หลังจากที่ภาครัฐให้การสนับสนุนการลงทุนโครงสร้างพื้นที่ในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor :EEC)ใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มาอย่างต่อเนื่อง  ส่งผลให้มีภาคเอกชนทั้งไทยและต่างชาติเข้าไปลงทุนในพื้นที่ดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง และดันราคาที่ดินพุ่งพรวดเช่นกัน  ล่าสุดเมื่อต้นเดือนพฤศจิกายน 2562 ที่ผ่านมาคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบร่างประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่อง แผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. ….เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ยิ่งเพิ่มความชัดเจนให้กับภาคเอกชนมากขึ้น แม้ว่าส่วนหนึ่งยังรอความชัดเจนของEEC ให้เป็นรูปธรรมมากกว่านี้ก็ตาม โดยภาคอสังหาฯถือเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีการขับเคลื่อน และลงทุนโดยผู้ประกอบการในพื้นที่และจากส่วนกลางเข้าไปพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับดีมานด์ล่วงหน้าแล้ว  ซึ่งก็มีทั้งประสบความสำเร็จและไม่ประสบความสำเร็จ ม้วนเสื่อกลับฐานเดิมก็มาก แต่คาดว่าในปี 2563 ก็ยังมีผู้ประกอบการเข้าไปลงทุนในพื้นที่ 3 จังหวัดดังกล่าวอีกอย่างต่อเนื่อง  

อสังหาฯรอบนิคมฯอ่วมยอดขายหดไม่ต่ำ50%

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดชลบุรีเปิดเผย prop2morrow ว่า แนวโน้มภาพรวมตลาดอสังหาฯในพื้นที่จ.ชลบุรี ปี 2563  น่าจะชะลอตัวลงจากปี 2562 เนื่องจากสถานการณ์ภาคธุรกิจส่งออกชะลอตัว โดยเฉพาะอุตสาหกรรมรถยนต์ ที่มีการเลิกจ้างแรงงาน และมีแนวโน้มทยอยปิดตัวโรงงาน ที่อยู่ใหญ่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งจะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัวตามไปด้วย โดยที่อยู่อาศัยที่มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายระดับล่างรอบนิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน และนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี รองลงมาคือทำเลศรีราชา เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็จะไปสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับผู้ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมโดยรอบเช่นกัน จากข้อมูลพบว่ายอดขายของผู้ประกอบการที่มีที่อยู่อาศัยในย่านดังกล่าวหดหายไปไม่ต่ำกว่า 50%

ยิ่งมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV)จะกระทบกลุ่มระดับล่าง ซึ่งเป็นผู้ที่มาทำงานในจ.ชลบุรี และมีความต้องการซื้อเป็นบ้านหลังที่2 ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท  ที่มีไม่ต่ำกว่า 50% ขณะเดียวกันบางส่วนก็ไม่ผ่านการพิจารณาปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน  ส่วนตลาดบ้านระดับกลาง ยังพอไปได้ ผู้ประกอบการบางรายอาจจะปรับไปพัฒนาตลาดระดับบน ขณะเดียวกันผู้ประกอบการที่เคยพัฒนาคอนโดฯก็หันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่จากกทม. ที่เข้ามาพัฒนาในจ.ชลบุรีและจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยว อย่างต่อเนื่อง เพราะว่าตลาดคอนโดฯในกทม.-ปริมณฑล เริ่มชะลอตัวอย่างชัดเจน

“คาดว่าซัพพลายใหม่จะมีเติมเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น ขณะที่ดีมานด์ไม่ได้เพิ่มขึ้นแต่อย่างใด ซึ่งการทำโครงการในจ.ชลบุรี ผู้ประกอบการในพื้นที่ จะมีความแข็งแกร่ง เข้าถึงหน้างานได้ใกล้ชิด มีการตัดสินใจได้รวดเร็ว ปรับตัวเข้ากับสถานการณ์ได้เร็ว เมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้ามาทำโครงการแนวราบในจ.ชลบุรี  ที่มีสัดส่วนไม่เกิน 15% และมีบางรายที่หยุดการพัฒนาไปแล้ว เนื่องจากสินค้า ทำเล ราคา ไม่ตอบโจทย์ผู้บริโภคเท่ากับผู้ประกอบการในพื้นที่ แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายที่สามารถอยู่ต่อได้เช่นกัน” นายมีศักดิ์ กล่าว

นายมีศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า การที่รัฐบาลพยายามผลักดันโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC)แต่มองว่าแม้จะมีการอนุมัติงบประมาณในการก่อสร้างระบบสาธาณูปโภคต่างๆแล้ว แต่ทุกอย่างก็ยังไม่เป็นรูปธรรม ยังไม่มีความชัดเจน ในขณะที่ราคาที่ดินปรับขึ้นสูงเป็น 2 เท่าตัว หากเป็นที่ดินที่อยู่ในซอย ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 5 ล้านบาท/ไร่ขึ้นไป แต่ถ้าหากเป็นที่ดินติดถนนสุขุมวิท โดยเฉพาะเส้นชลบุรี-บางแสน ราคาที่ดินสูงถึง 30-40 ล้านบาท/ไร่  ซึ่งมีผลต่อการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ขณะเดียวกันราคาสินค้าที่สูงขึ้นส่งผลให้ดีมานด์ไม่มีกำลังซื้อ ซึ่งผู้ประกอบการก็ต้องปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ต่างๆอาทิ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน,เงินบาทที่แข็งค่า ส่งผลให้บางรายก็ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป แต่บางรายหันไปพัฒนาโครงการระดับบน ที่จูงใจให้ดีมานด์เกิดความต้องการซื้อ

ค่ายใหญ่เจอตัวเลขลวงต้องม้วนเสื่อกลับกทม.

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยอง กล่าวว่า ในปี 2563 นั้นคาดว่าจะมีผู้ประกอบการจากส่วนกลางเข้าไปพัฒนาในจ.ระยอง อีกหลายแบรนด์ โดยล่าสุดได้มีผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 2 ราย ได้ประกาศซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการแนวราบ เป็นครั้งแรกในจ.ระยอง  ทั้งนี้ตนมองว่าแม้จะมีผู้ประกอบการเข้ามาพัฒนาในพื้นที่มากขึ้น แต่สถาบันการเงินก็ยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อย ทำให้ยังมียอด Reject ที่สูง ขณะเดียวกันธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ยังไม่ผ่อนคลายกฎเกณฑ์มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ส่งผลให้แต่ละโครงการมียอดขายที่ลดลง  และจะยิ่งจะมีการออกกฎเกณฑ์เพื่อกำกับดูแลภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio : DSR) ในขณะที่ดีมานด์มีศักยภาพเท่าเดิม ก็จะยิ่งส่งผลกระทบมากขึ้น

“…ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาลงทุนในจ.ระยอง เป็นจำนวนมาก แต่ส่วนใหญ่จะถูกหลอกเรื่องตัวเลข ที่แม้ว่าระยอง จะมีรายได้ต่อหัวของประชากรมากเป็นอันดับต้นๆ แต่แท้จริงแล้วเป็นประชากรแฝงที่ไม่ได้ลงทะเบียนถึงเท่าตัว ดังนั้นเม็ดเงินก็จะกระจายไปที่ส่วนกลางและจังหวัดอื่นๆมากกว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้ต้องกลับกทม.กันหมดแล้ว เหลือเพียงไม่กี่รายที่ยังทำต่อได้ ” นายเปรมสรณ์ กล่าว

ขณะเดียวกันธุรกิจอสังหาฯเพื่อให้เช่า และธุรกิจให้บริการ อย่างโรงแรม ยังได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี โดยเฉพาะอสังหาฯเพื่อให้เช่า ราคาอยู่ที่ตั้งแต่ 1,500-5,000 บาท/เดือน เนื่องจากดีมานด์ที่ไม่ผ่านการพิจารณาจากสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย ได้หันมาเช่าระยะยาวแทน

ด้านราคาอสังหาฯไม่มีการปรับตัวขึ้นมากนัก แต่ราคาที่ดินปรับขึ้นสูง 20-500% โดยทำเลบ้านฉาง จะมีการปรับสูงมากสุด เพราะอยู่ใกล้สนามบินอู่ตะเภา ซึ่งหากเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ราคาพุ่งไปที่ 40 ล้านบาท/ไร่ จากเมื่อประมาณปี 2556 อยู่ที่ประมาณ 3-4 ล้านบาท/ไร่

นายเปรมสรณ์ กล่าวต่อว่า สำหรับผู้ประกอบการในท้องถิ่นนั้น ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ระยอง ได้พยายามให้ความรู้กับสมาชิกอย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงการผลักดันให้ผู้ประกอบการรายเล็กเข้าจดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งปัจจุบันยังมีอยู่เป็นอีกจำนวนมาก แต่ไม่ได้มีการรวบรวมตัวเลขที่แน่นอน

สำหรับการลงทุนของกลุ่มตนนั้นที่ผ่านมามีการพัฒนามาแล้ว 5 โครงการ และอยู่ในระหว่างการเปิดขาย 4 โครงการ อีกทั้งในช่วงไตรมาส 2/ 2563 ยังมีแผนเปิดตัวอีก 1 โครงการ ภายใต้แบรนด์ “วิลล่า ปาร์ค บ้านฉาง”  ในพื้นที่อ.บ้านฉาง จ.ระยอง ซึ่งเป็นที่ดินที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้ บนพื้นที่ 15 ไร่ พัฒนาในรูปแบบของบ้านเดี่ยว ขนาด 50-100 ตารางวา ราคา 2.5-3 ล้านบาท และบ้านแฝด ขนาด 35-50 ตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 1.99-2.5 ล้านบาท จำนวน 90 ยูนิต มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท  พัฒนาในนามบริษัท วีพี เรียลเอสเตท จำกัด ในกลุ่มวีพี กรุ๊ป

ผังเมืองEECเอื้อทางเลือกผู้โภค

นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดฉะเชิงเทรา กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯฉะเชิงเทรา ในปี 2563 ยังมีแนวโน้มที่ดี หลังรัฐบาลประกาศมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% ซึ่งเริ่มตั้งแต่วันที่ 2 พฤศจิกายน 2562 ต่อเนื่องถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 รวมไปถึงร่างพระราชบัญญัติงบประมาณรายจ่ายประจำปี 2563 และการที่ภาครัฐให้การสนับสนุนผังเมืองEEC จะยิ่งทำให้บรรยากาศคึกคักอีกรอบหนึ่ง

ส่วนการที่คณะรัฐมนตรี(ครม.)อนุมัติผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคในพื้นที่ EEC ถือว่าเป็นการยกเลิกข้อบังคับเดิม จากที่พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีเขียว ให้จัดสรรได้เฉพาะบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด และสามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้เพียง 5% ของพื้นที่ทั้งหมด ซึ่งไม่สอดคล้องกับสภาวะตลาด แต่ผังเมืองใหม่จะเอื้อให้ทุกผังสีสามารถก่อสร้างทาวน์เฮาส์ได้ทั้งหมด โดยไม่มีข้อจำกัด จึงทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกได้มากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการก็สามารถพัฒนาสินค้าได้ตอบโจทย์ผู้บริโภค

ด้านดีมานด์และซัพพลายใน จ.ฉะเชิงเทรา ถือว่ายังมีความสมดุล ไม่โอเวอร์ซัพพลาย เพราะผู้ประกอบการไม่โหมเปิดตัวโครงการมากนัก โดยจะมีผู้ประกอบการในพื้นที่และจากกทม.ในสัดส่วนที่เท่ากันคือ 50:50 และเชื่อว่าในปี 2563 จะมีผู้ประกอบการจากในกทม.เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่ฉะเชิงเทรา อีกประมาณ 3-4 ราย เพราะที่ผ่านมาส่วนใหญ่จะประสบความสำเร็จในการพัฒนา โดยเฉพาะระดับราคา 2-9 ล้านบาท

หากรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน “ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา” ระยะทาง 220 กิโลเมตร มูลค่า 224544.36 ล้านบาท เริ่มดำเนินการก่อสร้าง ก็จะสร้างบรรยากาศในการซื้อขายอสังหาฯให้คึกคักมากขึ้น ด้านราคาที่ดินนั้นไม่มีการปรับตัวสูงมากนัก ราคาสูงสุดประมาณ 20 ล้านบาท/ไร่ บริเวณถนนสิริโสธร ซึ่งจะมีผู้เสนอขายมาก แต่ผู้ประกอบการจะยังไม่ค่อยซื้อที่ดินสะสม เพราะซื้อไปก็พัฒนาได้ยาก

สำหรับมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV)ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)เพื่อสกัดกลุ่มเก็งกำไร และดีมานด์เทียมนั้น มองว่าไม่ยุติธรรมกับ อสังหาฯแนวราบ ที่ส่วนใหญ่จะเป็นเรียลดีมานด์ จึงอยากให้ธปท.กำหนดกฎเกณฑ์ไปใช้กับโครงการแนวสูงเพียงอย่างเดียว ไม่ใช่เหมารวมโครงการแนวราบไปด้วย

นายวัชระ กล่าวเพิ่มเติมว่า เพื่อเป็นการรองรับการเติบโตในพื้นที่EEC ในปี 2563 ตนจึงมีแผนที่จะเปิดตัว 3 โครงการใหม่ ซึ่งพัฒนาโดยบริษัท วัชราดล จำกัด ภายใต้แบรนด์ “เพลิน วิลเลจ” ที่อ.เมือง จ.ฉะเชิงเทรา จำนวน 2 โครงการ และที่อ.แปลงยาว 1 โครงการ พัฒนาในรูปแบบของทาวน์เฮาส์ ขนาด 23-24 ตารางวา ราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 100-200 ยูนิต/โครงการ รวมมูลค่า 600 ล้านบาท