ภายหลังจากที่มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯต่างเร่งโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันมาตรการ แต่ก็พบว่ารายกลาง–รายเล็ก ก็ประสบปัญหา ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในส่วนที่เหลือได้ทันมาตรการ ขณะเดียวกันจากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่ายอดการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส1/2562 ที่ผ่านมา ลดลงถึง 21.5% คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมที่เปิดตัว101,565 ล้านบาท ลดลง 5.1% เรียกได้ว่าทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคบางส่วน ต่างได้รับผลกระทบกับมาตรการ LTV กันอย่างถ้วนหน้า ส่งผลให้ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ คือสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย และองค์กรที่เกี่ยวข้องต่างยื่นหนังสือเสนอต่อรัฐบาลเพื่อรายงานถึงผลกระทบต่างๆให้รับทราบ ซึ่งภาครัฐเองก็ไม่ถึงกับนิ่งดูดาย จนเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2562 ธปท.ได้ประกาศบรรเทาผลกระทบในส่วนของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น ธปท. จึงพิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว และมีผลบังคับใช้ทันที

ล่าสุดรัฐบาลยังได้ประกาศผ่อนปรนกฎเกณฑ์อีกรอบด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1 % เหลือ 0.01 % สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และการจดทะเบียนการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมีระยะเวลานับตั้งแต่วันที่ประกาศกระทรวงมหาดไทยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563

ขณะเดียวกันที่ผ่านมาผู้ประกอบการเอง โดยเฉพาะรายใหญ่ต่างปรับตัวมีการระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น และมองว่าตลาดอสังหาฯในช่วงที่เหลือของปีนี้ยังเหนื่อยและมีแนวโน้มลากยาวไปจนถึงปี 2563  รวมไปถึงปรับกลยุทธ์ในอีกหลากหลายรูปแบบเพื่อดันยอดขายให้ได้มากที่สุด  เพราะมองว่าแม้ภาครัฐจะพยายามให้ความช่วยเหลือผ่อนปรนกฎเกณฑ์บ้างแล้ว แต่ก็เสมือนว่าในช่วงประมาณ 7 เดือน รัฐบาลก็ยัง “เกาไม่ถูกที่คัน”

จี้ใช้ราคาประเมินเป็นมาตรฐานป้องกันสร้างราคาเทียม

โดยนายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่ามาตรการLTV นั้น เห็นด้วยในระยะยาว แต่กำหนดการประกาศบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นจังหวะที่ไม่ดี เนื่องจากในช่วงดังกล่าวจนถึงปัจจุบัน สภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศยังอยู่ในภาวะชะลอตัว ส่งผลให้เกิดผลกระทบกับผู้ซื้อที่มีความวิตกกังวลและตระหนกว่าจะมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ ขณะเดียวกันในช่วงแรกจะหาผู้กู้ร่วมได้ยาก เพราะส่วนใหญ่ไม่ต้องการเสียสิทธิ์ของตนเอง แต่จากการที่ธปท.มีการผ่อนคลายกฎเกณฑ์ในเรื่องผู้กู้ร่วมไม่ต้องเสียสิทธิ์ของตัวเอง ก็ถือว่าเป็นเรื่องดี  ผลกระทบอีกประการหนึ่งคือมาตรการดังกล่าวจะยิ่งทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการก็ได้มีการปรับตัวด้วยการลดการเปิดตัวโครงการ โดยเฉพาะคอนโดฯเปิดใหม่ที่ลดลงกว่า 30% เพราะประสบปัญหาผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีนทิ้งดาวน์และไม่โอนกรรมสิทธิ์เป็นจำนวนมาก ส่วนโครงการแนวราบ ก็มีการปรับตัวด้วยการบริหารจัดการไม่ให้มีสต๊อกมากจนเกินไป และลดการเปิดตัวโครงการไปประมาณกว่า 10% โดยสร้างบ้านให้สอดคล้องกับตลาดและความสามารถของลูกค้า

ทั้งนี้อยากฝากถึงธปท.ว่า มาตรการLTV นั้นถือว่าเป็นเรื่องที่ดีในการ Control ซัพพลายและดีมานด์  แต่ประกาศใช้ไม่ถูกจังหวะ ซึ่งต่างจากกฎเกณฑ์ของต่างประเทศที่จะประกาศใช้มาตรการครอบคลุมเฉพาะบางระดับราคา บางสินค้า และบางพื้นที่เท่านั้น อีกทั้งควรใช้ราคาประเมินแทนราคานิติกรรม เพราะถือเป็นมาตรฐานของการให้สินเชื่อทุกประเภท มิเช่นนั้นจะเกิดการสร้างราคาเทียมขึ้นมาได้

วอนแบงก์ชาติคลายกฎดึงบรรยากาศจับจ่ายใช้สอยกลับคืนตลาด

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)มีความกังวลเกี่ยวกับ LTV นั้น มองว่า ตั้งแต่ประกาศใช้มาตรการดังกล่าวเมื่อเดือนเมษายน 2562 ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันเป็นระยะเวลาประมาณ 7  เดือนแล้ว มองว่าตัวเลข LTV ที่ธปท.มีความกังวลนั้น น่าจะลดลงบ้างแล้ว เช่น สินเชื่อเงินทอน และการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุน ซึ่งมีทั้งข้อดีและข้อเสีย แต่มองว่าการซื้อเพื่อกระจายการลงทุนนั้นเป็นเรื่องที่ดี แต่พอธปท.ประกาศใช้มาตรการ LTV ก็ทำให้บรรยากาศการลงทุนหายไป

ทั้งนี้มองว่าปริมาณสินเชื่อที่เป็นหนี้ครัวเรือน ก็มีตัวเลขที่ลดลง เหลือเพียงประมาณ 33% และหนี้เสียก็ไม่เพิ่มมากนัก น่าจะเข้าสู่สภาวะปกติ หากธปท.คิดว่าสถานการณ์คลี่คลายลงแล้ว ก็น่าจะผ่อนคลายในบางเรื่องลงบ้าง เช่น การผ่อนปรนการซื้อบ้านหลังที่ 2  รวมไปถึงช่วยปลดล็อกให้กับผู้กู้ร่วม ในกรณีที่ผ่อนไปได้ระยะเวลาหนึ่งแล้ว และ ควรใช้ราคาประเมินของบริษัทประเมินที่น่าเชื่อถือได้เหมือนเดิม ไม่ใช่ให้แบงก์ประเมินเพียงอย่างเดียว

“โดยหลักการแล้วเห็นว่ามาตรการ LTV เป็นเรื่องที่ดี แต่เมื่อประะกาศบังคับใช้ไประยะหนึ่งและพ้นช่วงไปแล้ว ธปท.ก็ควรที่จะผ่อนคลายกฎเกณฑ์ เพื่อที่จะทำให้บรรยากาศในการจับจ่ายใช้สอยดีขึ้น”นายวสันต์ กล่าว

นายวสันต์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการก็มีการปรับตัวด้วยการลงทุนให้เหมาะกับสถานการณ์ โดยไม่เร่งการเปิดตัวโครงการมากจนเกินไป เพราะปัจจุบันสถานการณ์จากปัจจัยต่างๆยังมีความผันผวนอยู่ หากฝืนลงทุนไปก็จะเป็นภาระ

อย่างไรก็ตามมองว่าที่ผ่านมาภาครัฐก็ได้พยายามช่วยเหลือภาคอสังหาฯอย่างเต็มที่แล้ว ล่าสุดก็ออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง จากปกติจัดเก็บในอัตรา 2% และ 1% เหลือ 0.01% ตามมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) โดยภาครัฐยังรับฟังและให้ความสำคัญกับธุรกิจอสังหาฯอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯและองค์กรที่เกี่ยวข้อง ก็ได้พยายามสื่อสารให้ภาครัฐรับทราบข้อมูลและสถานการณ์ตลาดอย่างต่อเนื่อง

แนะสถาบันการเงินเปลี่ยนวิธีคิดสินเชื่อบ้านคือออมระยะยาว

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การที่ธปท.มีการประกาศใช้มาตรการ LTV เมื่อเดือนเมษายน 2562 ที่ผ่านมา ส่งผลให้ยอดขายคอนโดฯใหม่ลดลงประมาณ 20% ขณะเดียวกันสถาบันการเงินก็มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้มียอด Reject ที่สูงขึ้นจาก 20% เป็น 30%

ดังนั้นที่ผ่านมาบริษัทของตนคือกลุ่มบริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด ก็ได้มีการปรับตัวด้วยการควบคุมค่าใช้จ่ายที่รัดกุมมากขึ้น รวมไปถึงการใช้สื่อในการประชาสัมพันธ์ที่มีประสิทธิภาพ ด้วยการหันมาใช้บริการสื่อออนไลน์ที่ได้ผลมากขึ้น เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย ซึ่งจะมีการปรับเปลี่ยนทุกสัปดาห์ตามเทรนด์และยุคสมัยที่เปลี่ยนไป รวมไปถึงปรับประสิทธิภาพการทำงานของบุคลากรในเชิงคุณภาพ และมีประสิทธิภาพที่มากขึ้น

ทั้งนี้ที่ผ่านมามองว่าหนี้สินที่อยู่อาศัย เป็นหนี้ที่มีหลักประกัน เชื่อว่าหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ NPL ของที่อยู่อาศัยยังดีกว่าหนี้บัตรเครดิต และบัตรสินเชื่อส่วนบุคคล ซึ่งไม่มีหลักประกันแต่อย่างใด จึงอยากให้ภาครัฐไปดูแลหนี้สินในส่วนนี้มากกว่าหนี้เพื่อที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็อยากให้ธปท.และธนาคารพาณิชย์ ปรับเปลี่ยนวิธีคิด ด้วยการมองสินเชื่อบ้านเป็นการออมระยะยาวเพื่อความมั่นคงของมนุษย์ และควรมีการจัดระดับชั้นของหนี้สินใหม่ให้ชัดเจน ไม่ใช่เหมารวมอยู่ในระดับชั้นเดียวกันทั้งหมด

PSยอดขายหด30% แนะใช้มาตรการให้ถูกเวลา

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตทแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) หรือ PS กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวส่งผลให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดขายโดยรวมหายไปถึง 30% โดยเฉพาะระดับราคา 2-5 ล้านบาท จะประสบปัญหามากที่สุด อีกทั้งสถาบันการเงินยังใช้ระยะเวลาในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อนานตั้งแต่ 3 สัปดาห์ถึง 1 เดือน จากปกติที่ใช้ระยะเวลาเพียง 7-14 วัน

ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทก็มีการปรับตัวด้วยการขยายเซกเมนต์ตลาดแนวราบ ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท และคอนโดฯระดับราคา 100,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป โดยเลือกทำเลในการพัฒนาที่มีศักยภาพ ซึ่งก็ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า รวมไปถึงการร่วมมือกับสถาบันการเงินในการเสนอเงื่อนไขต่างๆ เพื่อปล่อยสินเชื่อได้เร็วขึ้น

ทั้งนี้อยากให้ธปท.ช่วยผ่อนคลายกฎเกณฑ์LTV ให้มากกว่านี้ เพราะหากออกมาตรการดังกล่าวมาในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาขึ้น ก็จะไม่มีปัญหา แต่ในช่วงที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันอสังหาฯเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน จึงไม่เหมาะสมที่จะบังคับใช้มาตรการLTVในช่วงนี้