พิษ LTV สงครามการค้า และ ภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลผู้ประกอบการอสังหาฯปรับแผน เลื่อนเปิดตัวโครงการตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2562 กว่า 40 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 114,956 ล้านบาท

นายภัทรชัย ทวีวงศ์  รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า  ด้วยภาพรวมเศรษฐกิจภายในและภายนอกที่อยู่ในช่วงชะลอตัว กำลังซื้อทั้งกำลังซื้อชาวไทยและกำลังซื้อต่างชาติเกิดการชะลอตัว รวมถึงหลังจากมาตรการ LTV มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เม.ย. 2562 ที่ผ่านมาพบว่า อุปทานเปิดตัวใหม่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครคาดการณ์ว่ามีการปรับลดลงกว่า 20,000 ยูนิต หรือปรับลดลงกว่า 32.8% เมื่อเทียบกับในช่วงปีก่อนหน้า ซึ่งพบว่า แผนธุรกิจของผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ รายกลาง และผู้ประกอบการรายเล็กที่เคยแถลงแผนธุรกิจไว้ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา พบว่าเมื่อครึ่งปีแรกผ่านไป ผู้ประกอบการแทบทุกรายต่างมีการปรับแผนทั้งในส่วนของรายได้ และเป้าการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่กันถ้วนหน้ารวมโครงการคอนโดมิเนียมที่เลื่อนการเปิดตัวออกไปกว่า 40 โครงการรวมมูลค่ากว่า 114,956 ล้านบาท

หมายเหตุ : จำนวนโครงการที่เปิดตัว ณ พ.ย. 2562 นับรวมบางโครงการที่คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงเดือนธันวาคม 2562 เท่านั้น

บมจ.  แสนสิริ จากเดิมตั้งเป้าไว้ว่าตลอดทั้งปี 2562 จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งหมด 12 โครงการ  รวมมูลค่ากว่า 22,400  ล้านบาท แต่ล่าสุดบริษัทจำต้องปรับลดจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ลงเหลือ 8 โครงการ รวมถึงการปรับตัวด้วยการรีโปรดักต์บางแห่งให้เป็น Medium และ Medium-Low ปรับลดราคาให้เหมาะสมกับดีมานด์ตลาดปัจจุบันเพื่อให้ผู้ซื้อจับต้องได้ แต่ ณ เดือน พฤศจิกายน พบว่ามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ของ แสนสิริเพียงแค่ 3 โครงการเท่านั้น คือ 1 โครงการใจกลางเมืองหัวหิน และ อีก 2 โครงการในกรุงเทพมหานคร ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 5,400 ล้านบาท เท่ากับว่าน้อยลงกว่าแผนเดินในช่วงต้นปีประมาณ  9 โครงการ มูลค่าประมาณ 17,000 ล้านบาท

บมจ.  อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์  ประกาศแผนธุรกิจปี 2562 เติบโตต่อเนื่องพร้อมความระมัดระวัง เดินหน้าเปิด 10โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 38,000 ล้านบาท  แต่พบว่าในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา เปิดตัวโครงการใหม่ย่านสะพานควายด้วยมูลค่าโครงการสูงกว่า 10,000 บาท แต่มีการหยุดการขายชั่วคราว คืนเงินแก่ลูกค้าที่เคยซื้อไปและประกาศปรับรูปแบบโครงการใหม่และนำกลับมาเปิดตัวใหม่อีกครั้งในอนาคต ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า จำนวน 4 โครงการ มูลค่าโครงการ 13,000  ล้านบาท ซึ่งเท่ากับว่าผิดจากแผนเดิมที่วางไว้ถึง 6 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 25,000 ล้านบาท

บมจ.  เสนาดีเวลลอปเม้นท์   ปี 2562 เสนาฯ วางแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทั้งหมด 7 โครงการ มูลค่ารวม 13,758 ล้านบาท  เช่น แบรนด์ Niche Mono 1 โครงการ The Kith Plus  2 โครงการ แบรนด์ Piti 1 โครงการ แบรนด์ Pride 2 โครงการ และโครงการใหม่ ( SENA – HANKYU ) อีก 1 โครงการ  ซึ่งจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และผลกระทบจากมาตรการ LTV รวมถึงสถานการณ์ที่ผู้รับเหมาก่อสร้างยังมีไม่เพียงพอ เนื่องจากมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ทั้งภาครัฐและเอกชน บริษัทปรับแผนพัฒนาโครงการโดยเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่บางโครงการออกไป ซึ่ง ณ เดือน พฤศจิกายน พบว่าเสนา เสนาดีเวลลอปเม้นท์    ได้เปิดตัวไปแล้ว 4 โครงการ รวมมูลค่าการลงทุนประมาณ 7,152 ล้านบาท เท่ากับว่าน้อยลงกว่าแผนเดิม 3 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 6,606 ล้านบาท

บมจ . พฤกษา เรียลเอสเตท  พบว่า ณ เดือน พฤศจิกายน 2562   มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่แล้วกว่า 9 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า  18,500 ล้านบาท  ซึ่งพบว่ายังมีอีก บางโครงการที่ยังรอการเปิดตัวเช่น  The Privacy บางกะปิ IVY อโศก – พร้อมพงษ์  The Reserve พญาไท The Reserve ประสานมิตร เดอะไพรเวซี่ พาร์ค ลาดพร้าว เป็นต้น ด้วยมูลค่าการพัฒนาอีกกว่า 10,000 ล้านบาท

บมจ.  ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์  ในปี 2562 บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่รวม 6 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 18,250 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมไฮไรส์ (High Rise) จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ ทำเล ทองหล่อ 12 ทองหล่อ 16 และโครงการ อิมเพรสชั่น เอกมัย (Impression Ekkamai) โครงการคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ (Low Rise) จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ ทำเล  ลาดพร้าว – สุทธิสาร 20 มิถุนาแยก 5 และลาซาล 83  โครงการไฮไรส์คอนโดมิเนียม ซึ่งพบว่า ณ ปัจจุบัน  ออลล์ อินสไปร์ฯ  มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่แล้ว 2 โครงการ  ภายใต้แบรนด์ อิมเพรสชั่น เอกมัย เป็นโครงการลักซูรี เรสสิเดนท์ ICONIC PROJECT เจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน จำนวน 380 ยูนิต มูลค่าโครงการทั้งสิ้น 4,800 ล้านบาท และโครงการ ดิ เอ็กเซล ลาดพร้าว-สุทธิสาร คอนโดมิเนียมมูลค่า 1,200 ล้านบาท ซึ่งรวมมูลค่าโครงการทั้ง 2 โครงการที่ประมาณ 6,000 บาท ยังเหลือโครงการคอนโดมิเนียมที่รอการเปิดตัวในปีนี้อีกประมาณ 4 โครงการ มูลค่าการลงทุนรวมกว่า  12,250 ล้านบาท

บมจ.  โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์  ในปี 2562 บริษัทเตรียมเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ราว 3 โครงการ มูลค่าประมาณ 8,000 ล้านบาท แต่พบว่า ณ ปัจจุบัน มีการเปิดตัวเพียงแค่ 1 โครงการเท่านั้น คือ โครงการ นิว โนเบิล ศรีนครินทร์-ลาซาล รวมมูลค่าโครงการประมาณ 2,400 ล้านบาท ยังเหลือโครงการคอนโดมิเนียมอีก 2 โครงการที่รอการเปิดตัว ด้วยมูลค่าการลงรวมประมาณ 5,600 ล้านบาท

บมจ. แอล.พีเอ็น.ดีเวลลอปเมนท์  ในปี 2562 คาดการณ์ว่าจะเปิดตัว โครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 5-6 โครงการ มีมูลค่าประมาณ 12,000 ล้านบาท ขณะนี้มีการเปิดตัวไปแล้ว 3 โครงการ  มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 2,300 ล้านบาท โดยอีก 2-3 โครงการเลื่อนการเปิดตัวไปในปี 2563 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 9,700 ล้านบาท

บมจ.  เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น แผนปี 2562 เตรียมเปิดคอนโดมิเนียม  5 โครงการ มูลค่า 17,900 ล้านบาท ได้แก่ โครงการเดอะ เครสท์ พาร์ค เรสซิเดนซ์ ทำเลห้าแยกลาดพร้าว มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับ Nishitetsu Group จาก Fukuoka ประเทศญี่ปุ่น โครงการเดอะ เครสท์ อโศก เรสซิเดนซ์ ทำเลซอยสุขุมวิท 23 มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท โครงการ SCOPE หลังสวน บนพื้นที่ประมาณ 2.02 ไร่ มูลค่าโครงการ 7,800 ล้านบาท โครงการ SCOPE ทองหล่อ บนพื้นที่ประมาณ 1.01 ไร่  มูลค่า 2,400 ล้านบาท   และโครงการ แชมเบอร์ส อ่อนนุช สเตชั่น มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท

ณ เดือน พฤศจิกายน ปีนี้ แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังเปิดโครงการใหม่เพียงแค่ 2 โครงการ คือโครงการ แชมเบอร์ส อ่อนนุช สเตชั่นและ โครงการ SCOPE หลังสวน มูลค่าการพัฒนารวม 9,500 ยังเหลือโครงการคอนโดมิเนียมที่รอการเปิดตัวอีก 3 โครงการ มูลค่าการพัฒนารวมกว่า 8,400 ล้านบาท

บมจ.  เอพี (ไทยแลนด์)  ปี 2562 เตรียมเปิดตัวคอนโดมิเนียมจำนวน 6 โครงการ มูลค่า 28,400 ล้านบาท ภายใต้ 4 แบรนด์ในเครือ ได้แก่  ASPIRE ใน  2 ทำเล ได้แก่ สุขุมวิท – อ่อนนุช และอโศก – รัชดา ที่เน้นเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่/คนทำงาน โดยมีโครงการร่วมทุนระหว่าง เอพีและมิตซูบิชิ เอสเตท เรสซิเดนซ์ (บริษัทในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป – MECG) รวมทั้งสิ้น  4 โครงการ มูลค่า 23,000 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ THE ADDRESS,  RHYTHM, และ LIFE ซึ่ง ณ เดือน พฤศจิกายน ยังเปิดตัวเพียงแค่ 5 โครงการ ยังเหลืออีก 1 โครงการ มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ  4,700 ล้านบาท ที่รอการเปิดตัว

บมจ.  ไรมอน แลนด์ ปี 2562 เตรียมเปิดตัวคอนโดมิเนียมประมาณ  2 โครงการ รวมมูลค่าการลงทุนประมาณ 11,800 ล้านบาท   ในทำเลพญาไท และสุขุมวิท 38   จากสงครามการค้า ปัจจัยลบกลุ่มผู้ซื้อโครงการอสังหาฯ ซูเปอร์ลักชัวรี “ไรมอน แลนด์” จับตาภาวะตลาด อาจเลื่อนเปิดตัวโครงการหรูร่วมทุนญี่ปุ่นในซอยสุขุมวิท 38 ออกไปก่อน และเปิดตัวเพียงแค่โครงการ  “เดอะ ลอฟท์ ราชเทวี” มูลค่า 3,600 ล้านบาท  เลื่อนการเปิดตัวออกไป 1 โครงการ มูลค่าการพัฒนาประมาณ 8,200 ล้านบาท

บมจ.  สิงห์ เอสเตท ปี 2562 ในช่วงต้นปี คาดการณ์ว่าจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ 1 โครงการซอยรางน้ำ มูลค่าประมาณ 4,500 ล้านบาท แต่เนื่องจากภาวะตลาดที่ยังไม่เอื้ออำนวยนจึงเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการดังกล่าวออกไป

นอกจากนี่ ยังมี บจ. ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) ที่ปี 2562  เตรียมตัวเปิดตัวโครงการคอนโดอีกอย่างน้อย 2 แห่ง มูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาทคือ Ren Sukhumvit 39 มูลค่าโครงการประมาณ 2,800 ล้านบาท  และโครงการคอนโด Low Rise อีกโครงการในย่านศรีนครินทร์ เกาะรถไฟฟ้าสายสีเหลือง มูลค่าโครงการประมาณ 200 ล้านบาท แต่ ณ เดือน พฤศจิกายน ยังไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ ซึ่งคาดการณ์อาจจะเลื่อนการเปิดตัวทั้ง 2 โครงการออกไปเป็นปีหน้า

จากข้อมูลพบว่า มีเพียง บมจ .แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มองว่าตลาดของคอนโดมิเนียมยังไม่แน่นอน  และมีปัจจัยภายนอกจากหลายด้าน  เช่น มาตรการ LTV รวมถึงภาวะเศรษฐกิจในภาพรวม  ทำให้ในปี 2562 ยังไม่มีแผนที่จะเปิดคอนโดโครงการใหม่เพิ่มเติม แต่ปรากฏว่าในช่วงไตรมาส 4 ของปี2562  มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ออกมา 1 โครงการ คือโครงการ เดอะ คีย์ พระราม 3 และพบว่ามีลูกค้าลงทะเบียนจำนงจองในวันพรีเซลล์ 100%

11 ปีคอนโดฯเปิดตัวรวมกว่า 4.97 แสนยูนิต

จากข้อมูลฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส ฯ พบว่าในช่วง 11 ปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯมากถึง 497,164 ยูนิต นั้นพบว่าในช่วงปี 2561 ที่ผ่านมาเป็นปีที่มีการเปิดการขายคอนโดมิเนียมโครงการใหม่มากที่สุด อยู่ที่ 66,021 ยูนิต  ถือว่าเป็นอุปทาน(Supply)การเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่มากที่สุดในกรุงเทพฯในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา รองลงมาคือในช่วงปี 2553 ที่อยู่ที่ประมาณ 62,758 ยูนิต เนื่องจากช่วงเวลานั้นเป็นช่วงเวลาที่เศรษฐกิจและสถานภาพทางการเมืองที่คอนข้างแข็งแรง แต่หน่วยเปิดขายโครงการใหม่ของคอนโดมิเนียมในปีต่อมาพบว่าน้อยลงเกือบ 100% เนื่องจากในปี 2554 เป็นช่วงเปลี่ยนถ่ายรัฐบาล ผู้ประกอบการเกิดความกังวลในสถานการณ์ทางการเมือง จะชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงปีนั้น  แต่หลังจากนั้นเป็นต้นมาก็พบว่า คอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯก็มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมีหน่วยเปิดขายเกือบ 50,000 ยูนิต ต่อปีเรื่อยมาจนถึงช่วงปี 2557

หลังจากเกิดวิกฤตการณ์ทางการเมืองอีกครั้งในช่วงกลางปี 2557 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯก็เกิดการชะลอตัวอีกครั้งเนื่องจากผู้ประกอบการไม่มั่นในสถานการณ์ทางการเมืองและภาพรวมของเศรษฐกิจที่ไม่เป็นไปตามที่คาดหมาย แต่หลังจากที่รัฐบาลใหม่ผลักดันแผนพัฒนาประเทศหลายโครงการ รวมถึงการพัฒนาโครงการพื้นฐานและความชัดเจนของโครงการเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆที่เกิดการเริ่มการก่อสร้างในช่วงปลายปี 2550 ที่ผ่านมา และหลายเส้นทางที่มีความชัดเจนมากยิ่งขึ้น รวมถึงความคืบหน้าเส้นทางรถไฟฟ้าที่ค่อนข้างมีความคืบหน้าเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ภาพรวมของคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครและพื้นที่ใกล้เคียงเกิดการขยายตัวเป็นอย่างมากในปี 2560 ซึ่งมียูนิตเปิดใหม่มากถึง 55,398 ยูนิต และสูงที่สุดสำหรับในปี 2561 ที่ประมาณ 66,021 ยูนิต