรัถยา ต่อเนื่องไปยังจุดสิ้นสุดโครงการบริเวณทะเลสาบเมืองทองธานี ประกอบด้วยสถานีรับส่งผู้โดยสาร 2 สถานี ได้แก่ สถานี MT-01 ตั้งอยู่บริเวณอิมแพ็คชาเลนเจอร์ (Impact Challenger) และสถานี MT-02 ตั้งอยู่บริเวณด้านหน้าของทะเลสาบเมืองทองธานี รวมระยะทางประมาณ 3 กิโลเมตร

ทั้งนี้หากโครงการแล้วเสร็จจะเป็นการเพิ่มศักยภาพการเดินทางของประชาชนจากบริเวณถนนแจ้งวัฒนะเข้าสู่พื้นที่เมืองทองธานี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่น และเป็นที่ตั้งของหน่วยงานต่างๆ ด้วย เช่น ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพ็ค เมืองทองธานี เอสซีจี สเตเดี้ยม ธันเดอร์โดม และมหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช เป็นต้น โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูยังสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น 3 สาย คือ
1. รถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-คลองบางไผ่ (ปัจจุบันเปิดให้ใช้บริการอยู่) โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี
2. รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ-รังสิต (ปัจจุบันกำลังดำเนินการก่อสร้างและเปิดให้บริการประมาณต้นปี 2564) โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่สถานีหลักสี่
3. รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ (โครงการในอนาคต)

โครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้จะเป็นตัวสนับสนุนพื้นที่ในย่านนี้ให้มีความสะดวกในการเดินทางและการคมนาคมอีกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณนี้ค่อนข้างครบครันสำหรับคนที่ทำงานและพักอาศัยในบริเวณนี้ อีกทั้งบริเวณแจ้งวัฒนะตั้งอยู่ใกล้สนามบินดอนเมืองซึ่งในปัจจุบันสนามบินดอนเมืองมี 2 อาคารคือ Terminal 1 และ Terminal 2 โดยสามารถรองรับผู้โดยสารได้ประมาณปีละ 30 ล้านคน และในอนาคต บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) ได้เตรียมแผนในการพัฒนาระยะที่ 3 (Terminal 3) และคาดว่าในอนาคตจะมีการเพิ่มเที่ยวบินและคาดว่าจำนวนผู้โดยสารที่เข้ามาใช้บริการจะเพิ่มขึ้นถึง 40 ล้านคน/ปี และสูงถึง 50-60 ล้านคน (ในช่วงปี 2568-2573) ในส่วนการเดินทางทางน้ำบริเวณนี้ยังมีท่าเรือปากเกร็ดซึ่งคอยรองรับการเดินไปยังส่วนต่างๆ ของกรุงเทพมหานคร และยังมีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่เข้าถึงโดยการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนของรัฐบาลอีกด้วย

ทำเลแจ้งวัฒนะเดิมทีเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวออกมาจากตัวเมืองกรุงเทพมหานคร โดยในช่วงแรกมีเพียงโครงการหมู่บ้านจัดสรรไม่กี่แห่ง ต่อมามีการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยปริมาณมากขึ้น เนื่องจากมีระบบทางด่วนขั้นที่ 2 เกิดขึ้น ทำให้ปัจจุบันพื้นที่ย่านนี้ถือเป็นย่านที่อยู่อาศัยและย่านธุรกิจที่สำคัญแห่งหนึ่งของจังหวัดนนทบุรี

การพัฒนาในพื้นที่แจ้งวัฒนะเริ่มต้นในปี 2542 ซึ่งมีการพัฒนาศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมขนาดใหญ่และทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งของภูมิภาคเอเชีย โดยมีพื้นที่รวมกว่า 140,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชยกรรมแบบผสมผสานจึงทำให้มีการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยอันได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบต่างๆ เช่น โครงการบ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ เกิดขึ้นมาและพื้นที่บริเวณแจ้งวัฒนะเริ่มกลายเป็นพื้นที่ที่มีคนอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ต่อมาบริเวณนี้จึงเริ่มมีการพัฒนาธุรกิจค้าปลีกเพื่อรองรับความต้องการของผู้ที่อยู่อาศัยและผู้ที่ทำงานในบริเวณนี้ จึงมีการพัฒนา ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เช่น เซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ บิ๊กซีซุปเปอร์เซ็นเตอร์ แม็คโคร คอมมูนิตี้มอลล์ และโครงการอื่นๆ

จากผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เผยว่า จำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ ณ กลางปี 2562 มีจำนวนทั้งสิ้น 18,942 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีจำนวนอุปทานใหม่เกิดขึ้นมากตั้งแต่ปี 2554 เนื่องจากมีหน่วยงานราชการเริ่มย้ายสถานที่ทำการเข้ามาอยู่ในบริเวณศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและเริ่มเปิดขายมากขึ้นในปี 2554 แต่ถึงกระนั้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมในปีต่อมาพบว่าอุปทานใหม่เริ่มชะลอตัวลงและเพิ่มขึ้นสลับกันไปจนถึงปี 2561 และในปี 2561 นั้นเองก็ได้เริ่มมีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูช่วงมีนบุรี-แคราย จึงทำให้มีอุปทานใหม่เปิดขายเพิ่มขึ้นมาเป็น 2,013 หน่วย และ ณ ครึ่งปีแรกของปี 2562 มีอุปทานใหม่เปิดขายเพิ่มขึ้นมาจำนวน 1,838 หน่วย และคาดว่าทั้งปี 2562 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในบริเวณนี้ประมาณ 3,000 หน่วย

กราฟที่ 1
อุปทานคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ ปี 2554 ถึงกลางปี 2562

ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

ณ กลางปี 2562 คอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะมีจำนวนหน่วยที่ขายไปแล้วประมาณ 12,271 หน่วย จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายทั้งสิ้น 18,942 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 64.8 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายประมาณ 6,671 หน่วย จำนวนหน่วยขายคอนโดมิเนียมในช่วง 6 ปีที่ผ่านมามีจำนวนหน่วยขายประมาณปีละ 1,350 หน่วย เนื่องจากบริเวณนี้เป็นบริเวณที่มีศักยภาพเป็นบริเวณธุรกิจใหม่ แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ทั้งแหล่งช้อปปิ้ง อาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ ศูนย์ราชการ โรงพยาบาล อีกทั้งยังมีสถาบันการศึกษาในพื้นที่ ทั้งโรงเรียนและมหาวิทยาลัยต่างๆ

นอกจากนี้การพัฒนาระบบรถไฟฟ้าในบริเวณพื้นที่ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2564 ส่งผลทำให้มีกลุ่มผู้ที่สนใจเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพิ่มมากขึ้น โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ คือ บุคคลากรของหน่วยงานต่างๆ ในย่านนี้ และผู้ปกครองนักเรียนและนักศึกษาที่ศึกษาในสถาบันการศึกษาที่ตั้งอยู่ในบริเวณนี้ ทั้งนี้เนื่องจากคอนโดมิเนียมในบริเวณแจ้งวัฒนะในตอนนี้ยังมีราคาที่จับต้องได้ หากรถไฟฟ้าสายสีชมพูแล้วเสร็จการเดินทางไปยังสถานที่ต่างๆ สะดวกมากยิ่งขึ้นดังนั้นราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้น กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มักซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเองและมีบางส่วนซื้อเพื่อปล่อยเช่า อีกทั้งบางส่วนซื้อเพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินโดยคาดว่าคอนโดมิเนียมในบริเวณแจ้งวัฒนะมีระดับราคาที่สามารถปรับตัวขึ้นได้ในอนาคตยิ่งเมื่อระบบรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแล้วเสร็จย่อมทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้น

กราฟที่ 2
อุปทาน อุปสงค์ และ อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ ปี2554 ถึงกลางปี 2562

ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

การพัฒนาคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับเกรดซี โดยระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเกรดซี ณ กลางปี 2562 มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 72,438 บาท/ตารางเมตร  ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 53,680 บาท/ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง กลางปี 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate: CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 5 ในปี 2562 เริ่มมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเกรดบี บริเวณแจ้งวัฒนะ และราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเกรดบี บริเวณแจ้งวัฒนะอยู่ที่ 80,150 บาท/ตารางเมตร ณ กลางปี 2562

กราฟที่ 3

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ ปี 2554 ถึงกลางปี 2562

ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย