ลุ้น ! มาตรการรัฐจุดพลุตลาดอสังหาฯ

หวั่นโครงการ “บ้านดีมีดาวน์”กระจุกตัวอยู่กลุ่มบ้านแพง

2 แบงก์รัฐ “ออมสิน-ธอส.”ประสานเสียงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาถูกจังหวะ “ชาติชาย พยุหนาวีชัย”เผยข้อมูลผู้มีรายได้ปานกลาง – รายได้น้อย กว่า 5 ล้านครัวเรือนยังขาดที่อยู่อาศัย (บ้าน) พร้อมแนะ 7  ทางออกกันเสี่ยงยุคธุรกิจและตลาดชะลอตัว ด้าน “ฉัตรชัย ศิริไล”แจงหลังรัฐออกมาตรการ ดันสินเชื่อบ้านจากชะลอมาเป็นเข้าสู่ภาวะปกติ ขณะที่ “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์”หวั่น “บ้านดีมีดาวน์”กระจุกตัวอยู่กลุ่มบ้านแพงคาดเห็นภาพชัดเจนในช่วงต้นปี 2563

เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2562 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ได้จัดงานเสวนา “จุดพลุอสังหาฯ พาไทยติดปีก” โดยวิทยากรที่ร่วมเสวนาครั้งนี้จาก2แบงก์รัฐและผู้ประกอบการเอกชน ประกอบด้วย นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน,นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส.และนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยต่างเห็นพ้องกันว่าชุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกต่อภาพรวมธุรกิจและเศรษฐกิจ ดันสินเชื่อบ้านจากชะลอพลิกมาเป็นเติบโตเพิ่มขึ้น ส่วนปี 2563 จะขยายตัวได้ดั่งที่หวังไว้หรือไม่ ต้องติดตาม

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เปิดเผยว่า การที่รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีควาเหมาะสม เพราะหากไม่เร่งผลักดันมาตรการกระตุ้นก็จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทย เนื่องจากเซกเตอร์อสังหาฯนี้มีความสำคัญและมีบทบาทต่อเศรษฐกิจไทยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.9 ของจีดีพี มีมูลค่ากว่า 4.25 แสนล้านบาท และเมื่อรวมกับธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องมีมูลค่ากว่าร้อยละ 20 ของจีดีพี และยังเกิดการจ้างงานโดยแรงงานในภาคอสังหาฯมีมากถึง 0.2 ล้านคน

ทั้งนี้ สำหรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจหลักที่เกี่ยวเนื่องมีมูลค่าถึง 3.63 ล้านล้านบาท แบ่งเป็น

• ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่า 1.01 ล้านล้านบาท
• ธุรกิจค้าปลีก ค้าส่งวัสดุก่อสร้าง มีมูลค่า 1.04 ล้านล้านบาท
• ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง มีมูลค่า 1.00 ล้านล้านบาท
• ธุรกิจผลิตวัสดุก่อสร้าง มีมูลค่า 0.49 ล้านล้านบาท
• ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ มีมูลค่า 0.09 ล้านบาท

ผู้มีรายได้ปานกลาง – รายได้น้อย กว่า5 ล้านครัวเรือนยังขาดที่อยู่อาศัย (บ้าน)

ปัจจุบันคนไทยมีจำนวน 15 .45 ล้านครัวเรือนหรือคิดเป็นสัดส่วน 72.5%มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย และมีคนไทยอีก 5.87 ล้านครัวเรือนหรือประมาณ 18.4 ล้านคน คิดเป็นสัดส่วน 27.5% ไม่มีกรรมสิทธิ์ และยังพบมีกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยที่ยังขาดที่อยู่อาศัยอีกเป็นจำนวนมากประมาณ 5.07 ล้านครัวเรือนหรือ 15.9 ล้านคน แบ่งเป็น

• รายได้ปานกลาง 1.41 ล้านครัวเรือน
• รายได้น้อย 3.60 ล้านครัวเรือน
• ไร้ที่พึ่ง หรือคนที่ไม่มีรายได้ 0.06 ครัวเรือน

ดังนั้น จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องทำให้คนไทยกลุ่มนี้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองให้มากขึ้น และการกระตุ้นให้คนซื้อบ้านถือเป็นการออมอีกทางหนึ่ง และตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาราคาบ้านหรือราคาที่อยู่อาศัยนั้นเพิ่มขึ้นตลอด

แนะ 7 ทางออกกันเสี่ยงยุคธุรกิจชะลอตัว

ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน ยังให้ความเห็นด้วยว่า จากผลประกอบการด้านยอดขายหรือยอด Presale ที่ชะลอตัวนั้นสะท้อนภาพของตลาดได้เป็นอย่างดี โดยคาดว่า Stock เหลือขาย ณ สิ้นปี 2562 มีประมาณ 2.7 แสนยูนิต ดังนั้น ในยุคที่ธุรกิจหรือยุคที่ตลาดชะลอตัวทางออกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องเพิ่มความระมัดระวังในหลายๆด้านประกอบกัน ดังนี้

• ชะลอการก่อสร้างโครงการที่ไม่ตรงความต้องการของลูกค้า เช่น คอนโดมิเนียมในบางพื้นที่
• เพิ่มการก่อสร้างบ้านแนวราบ เพราะความเสี่ยงน้อยกว่าเนื่องจากไม่ใช้เงินทุนมาก และสร้างตามความต้องการของลูกค้า
• รักษาคุณภาพลูกค้า เพื่อสร้างความมั่นใจให้ธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ
• การสำรองสภาพคล่องให้เพียงพอเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการชำระหนี้และกลายเป็น NPL
• การดีไซน์บ้านให้สอดคล้องกับ Trend ที่เปลี่ยนไป เช่น บ้านผู้สูงวัย
• สร้างตลาดรองบ้านมือสองให้เข้มแข็ง
• เร่งสร้าง เร่งโอน เร่งอนุมัติ เพื่อรับสิทธิมาตรการรัฐบาล และ เพื่อจะได้ระบายสต็อก

นายฉัตรชัย ศิริไล

ขณะที่นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ยอมรับในเวทีเสวนาเดียวกันด้วยว่าเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงมีผลกระทบต่อการปล่อยสินเชื่อของธอส.ที่ปรับลดลงเหลือ 14,000 ล้านบาท จากปกติก่อนหน้านี้ปล่อยสินเชื่ออยู่ประมาณ 20,000 ล้านบาทต่อเดือน อย่างไรก็ดี จากมาตรการต่างๆของภาครัฐที่ออกมาในการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯ ถือว่าประสบความสำเร็จ สังเกตได้จากการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธอส. ในเดือนพฤศจิกายนปีนี้เพิ่มขึ้นเป็นปกติอยู่ประมาณ 20,000 ล้านบาท จึงมั่นใจว่าว่าจะสามารถปล่อยสินเชื่อปี 2562 นี้ได้ตามเป้าหมายที่ 2.03 แสนล้านบาทซึ่งขณะนี้สามารถปล่อยสินเชื่อได้แล้วกว่า 1.90 แสนล้านบาท และปี2563 คาดการณ์ว่าจะสามารถปล่อยสินเชื่อได้สูงกว่าปีนี้ประมาณร้อยละ 3 หรืออยู่ที่กว่า 2.09 แสนล้านบาท

หวั่น “บ้านดีมีดาวน์”กระจุกตัวอยู่กลุ่มบ้านแพง

ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าจากข้อมูลที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ประมาณการจำนวนหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ณ สิ้นปี 2562 มีจำนวนประมาณ 1.49 แสนยูนิต และคาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 1.39 แสนยูนิต ลดลงจากปี 2562 ร้อยละ 6.7

เนื่องจากรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง เหลือร้อยละ 0.01 ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2562 จนถึงสิ้นปี 2563 คาดว่าจะทำให้มีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่โดยผู้ประกอบการ และจะช่วยให้อุปทานเหลือขายสะสมในตลาดถูกดูดซับออกไป จนสามารถปรับสมดุลของอุปทานเหลือขายให้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่กว่า 1.38 แสนยูนิตได้

สำหรับทิศทางตลาด ปี 2563 คาดว่าว่าจะมีการขยายตัวอย่างต่อนเองจากปลายปี 2562 แต่คาดจะมีการขยายตัวไม่มากนักโดยจะขยายตัวไม่เกินร้อยละ 5 โดยโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวต่อเนื่องจากช่วงปลายปีรองรับมาตรการรัฐซึ่งคาดว่าจะมีจานวนใกล้เคียงกับยอดการเปิดตัวในปี 2562

ด้านความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยยังช่วงขาลง และ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ส่งผลให้อุปทาน(Supply )ในตลาดจะถูกทยอยดูดซับ โดยในปี 2563 ผู้ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย และ stock เพื่อให้ อุปทาน (Supply )ไม่ค้างอยู่ Stock มากเกินไป ซึ่งภาพรวมทั่วประเทศครึ่งแรกปี 2563 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายกว่า 2.45 แสนยูนิต

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์

“ภาพรวมทิศทางที่เห็นตอนนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัวต่อเนื่องจากปลายปีนี้ แสดงว่ามาตรการยังมีผลอยู่ในการกระตุ้น และยังคงขยายตัวต่อเนื่อง แต่ว่ามีการขยายตัวไม่มากนัก คาดว่า ณ ขณะนี้ขยายตัวไม่เกินร้อยละ 5” นายพรนริศ กล่าว ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ก็ยังคงเปิดตัวเลขใกล้เคียงกันกับปีที่ 2561 ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงมีปัจจัยที่สำคัญ คือเรื่องดอกเบี้ยซึ่งอยู่ในภาวะดอกเบี้ยขาลง

ในส่วนของมาตรการกระตุ้นการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของรัฐบาลก็ส่งผลให้อุปทานมีการถูกดูดซับออกไป และในส่วนของปี 2563 สิ่งที่ควรให้ความระมัดระวังคือผู้ประกอบการเองยังคงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงเหลือ หรือInventory ที่มีอยู่ในมือ โดยให้มีสินค้าค้างไม่มากจนเกินไป ตลาดปี 2563 ยังคงดำเนินต่อไปได้แต่คงต้องระมัดระวังอย่าปล่อย Supply ออกมาเยอะจนตลาดดูดซับไม่ทัน เพราะว่ากำลังซื้อในตลาดถึงแม้ยังมีอยู่แต่มีอยู่ไม่มากนัก

“stock ที่เหลือขายจริงคือกลุ่มบ้าน 3 ล้านบาท ถ้าโครงการบ้านดีมีดาวน์ ผ่านหมด 1 แสนราย เฉลี่ยหลังละ 3 ล้านบาท จะสามารถดูดซับตลาดได้มากกว่าครึ่ง แต่หากไม่ใช่ ไปอยู่กลุ่มบ้านราคาแพง อาจไม่มีผลต่อตลาดมากนัก ซึ่งจะเห็นภาพชัดเจนในช่วงต้นปี 2563”นายพรนริศ กล่าวในตอนท้าย