ปี 2563 ถือเป็นอีกปีหนึ่งที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯต้องปรับตัวรับกับปัจจัยลบต่างๆที่ลากยาวมาตั้งแต่ปี 2562 และมีแนวโน้มที่จะมีปัจจัยลบเกิดขึ้นตามมาอีกในปีนี้ แม้ว่าภาครัฐจะพยายามออกมาตรการต่างๆมากระตุ้นแล้วก็ตาม แต่ก็ไม่ได้ช่วยให้ตลาดฟื้นตัวมากนัก โดยภาพรวมก็ยังทรงตัว ซึ่งผู้ประกอบการแต่บริษัทต่างพยายามปรับกลยุทธ์ต่างๆเพื่อสร้างความอยู่รอด ซึ่งปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือเรื่องกระแสเงินสด ที่ทุกค่ายต้องบริหารจัดการให้อยู่ในสภาพคล่องมากที่สุด เพื่อให้บริษัทก้าวต่อไปในธุรกิจได้
แนะปรับตัวรับมือก่อนตลาดชะลอตัว
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี เปิดเผยในงานเสวนาซึ่งจัดโดย The NEXT Real ภายใต้หัวข้อ “กลยุทธ์รับมืออสังหาฯขาลง ปี 2563” ว่า การดำเนินธุรกิจนั้นต้องเผชิญการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง และควรที่จะเตรียมตัวรับมือก่อนที่จะเกิดภาวะตลาดชะลอตัวหลายปี และหากยอดขายหดหายไป ก็ควรถือเป็นโอกาสในการศึกษาปรับปรุงองค์กร เพื่อให้พนักงานเห็นภาพว่าจะสามารถขับเคลื่อนธุรกิจและพัฒนาผลิตภัณฑ์ไปได้อย่างไร ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องใช้เวลา โดยทุกอุตสาหกรรม จะมีสินค้าที่ทั้งขายได้และขายไม่ได้ สินค้าบางประเภทก็หายไปจากตลาด ในขณะที่บางประเภทก็สามารถขายได้ในช่วงที่ตลาดชะลตัว
สำหรับสภาวะตลาดในช่วงนี้ไม่อยากให้ผู้ประกอบการหวั่นวิตกและโฟกัสในเรื่องปัจจัยลบต่างๆมากจนเกินไป ซึ่งหลายบริษัทสามารถเสริมประสิทธิภาพขององค์กรและสร้างความเข้มแข็งให้ขับเคลื่อนต่อไปได้
“ในสภาวะเช่นนี้ทำให้ได้ประสบการณ์ในแนวคิด ไม่สามารถอยู่นิ่งได้ ใครที่ทำเดิมๆจะขายไม่ได้ ต้องทำในสิ่งใหม่ๆอยู่ตลอด” นายมีศักดิ์ กล่าว
เน้นพัฒนาโครงการในทำเลที่ชำนาญ-ปิดขายเร็ว
นายวัฒนพล ผลชีวิน ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และอุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี กล่าวว่า สิ่งสำคัญในการพัฒนาโครงการในปัจจุบันคือ การบริหารสต๊อกบ้านให้เหมาะสม ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการอาจจะเร่งสร้างและเก็บสต๊อกไว้ค่อนข้างมาก แต่ในสภาวะปัจจุบันมองว่าผู้ประกอบการควรบริหารงานก่อสร้างให้ดี ซึ่งในส่วนของบริษัทเองนั้น ในปีนี้คงมีการขยายการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีความเชี่ยวชาญ และเน้นโครงการแนวราบเป็นหลัก โดยที่ผ่านมาจะบริหารความเสี่ยงด้วยการไม่พัฒนาโครงการที่ใหญ่จนเกินไป เน้นระดับราคา 2-4 ล้านบาทเป็นหลัก โดยสร้างไปขายไป เพื่อที่ปิดการขายได้ภายในระยะเวลา 2-3 ปี รวมไปถึงไม่เน้นสะสมที่ดิน
ส่วนลูกค้าที่ซื้อโครงการก็จะมีการตรวจสอบข้อมูลให้ดีที่สุด จึงจะเริ่มทำสัญญา เนื่องจากที่ผ่านมามียอดการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (Reject)ค่อนข้างสูง ในขณะที่ความต้องการซื้อบ้านจะมีอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ต้องพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์ลูกค้า ส่วนกระแสเงินสดก็เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องบริหารจัดการให้ดี
ธุรกิจสร้างรายได้ระยะยาวช่วยกระจายความเสี่ยง
นายณพน เจนธรรมนุกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด(มหาชน)หรือ SAMCO กล่าวว่า ปี 2562 ที่ผ่านมาเป็นปีที่มีอุปสรรคมาก แต่บริษัทฯก็เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งลูกค้าก็เป็นเรียลดีมานด์ ถือว่าเป็นเซกเมนต์ที่มีการชะลอตัวน้อยที่สุด เมื่อเทียบกับหลายเซกเมนต์ของคอนโดมิเนียม ทั้งนี้เมื่อประสบกับวิกฤตเศรษฐกิจผู้ประกอบการควรมองที่กระแสเงินสดให้พร้อม ดังนั้นที่ผ่านมาบริษัทจึงปรับกลยุทธ์ด้วยการหันไปเน้นธุรกิจRecurring Income แต่ขณะเดียวกันก็มีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องทั้งในปีนี้และปีถัดไป โดยเน้นโครงการที่มีคุณภาพตอบโจทย์ผู้บริโภค
“Mindset ของผู้บริหารองค์กรถือว่าเป็นเรื่องสำคัญ เพื่อปรับปรุงวิธีการทำงาน และเป็นโอกาสที่ดี และต้องเลือกสิ่งที่เหมาะกับองค์กร วิสัยของผู้นำองค์กรจะช่วยสะท้อนวัฒนธรรมองค์กรได้เป็นอย่างมาก” นายณพน กล่าว
ร่วมทุนพันธมิตร-ควบคุมค่าใช้จ่ายในองค์กร
ด้านนายบดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯในปี2563 นี้ยังไม่หวือหวา แต่ยังพอไปได้ แต่โครงการแนวสูงของบริษัทฯยังได้รับผลกระทบมากกว่าแนวราบ โดยเฉพาะสินค้าระดับลักชัวรี่ ราคาสูง สำหรับโครงการแนวราบ หากพัฒนาสินเค้าตอบโจทย์ ในทำเลที่มีดีมานด์ ก็ยังสามารถเติบโตได้ ซึ่งต้องมีการสำรวจตลาดให้ดี โดยเชื่อว่าเซกเมนต์ที่สามารถทำตลาดได้ดีในปี 2563-2564 คือ ระดับกลาง ราคา 4-5 ล้านบาท ส่วนคอนโดฯที่ยังไปได้ดี คือระดับราคา 70,000150,000 บาท/ตารางเมตร
สำหรับในส่วนของบริษัทฯเองในปีนี้เตรียมเปิดตัวใหม่ 4 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 3 โครงการ และแนวสูง 1 โครงการ ส่วนที่ดินเพื่อการลงทุนคงไม่ซื้อมากนัก เมื่อซื้อมาแล้วก็ต้องรีบพัฒนาในทำเลที่ดี และสินค้าตอบโจทย์ อีกกลยุทธ์ที่บริษัทฯนำมาใช้ในปีนี้คือ การร่วมทุนพัฒนาโครงการคอนโดฯครั้งแรกของบริษัทกับพันธมิตร ซึ่งยอมรับว่าการร่วมทุนนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนเช่นในอดีต เนื่องจากพันธมิตรจะมีการปรับโมเดลสินค้าหลายรอบ รวมไปถึงการที่จะต้องเจรจากับสถาบันการเงิน
“ส่วนเรื่องต้นทุนก็พยายามควบคุมยอดค่าใช้จ่าย โดยเริ่มจากตัวผมที่ประกาศไม่รับเงินเดือนและโบนัส ซึ่งเป็นสิ่งที่ทำให้พนักงานเห็นว่าต้องมีการคุมค่าใช้จ่ายจริงๆ และประกาศให้รับรู้ กลยุทธ์อีกอย่างคือ บริหารทีมงานให้ได้ในช่วงวิกฤต ต้องให้พนักงานเห็นวิสัยทัศน์และเป้าหมาย อีกทั้งการทำตลาดก็ไม่ต้องไปโฟกัสที่ภาพรวมเศรษฐกิจมากนัก แต่จะให้ความสำคัญกับองค์กร และเรื่องที่สำคัญคือกระแสเงินสด ที่ส่วนใหญ่การพัฒนาโครงการของบริษัทจะเป็นแนวราบมากกว่าคอนโดฯ ซึ่งกำไรที่แท้จริงจะมาจากคอนโดฯ ดังนั้นจึงต้องหากลยุทธ์เพื่อให้อยู่รอด” นายบดินทร์ธร กล่าวในที่สุด
