ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงที่หลากหลาย อันเนื่องมาจากการแข่งขันที่สูงมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่นับวันจะแข่งขันกันดุเดือดเลือดพล่าน ทั้งในรูปแบบของการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ร่วมทุนด้วยกันเอง หรือผู้ประกอบการไทยร่วมทุนกับต่างชาติ เพื่อเสริมศักยภาพและความแข็งแกร่งซึ่งกันและกัน รวมไปถึงสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น และในปลายปี2559-2560 การแข่งขันยิ่งเข้มข้นมากขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง เมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างชูจุดขายด้านการออกแบบที่แปลกใหม่โดยดีไซน์เนอร์ต่างชาติ และการนำเทคโนโลยีมาเสริมด้านการขายและบริการหลังการขาย เพื่อให้เข้ากับยุคดิจิทัล
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการเริ่มการเปลี่ยนแปลงให้เห็นบ้างแล้วในบางเรื่องในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา และหลายอย่างเริ่มเห็นแบบชัดเจนในปี2559 หรือเริ่มมีผู้ประกอบการบางรายประกาศแนวทางมาบ้างแล้วในปีนี้ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยในส่วนของผู้ซื้อที่มีต่อการตัดสินใจเลือกซื้อสังหาริมทรัพย์รวมไปถึงปัจจัยที่เกิดจากนโยบายการระวังของหน่วยงานต่างๆ แต่มีผลโดยตรงต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประเด็นหรือปัจจัยที่น่าสนใจและจับตามองมีดังนี้
1.ความเชื่อมั่นคนไทย จากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและปัจจัยลบหลายประการ มีผลต่อความเชื่อมั่นของคนไทย ทำให้มีการใช้จ่ายที่ลดลง แต่ถ้าหากภาครัฐมีมาตรการออกมากระตุ้นกำลังซื้อก็พร้อมที่จะกลับมาสังเกตได้จากเมื่อปลายปี2559 ที่ผ่านมาที่ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพื่อลดหย่อนภาษี ปรากฎว่ามีผู้บริโภคออกมาจับจ่ายใช้สอยเป็นจำนวนมาก แต่ทั้งนี้โดยภาพรวมคนไทยยังขาดความเชื่อมั่น
2. การออกแบบที่มีความน่าสนใจมากขึ้น สังเกตได้จากในช่วง 2-4 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการมีการออกแบบโครงการที่แปลก และทันสมัยมากขึ้น หลายโครงการไม่มีแบบและแบรนด์ที่ตายตัว และมีเพียงบางรายที่นั้นที่ออกแบบมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็เน้นพื้นที่ส่วนกลางที่ใหญ่และสวยงามมากขึ้น มีการเน้นประโยชน์การใช้พลังงาน รวมไปถึงการซัพพอร์ต รีเทล ที่มากขึ้น คือหลายโครงการจะเริ่มมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านค้าแบรนด์ดังบริเวณด้านหน้าโครงการมากขึ้น ซึ่งถือเป็นจุดขายที่ดี
3.ประสบการณ์เป็นจุดขายใหม่ เนื่องด้วยรูปแบบอาคารและการบริการที่อาจจะไม่ได้แตกต่างกันมากนักหลายๆ โครงการทั้งที่อยู่อาศัย ค้าปลีก โรงแรม หรือการบริการรูปแบบต่างๆ พยายามสร้างความน่าสนใจด้วยความแตกต่างและประทับใจให้กับลูกค้าเพื่อสร้างประสบการณ์ที่ดีน่าประทับใจ
4.ช่วงเวลาของผู้ประกอบการรายใหญ่ หลายปีที่ผ่านมาน่าจะเรียกได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ครองความเป็นเจ้าตลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทและยิ่งชัดเจนมากขึ้นไปอีกเมื่อมีการควบรวมกิจการ ร่วมมือกันและกันของรายใหญ่ทั้งไทยและต่างประเทศ นอกจากนี้บริษัทใหญ่ยังมีช่องทางในการระดมทุนมากกว่ารวมไปถึงมีเครดิตสูกว่าในการขอสินเชื่อ ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่มีส่วนแบ่งในตลาดรวม 60% และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ประกอบการรายเล็กอยู่ยากและหายไปจากตลาด เพราะที่ผ่านมาจะประสบปัญหาเรื่องเงินทุนในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากหากไม่สามารถการันตียอดขายได้ 60-70% สถาบันการเงินก็จะไม่ปล่อยกู้สินเชื่อโครงการ จากอดีตที่ให้การันตีเพียง 50% เท่านั้น
ขณะเดียวกันรายเล็กบางรายก็ปรับตัวจากในอดีตที่ไปพัฒนาตามผู้ประกอบการรายใหญ่ ด้วยการไปพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ หรือทำเลนอกเมืองที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า แต่ยังไม่มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปพัฒนาและยังมีดีมานด์ โดยในปีนี้จะเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายเล็กเริ่มมองหาพันธมิตรมาร่วมทุนในการพัฒนาโครงการมากขึ้น ส่วนผู้ประกอบการรายกลางก็จะเริ่มปรับตัวด้วยการเน้นเรื่องโนฮาวด์ใหม่ๆที่สามารถเจาะตลาดคนไทยได้มากขึ้น
“ลูกค้าจะไม่ผูกขาดแบรนด์เหมือนเช่นในอดีต เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย จึงลดจำนวนยูนิตที่จะซื้อน้อยลง ดังนั้นโดยภาพรวมผู้ซื้อบ้านไม่โตขึ้น เพราะกลุ่มที่ซื้อจะเป็นกลุ่มเดิมๆ”นายสุรเชษฐ กล่าว
5.เทคโนโลยีในตลาดหลักทรัพย์ สังเกตได้ว่าผู้ประกอบการหลายรายพยายามเพิ่มช่องทางในการเข้าถึงลูกค้าทั้งชาวไทยและต่างประเทศให้มากขึ้นโดยการร่วมมือหรือตั้งกองทุน หรือนำแอปพลิเคชั่นมาเป็นจุดขาย เพื่อพัฒนาระบบที่สามารถใช้โทรศัพท์มือถือ และอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าตั้งแต่ก่อนที่จะซื้อไปจนถึงบริการหลังการขาย
6. ตลาดที่อยู่อาศัย Luxury โดยโครงการที่อยู่อาศัยในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมามีโครงการราคาแพงเปิดขายมากขึ้นแม้จะยังไม่มากเมื่อเทียบกับตลาดโดยรวมแต่ก็สร้างความฮือฮาได้ต่อเนื่องเพราะมีโครงการระดับนี้เปิดขายต่อเนื่องโดยเฉพาะในทำเลเมืองชั้นใน และราคาขายก็มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนในปี 2560 จะมีอัตราการเติบโตแต่ไม่หวือหวาเท่ากับ 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยคอนโดฯที่เปิดขายใหม่ในปีนี้ราคาจะสูงกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร ส่วนราคาต่ำกว่านี้จะไม่มีแล้ว
7.อาคารสำนักงานเกรดA เท่านั้น อาคารสำนักงานมีพื้นที่ว่างเหลือน้อยลงทุกปีโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่าน CBD และพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า / ใต้ดิน อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและที่จะเสร็จในอนาคตเกือบทั้งหมดเป็นอาคารเกรด A เพราะผู้เช่าต้องการสำนักงานเกรดA มากขึ้น โดยปัจจุบันราคาเช่าในย่านCBDเฉลี่ยอยู่ที่ 950 บาท/ตารางเมตร และราคาเช่าสูงสุดขณะนี้อยู่ที่ 1,300 บาท/ตารางเมตร คือพื้นที่เช่าในอาคารปาร์คเวนเชอร์
8.ศูนย์การค้าขนาดใหญ่เท่านั้น แม้ว่าช่วง 10 ปีที่ผ่านมาจะมีคอมมูนิตี้มอลล์เปิดใหม่มากมายแต่ศูนย์การค้าใหม่เปิดให้บริการเช่นกันแม้จะไม่มากแต่ว่าแต่ละโครงการก็มีพื้นที่มากกว่า 30,000 ตารางเมตรทั้งนั้นบางโครงการมีพื้นที่เป็นแสนตารางเมตรทำให้พื้นที่รวมของศูนย์การค้ายังมากเป็นอันดับที่หนึ่ง โดยในปีนี้คอมมูนิตี้มอลล์จะเริ่มลดน้อยลง บางทำเลปรับพื้นที่เป็นตลาดนัด หรือทุบทิ้งและขายที่ดินต่อให้กับผู้ประกอบการรายใหญ่
9. ธนาคารเป็นตัวแปรสำคัญ ความเข้มงวดของธนาคารในการตรวจสอบการขอสินเชื่อนั้นทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบค่อนข้างมากมียอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 40,000 บาท/เดือน อีกทั้งผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางและหน้าใหม่ก็มีปัญหาเช่นกัน
10. การลงทุนภาครัฐ เมื่อภาคเอกชนชะลอการลงทุนในส่วนของตนเองลงเพื่อรอดูสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของคนไทยออกไปในช่วงนี้ อีกทั้งรอดูว่ารัฐบาลจะลงทุนโครงการต่างๆ มากขึ้นแค่ไหน ถ้ารัฐบาลเดินหน้าตามแผนที่วางไว้ก็จะช่วยให้ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้นและความเชื่อมั่นรวมไปถงกำลังซื้อของคนไทยจะกลับมาผลักดันเศรษฐกิจขยายตัวมากขึ้น
ทั้ง 10 ประเด็นที่กล่าวถึงนั้นบางประเด็นเกิดขึ้นมาแล้วหลายปีแต่ก็ยังคงเกิดขึ้นต่อเนื่องต่อไปในอนาคตหรือบางอย่างเพิ่งเริ่มเป็นรูปเป็นร่างและชัดเจนในปีนี้เท่านั้น แต่มีความเป็นไปได้ที่จะเห็นได้ชัดมากขึ้นในอนาคตเพราะปัจจัยหลายอย่างเป็นตัวแปรให้เกิดการเปลี่ยนแปลงนี้ที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ เรื่องของ Property Tech ในขณะที่หลายประเด็นอาจจะมีผลหรือต้องจับตามองในปีนี้เท่านั้น เช่น ความเข้มงวดของธนาคาร ความเชื่อมั่นของคนไทย และการลงทุนภาครัฐที่จำเป็นต้องจับตามองอย่างต่อเนื่อง เป็นต้น
