การรุกเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติสู่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา เป็นอีกหนึ่ง “จุดเปลี่ยน” ของธุรกิจโดยต่างชาติที่เข้ามาลงทุนนั้นมาจาก 2 ส่วน คือ ส่วนของบริษัทหรือ “ผู้ประกอบการ” ที่เข้ามาในรูปแบบของการร่วทุน หรือ การ Joint Venture  และในสวนของ “ผู้บริโภค” หรือที่เรียกกันว่ากำลังซื้อของนักลงทุนต่างชาติ โดยในส่วนของการเข้ามาในลักษณะของบริษัทหรือผู้ประกอบการนั้นที่เข้ามาในรูปแบบของการ Joint Venture  และพบว่าส่วนใหญ่การพัฒนายังคงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยและยังคงกระจายตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในโดยเฉพาะในพื้นที่ CBD และตามหัวเมืองท่องเที่ยวหลักทั่วประเทศไทย

นายภัทรชัย ทวีวงศ์  รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)  จำกัด กล่าวว่า  ในปี 2562 มีผู้ประกอบการต่างชาติ เข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยมูลค่ารวมกว่ากว่า 119,900 ล้านบาท  กว่า 68.8% ยังคงเป็นผู้ประกอบการจากญี่ปุ่น ตามมาด้วยผู้ประกอบการจาก จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์  หากพิจารณาจากมูลค่าการลงทุนทั้งหมดพบว่า ส่วนใหญ่เป็นการ Joint Venture ระหว่างผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากกว่าผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์เกือบ 4 เท่า  คาดการณ์ว่า เทรนด์ของการ Joint Venture หรือการร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและผู้ประกอบการต่างชาติจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2563 ซึ่งคาดการณ์ว่ามูลค่าการร่วมทุนจะพุ่งสูงกว่า 120,000 ล้านบาท                         

อย่างไรก็ตาม ยังพบว่าในช่วงปี2562 ที่ผ่านมา กลุ่มนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีนและญี่ปุ่นยังคงให้ความสนใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งยังคงพบว่า กำลังซื้อต่างชาติยังคงสนใจตลาดคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร วิลล่าตากอากาศในประเทศไทยทั้งในกรุงเทพมหานครและเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน ชะอำ เป็นต้น  แต่จะเลือกตัดสินใจซื้อเฉพาะโครงการที่ยังมองว่าพวกเขายังสามารถกำไรได้เท่านั้น ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา พบว่ากลยุทธ์การเจาะลูกค้าต่างชาติในปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีการนำโครงการเสนอขายให้แก่นักลงทุนต่างชาติก่อนการเปิดขายในประเทศ โดยผ่านเอเจนซี่ทั้งเอเจนซี่รายใหญ่ในประเทศ และเอเจนซี่จากต่างประเทศ ซึ่งพบว่า หลายโครงการมีการตัดในส่วนของโควต้าต่างชาติ 49% ให้เอเจนซี่นำไปขายให้กับกลุ่มนักลงทุนต่างชาติเองด้วยเทคนิคต่างๆ  และยังพบว่าผู้ประกอบการรายหลายมีการนำโครงการที่อยู่ระหว่างการขายไปเปิดโรดโชว์ตามเมืองใหญ่ๆ ทั้ง สิงคโปร์ จีน ฮ่องกง เป็นต้น ซึ่งค่อนข้างได้รับผลการตอบรับจากกลุ่มซื้อผู้ต่างชาติที่ค่อนข้างดี

นอกจากนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายยังมีการเปิดสำนักงานขายและจำลองห้องตัวอย่างไว้ตามเมืองสำคัญๆ เพื่อเป็นอีกแรงกระตุ้นให้นักลงทุนต่างชาติสนใจเข้าซื้อโครงการมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งพบว่าในหลายโครงการก็สามารถขายได้ดีในปีที่ผ่านมา  ซึ่งคาดการณ์ว่ากลยุทธ์หลักสำหรับการเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจีน ในปี 2563 ผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ รวมถึงผู้ประกอบการหลายรายโดยเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งในกรุงเทพมหานครและเมืองท่องเที่ยวต่างๆ และยังคงมียูนิตเหลือขาย จะมีการติดต่อเอเจนซี่ทั้งเอเจนซื้อรายใหญ่ในท้องถิ่น และเอเจนซี่ต่างประเทศให้เป็นตัวแทนการขายเป็นการตัดล็อตในราคาพิเศษเพื่อนำไปขายให้แก่กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ค่อนข้างได้ผลเป็นอย่างดีในปีที่ผ่านมา และสำหรับกำลังซื้อของนักลงทุนต่างชาติยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องในปี 2563 และจะกระจายไปตามเมืองท่องเที่ยวหลักโดยเฉพาะ ภูเก็ต กรุงเทพมหานคร พัทยา และทำเลใหม่ๆ เช่น หัวหิน ชะอำ มากยิ่งขึ้น

ตั่งแต่ในในปี 2558 เป็นต้นมา เทรนด์ของการ  JV หรือ Joint Venture เริ่มเป็นที่นิยมเป็นอย่างมากสำหรับผู้ประกอบการไทยและผู้ประกอบการต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็น Mitsui Fudosan ที่มีการ Joint Venture กับ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเมนท์   ,  Mitsubishi Estate Joint Venture กับ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) เป็นต้น ซึ่งพบว่ามูลค่าของการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและผู้ประกอบการต่างชาติ ณ ธันวาคม 2562 มูลค่าการร่วมทุนรวมอยู่ที่ประมาณ 562,000 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องตั่งแต่ปี2558 เป็นต้นมา จนกระทั้งมูลค่าการร่วมทุนสูงกว่า 111,000 ล้านบาทในปี 2561 และเกือบ 120,000 ในปี 2562 ที่ผ่านมา โดยพบว่า Joint Venture  ส่วนใหญ่ยังคงตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯโดยเฉพาะในพื้นที่ CBD และ ในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น ภูเก็จ พัทยา หรือหัวหิน ชะอำ เป็นส่วนใหญ่ และพบว่าสัดส่วนการร่วมทุน กว่า 85% เป็นโครงการที่อยู่อาศัย และ 14% เป็น Mixed use project ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัย + โรงแรม และเมื่อพิจารณาจากมูลค่าการลงทุนทั้งหมดพบว่า ส่วนใหญ่เป็นการ Joint Venture ระหว่างผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากกว่าผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์เกือบ 4 เท่าซึ่ง แผนกวิจัย บริษัท Colliers International Thailand คาดการณ์ว่า เทรนด์ของการ Joint Venture ของผู้ประกอบการไทยและผู้ประกอบการต่างชาติจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2563 ซึ่งคาดการณ์ว่ามูลค่าการร่วมทุนจะพุ่งสูงกว่า 120,000 ล้านบาท

จากข้อมูลพบว่า ผู้ประการการจากญี่ปุ่นยังคงชาติที่มีการเข้ามา Joint Venture อย่างต่อเนื่องและมากที่สุดหากจำแนกตามมูลค่าการร่วมทุนที่ประมาณ 386,550  ล้านบาทหรือประมาณ 68.8% รองลงมาคือ ผู้ประกอบการจากประเทศจีน ที่ประมาณ 107,300 ล้านบาท หรือคิดเป็น 19.1% ตามมาด้วยผู้ประกอบการจากฮ่องกงที่ประมาณ 56,700 ล้านบาท และ จากสิงคโปร์ อีกประมาณ 22,900 ล้านบาท  ซึ่งหากพิจารณาเฉพาะการ Joint Venture ที่เกิดขึ้นในปี 2562 พบว่า มูลค่าการลงทุนร่วมทุนประมาณ 96% จะมาจากผู้ประกอบการจากญี่ปุ่นและลงทุนส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งคาดการณ์ว่า เทรนด์ของการ Joint Venture ผู้ประกอบการไทยและผู้ประกอบการจากญี่ปุ่นยังคงโดดเด่นและเติบโตอย่างต่อเนื่องและส่วนใหญ่ยังคงเป็นการ Joint Venture  ในตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2563 ถึงแม้ว่าความกังวลใจในเรื่องของอุปทานที่ยังคงเหลือขายอีกเป็นจำนวนมากในตลาดก็ตาม

สำหรับประเทศไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้นทุกปีซึ่งคาดการณ์ว่าตัวเลขนักท่องเที่ยวในปี 2562 จะพุ่งสูงถึง 40 ล้านคนด้วยมูลค่าการใช้จ่ายที่สูงถึง 2 ล้านล้านบท จากตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทยช่วง 9 เดือนแรก (ม.ค.-ก.ย.) ปี2562 มีจำนวนสะสมกว่า 29,465,732 คน เพิ่มขึ้น3.51%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาสร้างรายได้ 1,429,247 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.45% เมื่อดู 5 อันดับแรกของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาไทย อันดับ1ยังคงเป็นนักท่องเที่ยวจีนจำนวน 8,518,031 คน เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1.71% สร้างรายได้ 426,887 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.14% ชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามามีทั้งเพื่อเข้ามาทำงาน ท่องเที่ยว พักอาศัยทั้งแบบไม่นานและแบบถาวรเป็นจำนวนมากและมีแนวโน้มที่มากขึ้นทุกปีๆ พวกเขาเข้ามาพักอาศัยอยู่ในประเทศไทยนานๆ ก็ต้องหาที่พักทั้งแบบเช่าไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นต์ หรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ หรือว่าบางคนเลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ และบ้านจัดสรร เพราะมองว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนอย่างหนึ่งและผลตอบแทนในตลาดประเทศไทยก็น่าสนใจไม่น้อย

นักลงทุนจากประเทศจีนและฮ่องกงได้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากกว่า 15,000 ยูนิต เป็นสัดส่วนถือครองตัวเลขกว่าครึ่งหนึ่งของนักลงทุนชาวต่างชาติทั้งหมดที่ลงทุนในประเทศไทยโดยกระจายอยู่ทั่วทุกภูมิภาคของประเทศไทย โดยเฉพาะ กรุงเทพมหานคร ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ หากประเมินจากตัวเลขการซื้อ ชาวจีนและฮ่องกงจะเฉลี่ยราคาห้องละ 5 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าลงทุนรวมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยรวมในปี 2561 เป็นมูลค่า 75,000 ล้านบาท สำหรับพื้นที่นักลงทุนชาวจีนให้ความสนใจในประเทศไทยที่จะลงทุนลำดับ 1 คือ กรุงเทพ ฯรองลงมาคือ เชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย หัวหิน เป็นต้น

ทุนนอก(ยัง)บุกอสังหาฯซีบีดี–เมืองท่องเที่ยว

ในปี 2563 เชื่อได้ว่าผู้ซื้อคนจีนจะกระจายไปทุกพื้นที่ ทุกทำเลของกรุงเทพฯ และพื้นที่ในจังหวัดท่องเที่ยว ไม่ใช่เพียงพัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ สมุย หัวหิน ชะอำ กระบี่ หัวหิน เท่านั้น คาดการณ์ทำเลใหม่ในอนาคตอาจจะไปถึงหัวเมืองรองของแต่ละภูมิภาคก็เป็นไปได้ การขยายตัวของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนในอนาคตอาจจะมีปัจจัยอื่นๆ เข้ามาเป็นตัวแปร เช่น สงครามการค้ากับสหรัฐอเมริกา ที่อาจจะมีผลต่อภาวะเศรษฐกิจประเทศจีน การลดลงของค่าเงินหยวน มาตรการการควบคุมของรัฐบาลจีน และความเข้มงวดของรัฐบาลไทย เป็นต้น แต่สุดท้ายแล้วคนจีนจะยังคงสนใจมาเที่ยวประเทศไทยและซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าปัจจุบันนี้อาจจะมีปัญหาติดขัดบ้างจากทั้งฝั่งไทยเองและฝั่งประเทศจีน

ทั้งนี้ ในปัจจุบันพบว่าผู้ประกอบการแทบทุกรายได้มีการติดต่อกับเอเจนต่างชาติกันเป็นจำนวนมากเพื่อให้นำคอนโดมิเนียมและโครงการจัดสรรของตัวเองไปขายให้กับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากจีนชาวต่างชาติเชื้อสายจีนกลุ่มนี้เป็นเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการมากขึ้นโครงการเปิดขายใหม่มีการไปออกโรดโชว์หรือว่าให้นายหน้าชาวต่างชาติไปขายที่ต่างประเทศมากขึ้นและประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก ช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายพยายามบอกว่าโครงการของพวกเขามีชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อกลุ่มใหญ่หรือจนเกือบจะเต็มโควตาของชาวต่างชาติเรียกได้ว่าสร้างกระแสความตื่นตัวได้ระดับที่ไม่น้อยเลยบางโครงการเปิดขายชาวต่างชาติก่อนคนไทยซะอีกและมียอดขายไปแล้วกว่า 40 – 50% แล้วพอถึงวันที่เปิดขายคนไทยก็ขายวันเดียวหมดปิดการขายไปเลยทำเอาคนที่พลาดโอกาสหรือว่าไม่ได้ซื้อเกิดความอยากได้ขึ้นมาทันที

แต่อย่างไรก็ตาม กลุ่มนักลงทุนชาวจีนหรือชาติอื่นๆ ที่ซื้อคอนโดมิเนียมหรือว่าอสังหาฯในประเทศไทยนั้นส่วนใหญ่มองที่ผลตอบแทนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว แต่จากช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2561 ที่ผ่านมา พบว่า กำลังซื้อของชาวจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มชะลอความร้อนแรงลง เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจภายในประเทศ รวมถึงผลตอบแทนจากการลงทุนที่คาดไว้จากเหล่าเอเจนซี่ที่ได้นำโครงการไปเสนอขายเริ่มไม่เป็นไปตามที่คาดไว้ เลยเกิดการชะลอตัวในเรื่องของการซื้อ และจากปัญหานี้ อาจส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มลูกค้าต่างชาติเหล่านี้ว่าในปี 2 ปีข้างหน้า เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและเรียกโอนกรรมสิทธิ์ ลูกค้าเหล่านี้จะโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดหรือไหม และหากเกิดการทิ้งดาวน์หรือไม่เข้าโอนกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลาที่กำหนดแล้ว หน่วยขายได้ก่อนหน้าที่เคยดูดซับไปก็จะกลับเข้าสู่ตลาดมาขายใหม่อีกครั้ง ซึ่งหากเกิดเหตุการณ์เช่นนั้น ยิ่งเป็นการดึงให้อัตราดูดซับต่อเดือนของภาพรวมตลาดลดลง และอาจเกิดปัญหาต่อภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในระยะยาวได้ กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติเหล่านี้มีการเรียกเก็บเงินดาวน์ที่สูงกว่าคนไทยโดยมีการเรียกเก็บเงินดาวน์ที่ประมาณ 25-30% ซึ่งแน่นอนว่ากลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่เหล่านี่เป็นกลุ่มนักลงทุน

“ทิ้งดาวน์–ไม่โอน” คำถาม ? คาใจข้ามปี

กับคำถามยาวข้ามปีที่ว่า “จะเกิดการทิ้งดาวน์หรือไม่เข้าโอนโอนกรรมสิทธ์หรือไหมของกำลังซื้อกลุ่มนี้” ในมุมของนักลงทุน แน่นอนว่าย่อมหวังผลตอบแทนจากการลงทุน และเมื่อดาวน์ไปถึง 25-30% แล้วแน่นอนว่าพวกเขาจะไม่ยอมทิ้งเงินดาวน์อย่างแน่นอน แต่อาจจะมีการทิ้งดาวน์บ้างในบางโครงการและบางทำเลมองแล้วว่าไม่คุ้มค่ากับการทุน และอาจจะชะลอการซื้อลงบ้างในบ้างพื้นที่บางทำเล ซึ่งจากการลงพื้นที่ล่าสุดในพื้นที่พัทยา เกาะสมุย และ ภูเก็ต หัวหิน ชะอำ พบว่า ยังคงมีกลุ่มนักลงทุนชาวจีนให้ความสนใจและเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียมและวิลล่าตากอากาศรวมถึงบ้านจัดสรรกันเป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นการซื้อแบบยกชั้นหรือซื้อแบบเหมาอาคาร หรือเหมาทั้งโครงการสำหรับบ้านจัดสรร ก็ยังคงมีกลุ่มนักลงทุนชาวจีนและชาติอื่นๆให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่จะต้องเป็นทำเลที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่า สำหรับ ภูเก็ตยังคงเป็นทำเลที่จะน่าลงทุน ยังคงเป็นทำเลที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่า  ถ้าเป็นทำเลที่ดี ที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่าอย่าง ภูเก็ต หรือ สมุย หรือแม้กระทั้งบางพื้นที่ของพัทยา และในพื้นที่หัวหิน ชะอำ ก็จะยังคงเป็นที่สนใจของกลุ่มลูกค้าชาวจีนอย่างต่อเนื่อง

สำหรับทำเลในกรุงเทพฯซึ่งถือว่า ปัจจุบันค่อนข้างยากสำหรับกลุ่มนักลงทุนไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนชาวไทยเองหรือกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากอัตราการแข็งขันที่ค่อนข้างสูง รวมถึงปฎิเสธไม่ได้เลยว่า ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการใหม่ออกสู่ตลาดมากเกินไป มากเกินกว่าที่กำลังซื้อจะสามารถดูดซับได้ทัน รวมถึงราคาขายที่มีการปรับราคาขึ้นที่ค่อนข้างสูงในช่วงที่ผ่านมา  เลยเกิดภาวการณ์แข็งขันที่ค่อนข้างสูงในช่วงที่ผ่านมา ทำเลกรุงเทพมหานครจึงเป็นทำเลที่ค่อนข้างลดความร้อนแรงลงบ้างในช่วงที่ผ่านมาในมุมมองของกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ  แต่เชื่อว่า หากมีการปรับลดราคาลงบ้าง และเลือกพัฒนาในทำเลที่น่าสนใจ รวมถึงพัฒนารูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ก็จะทำให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครกลับมาคึกคักอีกครั้งทั้งในสายตาของนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติ