ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562  ถึงแม้ว่าจะเป็นอีกปีที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในการปรับตัวรับกับปัจจัยลบต่างๆที่เข้ามากระทบ  โดยเฉพาะสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ทั้งในเรื่องของภาพรวมเศรษฐกิจภายในและภายนอกที่อยู่ในช่วงชะลอตัว กำลังซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติเกิดการชะลอตัว รวมถึงหลังจากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เมษายน 2562 ความตึงเครียดทางการค้าและเศรษฐกิจจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีนที่ยังคงยืดเยื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ รวมถึงค่าเงินบาทที่ยังแข็งค่าซึ่งการที่เงินบาทแข็งค่ามาก กระทบต่อขีดความสามารถทางการแข่งขันของส่งออกไทย ล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยลบที่เข้ามากระทบต่อธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ทั้งสิ้น แต่ก็ถือว่าเป็นปีทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริงๆ ที่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลงทั้งในส่วนของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่ รวมถึงโครงการเปิดขายใหม่ที่ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคามากขึ้น เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายที่สูงไปจะส่งผลให้โครงการแข่งขันได้ยากในภาวะที่ตลาดชะลอตัว รวมถึงอาจจะส่งผลให้กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม

อาคารสำนักงานยังเป็นพระเอกของปี62

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า จากการวิจัยของบริษัทฯพบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 พบว่า ดาวเด่นยังคงเป็นตลาดอาคารสำนักงาน ซึ่งอาคารสำนักงานที่เปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครปี 2562 ทั้งหมด  5  โครงการ รวมพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 169,365 ตารางเมตร ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกกว่า 18,800 ล้านบาท  สำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพฯยังคงเติบโตและพบว่าสูงที่สุดในช่วงหลายปีผ่านมา ณ สิ้นปี 2562 พบว่า อุปทานพื้นที่สำนักงานรวมทั้งสิ้น 8,818,264 ตารางเมตร อัตราการเช่าโดยรวมในไตรมาส 4/2562 อยู่ที่ 95.7% ซึ่งมีพื้นที่ว่างคงเหลือเพียงแค่  380,000 ตารางเมตรเท่านั้น

ย่านลุมพินีกลายเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการใช้พื้นที่สูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่  96.5% และมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาเสนอเช่าเฉลี่ยมากกว่า 9% จากในช่วงปีก่อนหน้า เนื่องจากเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองที่แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกทั้ง ห้างสรรพสินค้า  สวนสาธารณะ โรงแรมชั้นนำ รวมถึงการเดินทางที่สะดวกสบาย และเป็นทำเลที่ค่อนข้างปลอดภัย ในขณะที่พื้นที่รอบนอกฝั่งตะวันตกมีอัตราการเข้าพักสูงสุดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ ประมาณ 98.8%

สำหรับราคาค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกพื้นที่เช่นเดียวกัน ซึ่งพบว่า ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ปรับเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานใหม่ที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคตบางโครงการมีการปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า 1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในอนาคต

นอกจากนี้ยังพบว่าโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอบางโครงการในย่านศูนย์กลางธุรกิจในปี 2562 ที่ผ่านมา  มีราคาเสนอเช่าสูงถึง 1,500 – 1,600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครที่สูงที่สุด  และเป็นไปตามคาดการณ์ว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องใน ปี 2563 และในอนาคต

ณ ปี 2562 มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครทั้งสิ้น 8.818 ล้านตารางเมตร และมีการเปิดตัวของโครงการอาคารสำนักงานจำนวน 5 แห่งรวมพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 169,365  ตารางเมตร ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกกว่า 18,800  ล้านบาท ได้แก่ มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ , ทรู ดิจิตอล พาร์ค , เอ็ม เอส สยาม ทาวเวอร์, สปริง ทาวเวอร์ และ ซีพี ทาวเวอร์ นอร์ธปาร์ค

โดย ณ สิ้นปี 2562 ยังคงมีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างราว 1.3 ล้านตารางเมตรโดยคาดว่าจะแล้วในเสร็จระหว่างปี 2562 – 2568 จากพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด ประมาณร้อยละ 50 จะอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ และร้อยละ 70 จะเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ นอกจากนี้ยังพบว่า ยังมีโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าที่ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาและยังไม่เริ่มดำเนินการก่อสร้างอีกกว่า 1.3 ล้านตารางเมตรเช่นเดียวกัน ซึ่งเท่ากับว่า ในอนาคตจะมีอาคารสักงานให้เช่าเปิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครอีกกว่า 2.6 ล้านตารางเมตร

คอนโดฯดีมานด์อยู่ในภาวะชะลอตัว

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมา ถือว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายที่สุดและต้องเผชิญกับปัจจัยต่างๆที่เข้ามากระทบมากที่สุดในปี 2562 ที่ผ่านมา พบว่า  ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้นอยู่ที่ประมาณ   44,662 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาที่ประมาณ 219,180 ล้านบาท  ลดลงจากในปีก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวสูงถึง 66,021 ยูนิต ที่ประมาณ 33.4%   อุปทานเปิดขายใหม่กลับไปใกล้เคียงในปี 2560 ที่อยู่ที่ประมาณ 44,065 ยูนิต  ซึ่งทางแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าอุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 จะอยู่ที่ประมาณ 40,000-43,000 ยูนิต ซึ่งจะใกล้เคียงหรือปรับลดลงเล็กน้อยจากในช่วงปี 2562

“ภาพรวมของกำลังซื้อในประเทศยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวทั้งในส่วนของเรียล ดีมานด์ ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และในส่วนของนักลงทุนที่ยังชะลอตัว ซึ่งพบว่า กลุ่มนักลงทุนจะตัดสินใจซื้อเฉพาะในโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีและระดับราคายังสามารถทำกำไรได้แค่ในบางโครงการเท่านั้น เช่นเดียวกับกำลังซื้อจากต่างชาติที่พบว่าเกิดการชะลอตัวตั้งแต่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีก่อนหน้า และยังคงชะลอตัวในปี 2562  โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีน แต่เราก็ยังคงพบว่า กำลังซื้อต่างชาติยังคงสนใจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร แต่จะเลือกตัดสินใจซื้อเฉพาะโครงการที่ยังมองว่าพวกเขายังสามารถกำไรได้เท่านั้น ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา พบว่าผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีการนำบางโครงการของโครงการขายให้แก่นักลงทุนต่างชาติก่อนการเปิดขายในประเทศ โดยผ่านเอเจนซี่ต่างๆ ซึ่งพบว่า ในหลายโครงการก็สามารถขายได้ดี” นายภัทรชัย กล่าว

สำหรับอุปทานเปิดขายใหม่ พบว่า ยังคงตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก และผู้ประกอบการสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่า ตารางเมตรละ 100,000 บาทได้ โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง อุปทานที่ยังคงเหลือขายในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอีกกว่า  55,000  ยูนิต และกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายจำเป็นต้องขยายตัวทุกๆไตรมาส  ซึ่งไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ เละเร่งปิดการขายยูนิตเหลือขายก่อน ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างให้กับโครงการตัวเอง ทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้อง รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางชั้นบนสุด เป็นต้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามหาช่องทางในการขายให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติก่อนเปิดขายคนไทย แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมามีราคาขายสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในทำเลนั้น

ส่วนอุปสรรคที่ผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆ ที่ยังคงเป็นอุปสรรคที่สำคัญที่สุดในปี 2563 คือ เรื่องของภาพรวมเศรษฐกิจภายในและภายนอกที่อยู่ในช่วงชะลอตัวส่งผลให้กำลังซื้อทั้งกำลังซื้อชาวไทยและกำลังซื้อต่างชาติเกิดการชะลอตัว เนื่องจากไม่กล้าใช้เงิน ในภาวะที่ภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เป็นไปตามที่รัฐบาลคาดการณ์ไว้ ซึ่งเรื่องของภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัวถือว่าเป็นอุปสรรคที่สำคัญที่สุดของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความตึงเครียดทางการค้าและเศรษฐกิจจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีนที่ยังคงยืดเยื้อ ภาษีที่ดินและส่งปลูกสร้างฉบับใหม่ และค่าเงินบาทที่ยังแข็งค่าซึ่งการที่เงินบาทแข็งค่ามากกระทบต่อขีดความสามารถทางการแข่งขันของส่งออกไทย ล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยลบที่จะเข้ามากระทบต่อธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ทั้งสิ้น ซึ่งปัจจัยเหล่านี้เป็นต้องที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าจับตาอย่างระมัดระวังก่อนการตัดสินใจลงทุน

ผู้ประกอบการลดเปิดตัวใหม่กว่า40%

ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่ กลาง เล็ก ได้มีการปรับตัว ด้วยการลดเปิดตัวโครงการใหม่ลงกว่า 40% จากแผนการพัฒนาเดิมและมีการปรับเลื่อนแผนการขายบางโครงการออกไปเป็นปี 2563 มีการปรับลดราคาลงในส่วนของอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังเหลือขายรวมถึงโครงการเปิดตัวใหม่ ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ – กลาง – เล็ก เองก็ไม่กล้าที่จะปรับราคามากขึ้นสำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายที่สูงไปจะส่งผลให้โครงการแข่งขันได้ยากในภาวะที่ตลาดชะลอตัว รวมถึงอาจจะส่งผลให้กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม ซึ่งเหล่านี้ล้วนเป็นการปรับตัวรับกับสภาวการณ์ที่ตลาดในช่วงขาลงทั้งสิ้น สำหรับในปี 2563 ทางแผนกวิจัย คอลลิเออร์สฯ มองว่า ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวใหม่และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จจะใกล้เคียงกับในช่วงปี 2562 ผ่านมาหรือมีการปรับลดลงมาที่ประมาณ 8-10% โดยภาพรวม รวมถึงคาดการณ์ว่า ผู้ประกอบการจะเลือกพัฒนาโครงการเฉพาะในทำเลที่มีความมั่นใจในกำลังซื้อเท่านั้น และเน้นการพัฒนาในกลุ่มของแนบราบเพิ่มขึ้นและการะจายตัวไปในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก หัวเมืองใหญ่รวมถึงในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) และจังหวัดใหม่ๆ เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสการลงทุนในภาวะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัว