ชาญอิสสระฯเผยอสังหาฯปี63 ยังเผชิญความท้าทายจากหลายปัจจัยลบ ระบุมาตรการอสังหาฯเกาไม่ถูกที่คัน รัฐบาลยังใส่เกียร์ว่าง แนะออกมาตรการดึงต่างชาติลงทุน ช่วยดึงกำลังซื้อมากกว่า รับผลประกอบการ 9 เดือน ต่ำกว่าเป้า เหตุนำงบไปปรับปรุงโครงการ ล่าสุดเตรียมเปิดตัว “ดิ อิสสระ สาทร” รวมมูลค่า 2,400 ล้านบาท ด้านเน็กซัสฯเผยคอนโดฯระดับไฮเอนด์ยังเติบโตต่อเนื่อง กลุ่มผู้ซื้อเป็นเรียลดีมานด์
นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CI เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี2563 ว่า ยังเผชิญกับความท้าทายค่อนข้างมาก จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว กำลังซื้อที่ยังคอชะลอตัว ความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอก และการที่ซัพพลายของภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีสินค้าในตลาดอาจจะมากเกินความต้องการของดีมานด์ในตลาด ที่เริ่มลดน้อยลง และการแข่งขันของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันกันรุนแรง ทำให้การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความท้าทายมากขึ้น ซึ่งทำให้บริษัทต้องมีการวางแผนการดำเนินงานในปีหน้าอย่างระมัดระวัง และคำนึงถึงสภาพคล่องที่เป็นสิ่งสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจให้ไปต่อได้ของทุกผู้ประกอบการ
“ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีซัพพลายคอนโดฯเข้ามาในตลาดเป็นจำนวนมาก ในขณะที่กำลังซื้อน้อยลง ส่งผลให้เศรษฐกิจมีอัตราการเติบโตเพียง 3-4% ซึ่งเป็นการเติบโตเฉพาะกลุ่ม ประกอบกับหนี้สินครัวเรือนก็มากขึ้น แบงก์ก็เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และ2-3 ปีนี้ ก็ประสบปัญหาเรื่องค่าเงินบาทที่แข็งเกินความเป็นจริง ซึ่งรัฐบาลก็พยายามแก้ไขปัญหาอยู่ ทำให้เศรษฐกิจไปได้ช้าลง ด้านการเมืองก็ยังไม่เห็นดำเนินการอะไรมาก ยังเกียร์ว่างอยู่ ส่งผลให้ข้าราชการเกียร์ว่างตามไปด้วย ส่วนมาตรการรัฐที่ออกมาช่วยภาคอสังหาฯ ก็มองว่ายังไม่ช่วยอะไรมาก ยังเกาไม่ถูกที่คัน ควรที่จะมีมาตรการที่ดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาลงทุน เช่น ให้วีซ่าฟรีระยะยาว โดยไม่ต้องลดภาษี จะช่วยได้มากกว่า”นายสงกรานต์ กล่าว
นายสงกรานต์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ที่ผ่านมาบริษัทเผชิญความท้าทายในภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์รายอื่น จากปัจจัยกดดันที่มาจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลต่อกำลังซื้อที่ชะลอตัวตาม และมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ที่กระทบต่อการขายและการโอนโครงการ และรายได้จากโรงแรมศรีพันวา ภูเก็ต ลดลง หลังจากผลกระทบของการชะลอตัวของนักท่องเที่ย ทำให้ตลาดท่องเที่ยวไทยชะลอตัว ส่งผลต่อผลการดำเนินงานของบริษัทไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้
สำหรับผลการดำเนินงานของบริษัทฯในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา ยอมรับว่าทำได้ต่ำกว่าเป้าหมาย และผลการดำเนินงานขาดทุนกว่า 200 ล้านบาท ส่วนหนึ่งได้รับผลกระทบจากการขายและการโอนที่ชะลอตัว ประกอบกับมีค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น จากการปรับปรุงวิลล่า ห้องประชุมโรงแรม ในโครงการใน “ศรีพันวา ภูเก็ต” และก่อสร้างโครงการเพิ่มเติมใน “ทิวทะเล หัวหิน”ทำให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ส่งผลกดดันต่อผลการดำเนินงานของบริษัทที่ขาดทุน ซึ่งในไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 นี้บริษัทยังมีความหวังว่าจะสามารถพลิกกลับมีกำไรได้ จากการโอนโครงการแนวราบระดับ Luxury 2 โครงการ คือ “บ้านอิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9”และ “บ้านอิสสระ บางนา”ที่จะทยอยโอนในไตรมาส 4/2562
นายสงกรานต์ กล่าวเพิ่มเติมถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันว่า คอนโดมิเนียมที่มีทำเลอยู่ในย่านกลางเมืองและชานเมืองยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับตลาดกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งถือเป็นกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ยังมีความต้องการหาสินค้าที่มีคุณภาพมาตอบโจทย์การอยู่อาศัย ส่วนกลยุทธ์การพัฒนาโครงการและการขายของบริษัทฯ จะหันมาเน้นจับกลุ่มลูกค้าระดับบนและระดับ Luxury มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ไม่พึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินมาก และเป็นกลุ่มที่ยังมองการซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและลงทุน อีกทั้งยังไม่ได้รับผลกระทบต่อการชะลอตัวของเศรษฐกิจมากนัก ทำให้บริษัทฯหันมาจับกลุ่มลูกค้าดังกล่าว
ล่าสุดเตรียมเปิดโครงการคอนโดมิเนียม “ดิ อิสสระ สาทร” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 1 ไร่เศษ บริเวณถนนจันทน์-สาทร เป็นคอนโดมิเนียม High Rise สูง 37 ชั้น ขนาด 32.66-188.76 ตารางเมตร ราคา 4.88-25.62 ล้านบาท จำนวน 270 ยูนิต มูลค่า 2,400 ล้านบาท โดยจะเปิดพรีเซล (Pre – Sale) ในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2562 โดยตั้งเป้ายอดขายในวันเปิดพรีเซลไว้ที่ 30% และจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในกลางปี 2563 หลังจากที่เตรียมยื่นขออนุญาตวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) และคาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จในปลายปี 2565
ด้านนางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวถึงภาพรวมการแข่งขันตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ขึ้นไปย่านใจกลางเมืองว่า ดีมานด์ ซัพพลาย ในช่วงครึ่งปีนี้พบว่า ผู้พัฒนาโครงการมีความระมัดระวังในการพัฒนาโครงการในกลุ่มนี้มากขึ้น ซึ่งส่งผลทำให้สินค้าที่ออกมาในตลาดนี้มีคุณภาพดีและอยู่ในทำเลที่น่าสนใจจริงๆ โดยมีอุปทานทั้งหมด 93,122 ยูนิต เป็นอุปทานใหม่ในครึ่งปีนี้จำนวน 3,262 ยูนิต ลดลงเมื่อเทียบกับหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งโดยรวมแล้วเป็นผลดีเพราะทำให้ห้องชุดที่เปิดใหม่สามารถขายได้เร็วขึ้น สำหรับความต้องการคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้ในปีนี้ส่วนใหญ่จะมุ่งไปที่กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นหลัก
สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในย่านสาทร ในปัจจุบันมีโครงการจำนวนทั้งสิ้น 22,255 หน่วย จากทั้งหมด 48 โครงการ โดยมียอดขายรวม 84% ซึ่งมียอดขายรวมดีกว่ายอดขายรวมของตลาดที่อยู่ที่ 82% ในส่วนของราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ขึ้นไป ใจกลางเมืองอยู่ที่ 233,200 บาทต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกันราคาเฉลี่ยในย่านสาทรอยู่ที่ 214,400 บาทต่อตารางเมตร นับเป็นราคาที่น่าสนใจและจับตามองความต้องการคอนโดฯในย่านนี้ มาจากทำเลที่ใกล้เมือง สถานที่ทำงานมีถนนเชื่อมต่อหลายสายสามารถเดินทางไปยังส่วนต่างๆ ของกรุงเทพฯ ได้ รวมทั้งยังใกล้สถานศึกษา และใกล้ชุมชนที่เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยเช่น เจริญกรุง สาธุประดิษฐ์ นางลิ้นจี่ และเย็นอากาศด้วย
“ความน่าสนใจ สำหรับทำเลย่าน สาทร-ถนนจันทน์ นั้นมาจากการผสมผสานความเป็นชุมชนเก่าเข้ากับความสะดวกสบายจากการใกล้แหล่งธุรกิจใจกลางเมือง ในอนาคตใกล้โครงการยังจะมีรถไฟฟ้าสายสีเทาผ่านอีกด้วย”นางนลินรัตน์ กล่าว
สำหรับกลยุทธ์การขายของ Nexus ในการกระตุ้นยอดขายโครงการนั้น เนื่องจากทาง Nexus เห็นว่าลูกค้ากลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการจะเป็นผู้ซื้ออยู่อาศัยเองมากกว่า 70% และมีกลุ่มนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติอีกบางส่วน ซึ่งการทำการตลาดและการขายสามารถทำกับลูกค้ากลุ่มผู้อยู่อาศัยเองในทำเลนี้ก่อน โดยจะมีห้องราคาพิเศษในวันงานเพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกห้องที่สวยในราคาที่ดีที่สุดก่อนใคร จุดขายที่สำคัญของโครงการคือเรื่องของทำเลที่เป็นชุมชนเก่าแต่ในขณะเดียวกันก็เชื่อมต่อไปยังศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ บริเวณสาทรและพระราม 4 ได้อย่างง่ายดาย เรื่องของวิวที่ครบโดยมี 2 รูปแบบในโครงการเดียวทั้งวิวที่มองเข้าไปใจกลางเมืองและวิวคุ้งน้ำเจ้าพระยาที่สวยงาม รวมถึงการให้ความสำคัญกับที่จอดรถ ที่มีเพียงพอสำหรับห้องชุดทุกยูนิตในโครงการ และที่สำคัญที่สุดยังเป็นคอนโดฯ ที่พัฒนาโดยกลุ่มชาญอิสสระฯ ที่จะมั่นใจได้ว่า ทำสินค้าคุณภาพ คิดและใส่ใจเพื่อทำสินค้าให้ตอบรับกับผู้บริโภคอย่างแท้จริง
