คอลลิเออร์สฯ เผยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯปี 2562 มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้นอยู่ที่ประมาณ 44,662 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาที่ประมาณ 219,180 ล้านบาท ลดลงจากในปีก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวสูงถึง 66,021 ยูนิตที่ประมาณ 33.4% พร้อมมองปี 2563 ตลาดเป็นโอกาสของผู้ซื้อ หลังพบว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวใหม่และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จจะใกล้เคียงกับในช่วงปี 2562 ผ่านมาหรือมีการปรับลดลง 8-10%
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงปี 2562 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ในช่วงชะลอตัวทั้งในส่วนอุปทานที่เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงกว่า 40% จากแผนการพัฒนาเดิมและมีการปรับเลื่อนแผนการขายบางโครงการออกไปเป็นปีหน้า และพบว่า คอนโดฯประมาณ 44% หรือ 19,514 ยูนิตของอุปทานที่เปิดขายใหม่ ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก และผู้ประกอบการสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่าตารางเมตรละ 100,000 บาทได้ โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งพบว่า มีเพียงแค่ 18 โครงการหรือประมาณ 5,753 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น )
อย่างไรก็ตามทางแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส ฯมองว่า ในปี 2563 ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเดินมองหาที่ดินในพื้นที่เมืองชั้นในเพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ในอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นพื้นที่มีดีมานด์ทั้งจากกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติอีกเป็นจำนวนมาก และยังคงเป็นทำเลที่ยังคงคุ้มค่าแก่การลงทุนทั้งในส่วนของผลตอบแทนจากการเช่าและอัตราการปรับเพิ่มขึ้นราคายังอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ แต่ทำเลนอกพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็เป็นอีกทำเลที่น่าจับตามองในปีหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการยังสามารถพัฒนาโครงการในระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อรองรับกำลังซื้อที่มองเห็นถึงโอกาสการลงทุนในระยาวเมื่อรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 -ลำสาลี จะเป็นทำเลที่น่าจับตาที่น่าสนใจเป็นอย่างมากในปี 2563
ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพยังคงเป็นผู้เล่นหลัก
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 46% หรือประมาณ 20,765 หน่วย ปรับลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 12% และพบว่าผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีอัตราการขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อยู่ที่ประมาณ 50% หรือประมาณ 14,693 ยูนิต สูงกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กประมาณ 10% ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40% หรือ 6,072 ยูนิต คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงระดับราคาเฉลี่ย 100,000 – 200,000 บาท ต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยมากที่สุดประมาณ 48% จากหน่วยที่ขายได้ทั้งหมดของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ใน ปี 2562 ที่ผ่านมา
รองลงมาคือคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 47% และระดับราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปที่ประมาณ 36%
อย่างไรก็ตามทางแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส ฯมองว่า ในปี 2563 ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์จะยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากความเชื่อมั่นในเรื่องชื่อเสียงของผู้ประกอบการ รวมถึงคุณภาพ ความสามารถในการแข่งขันที่ค่อนข้างได้เปรียบของผู้ประกอบการรายใหญ่ จะยังคงส่งผลดีต่อผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ให้มีโอกาสในการแข่งขันที่ค่อนข้างได้เปรียบในการแข่งขัน
สำหรับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯเปิดขายใหม่ในปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 123,130 บาทต่อตารางเมตรลดลงประมาณ 7.1% จากในปีที่ผ่านมา เนื่องจากโครงการที่เปิดขาย ประมาณ 44% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก และพบว่ามากกว่า 45.9% หรือประมาณ 20,493 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมาอยู่ในช่วงระดับราคา 50,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร โดยตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 รามคำแหง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน และสีชมพู
คอนโดฯเปิดใหม่ราคาใกล้เคียงของเก่า…โอกาสของผู้ซื้อ
ในปี 2563 ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดฯที่มีการเปิดตัวใหม่และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จจะใกล้เคียงกับในช่วงปี 2562 ผ่านมาหรือมีการปรับลดลงมาที่ประมาณ 8-10% เนื่องจาก ผู้ประกอบการเองก็ไม่กล้าที่จะปรับราคามากขึ้นสำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายที่สูงไปจะส่งผลให้โครงการแข่งขันได้ยากในภาวะที่ตลาดชะลอตัว รวมถึงอาจจะส่งผลให้กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม และสำหรับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก็อาจจะมาการนำยูนิตที่เหลือขายที่ยังคงค้างในตลาดมาปรับลดราคาลง เพื่อเป็นการระบายสต็อคที่คงค้างออกเพื่อให้ทันกับช่วงระยะเวลาที่ทางภาครัฐมีการปรับลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองลง รวมถึงปัจจัยบวกอื่นๆ เนื่องจากการปรับลดราคาลงจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญทีกระตุ้นให้กำลังซื้อสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ถึงแม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่อยากทำ เนื่องจากอาจก่อให้เกิดความไม่พอใจให้แก่กลุ่มลูกค้าที่ซื้อไปก่อนหน้า และเป็นการทำลายความเชื่อมั่นของกลุ่มลูกค้าเก่าๆต่อภาพลักษณ์ของแบรนด์และผู้ประกอบการเอง
คอนโดมิเนียมประมาณ 14,789 ยูนิตเปิดขายใหม่ในไตรมาสท้ายของปี 2562 ถึงแม้ว่าจะเพิ่มขึ้นกว่ากว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมาถึง 33.7% แต่ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้นอยู่ที่ประมาณ 44,662 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาที่ประมาณ 219,180 ล้านบาท ลดลงจากในปีก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวมากถึง 66,021 ยูนิตที่ประมาณ 33.4% ซึ่งอุปทานเปิดขายใหม่กลับไปใกล้เคียงในปี 2562 ที่อยู่ที่ประมาณ 44,065 ยูนิต ซึ่งทราบกันดีกว่าในช่วงปี 2562 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ในช่วงชะลอตัวทั้งในส่วนอุปทาน(Supply)ที่เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงกว่า 40% จากแผนการพัฒนาเดิมและมีการปรับเลื่อนแผนการขายบางโครงการออกไปเป็นปีหน้า เน้นระบายสต็อคที่ยังคงค้างอยู่โดยเฉพาะในส่วนของอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จรอการขาย สำหรับภาพรวมของกำลังซื้อในประเทศยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวทั้งในส่วนของเรียล ดีมานด์ ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และในส่วนของนักลงทุนที่ยังชะลอตัว ซึ่งพบว่า กลุ่มนักลงทุนจะจัดสินใจซื้อเฉพาะในโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีและระดับราคายังสามารถทำกำไลได้แค่ในบางโครงการ
ถึงแม้ว่าในปีที่ผ่านมาจะเป็นอีกปีที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในการปรับตัวรับกับปัจจัยลบต่างๆ แต่ก็ถือว่าเป็นปีทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริงๆ ที่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลงทั้งในส่วนของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่ รวมถึงโครงการเปิดขายใหม่ที่ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคามากขึ้น รวมถึงทางภาครัฐเองก็มีมีการออกนโยบายต่างๆออกมาเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อทั้งในส่วนของการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1 % เหลือ 0.01 % สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และตามที่คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” โดยการสนับสนุนเงินดาวน์ (Cash Back) 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้น มาตรการดังกล่าวจะช่วยให้ผู้ที่มีกำลังซื้อตัดสินใจซื้อบ้านได้เร็วขึ้น รวมถึงการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 1.5% เป็น 1.25% เนื่องจากเศรษฐกิจไทยขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ปัจจัยเหล่านี่ถือว่าเป็นปัจจัยบวกที่กระตุ้นให้กำลังซื้อที่มีความพร้อม สามารถตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้น ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นปีทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริงๆ สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับ อุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ในปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 44,662 ยูนิต พบว่าคอนโดฯประมาณ 44% หรือ 19,514 ยูนิตของอุปทานที่เปิดขายใหม่ ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก และผู้ประกอบการสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่าตารางเมตรละ 100,000 บาทได้ โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งพบว่า มีเพียงแค่ 18 โครงการหรือประมาณ 5,753 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น ) สำหรับพื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันตก (กรุงธนบุรี – กัลปพฤกษ์) ก็เป็นอีกทำเลในช่วงที่ผ่านมาที่อยู่ประกอบการสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่บริเวณรอบๆ สถานีบีทีเอสตลาดพลู พบว่าทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหม่ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าวเป็นจำนวนมาก และอีกหลายโครงการอยู่ระหว่างการพัฒนาและเปิดขายในอนาคตอีกกว่า 3,000 ยูนิต
โครงการคอนโดฯหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมาที่เคยปิดการขายตั่งแต่ในช่วงพรีเซลล์ แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดกลับพบว่า มียูนิตหลุดดาวน์ที่ผู้ประกอบการต้องนำยูนิตเหล่านั้นกลับมาขายใหม่อีกกว่า 15-20% ซึ่งยูนิตเหล่านั้นเกิดจากการทิ้งดาวน์หรือแม้กระทั้งมีลูกค้าหลายรายที่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อส่งผลให้กลุ่มลูกค้าดังกล่าวต้องคืนห้องให้กับทางโครงการเพื่อนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง ซึ่งถือว่าเป็นอีกปัญหาที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างกังวลใจในขณะนี้
อุปทานที่ยังคงเหลือขายในตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯอีกกว่า 55,000 ยูนิตและกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะว่าผู้ประกอบการจำเป็นต้องขยายตัวทุกๆ ไตรมาสไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่เละเร่งปิดการขายยูนิตเหลือขายก่อน เพื่อดึงดูดผู้ซื้อผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างให้กับโครงการตัวเองทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้อง รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางชั้นบนสุด เป็นต้น นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามหาช่องทางในการขายให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติก่อนเปิดขายคนไทย แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมามีราคาขายสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในทำเลนั้น
