กลุ่มอสังหาฯสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ร่อนหนังสือถึงผู้ว่าการ “วิรไท สันติประภพ”ในสัปดาหน้า จี้ขอผ่อนปรนกฎเกณฑ์ LTV ใหม่ใน 3 ประเด็นสำคัญ “ให้ใช้มาตรการ LTV ตั้งแต่สัญญาสาม – ระบุทำเล สินค้า ระดับราคา – ยึดราคาประเมินแทนราคานิติกรรม”

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่าถือเป็นข่าวดีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ แบงก์ชาติ ได้ทบทวนและประเมินผลมาตรการ LTV  ( Loan to Value) ซึ่งเป็นมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลังออกใช้มาตรการอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เดือนเมษายน 2562  และในสัปดาห์หน้า (13-17 มกราคม 2562)ทางกลุ่มอสังหาฯ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย จะยื่นหนังสือถึงธนาคารแห่งประเทศไทยให้ทีมผู้บริหารที่นำโดยผู้ว่าการ “วิรไท สันติประภพ” ให้ทบทวนและขอผ่อนปรนกฎเกณฑ์ LTV ( Loan to Value)ใหม่ใน 3 ประเด็นสำคัญๆให้มีผลกระทบเชิงลบลดน้อยลงให้มากที่สุด ดังนี้

• ขอให้เริ่มใช้มาตรการ LTV ตั้งแต่สัญญาที่สาม เป็นต้นไป
• ขอให้ระบุทำเล ประเภทของที่อยู่อาศัย ระดับราคา ให้ชัดเจนแทนการเหมารวมเหมือนที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
• ขอเปลี่ยนสัญญาซื้อขายจากราคาขายจริง(ราคานิติกรรม)มาเป็นราคาประเมิน

ทั้งนี้ ทางกลุ่มอสังหาฯ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยเราเสนอไปว่าสถานการณ์ทั้งภายในประเทศและต่างประเทศ และเศรษฐกิจชะลอตัวลงมากเช่นนี้ LTV ควรยืดหยุ่นได้ด้วยการให้กลับไปใช้แบบเดิมให้กับที่อยู่อาศัย(บ้าน)หลังที่เป็นสัญญาที่สองขอสินเชื่อได้เทียบเท่ากับสัญญาแรก กล่าวคือ ขอให้เริ่มมาตรการ LTV ตั้งแต่สัญญาที่สาม เป็นต้นไป ทั้งนี้ เพราะความเป็นจริงในปัจจุบันนั้นมีผู้บริโภคได้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองในเมืองหรือใกล้ที่ทำงาน ซึ่งก็ถือว่าเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) แต่ทั้งนี้ หากธนาคารแห่งประเทศไทยมีความกังวลว่าจะมีการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ ซึ่งก็เห็นด้วย แต่ก็ควร ระบุทำเล หรือ ประเภทที่อยู่อาศัยให้ชัด กังวลเรื่องคอนโดฯก็ควรระบุให้ชัดว่าเป็นคอนโดฯไม่ควรเหมารวมทั้งหมดทั่วประเทศ

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ ธปท. ได้ทบทวนและประเมินผลมาตรการ LTV หลังออกใช้มาตรการอย่างต่อเนื่อง รวมถึงรับฟังความคิดเห็นจากผู้ประกอบการประกอบการพิจารณา ที่ผ่านมา ธปท. ได้ผ่อนปรนบางเกณฑ์ลง เช่น กรณีผู้กู้ร่วมในสัญญาแรกที่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะไม่นับเป็นผู้กู้สัญญาที่สอง เมื่อมาทำสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ตัวเอง ซึ่งเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) สอดคล้องกับหลักการของ ธปท. ที่ส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง และล่าสุดจาก งาน Analyst Meeting ครั้งที่ 1/2563 วันที่ 7 มกราคม 2563 ผู้ว่าการ “วิรไท สันติประภพ “ ระบุว่า หากในอนาคต ธปท. ประเมินแล้วพบว่าเกณฑ์อาจตึงเกินไปหรือส่งผลข้างเคียงต่อเศรษฐกิจมากเกินไป ก็สามารถปรับเกณฑ์ได้ โดย ธปท. จะชี้แจงให้ทราบอีกครั้ง

“มาตรการ LTV ที่ธปท.ออกมาจะให้เลื่อนเลยหรือยกเลิกไปคงทำได้ยากสุด เพราะแบงก์ชาติออกมาแล้ว แม้สถานการณ์ในปัจจุบันจะไม่เหมาะสมหรือไม่เอื้อที่จะออกกฎเกณฑ์ใดๆมาควบคุมก็ตาม” นายอธิป กล่าวให้ความเห็น

พร้อมกันนี้ นายอธิป ยังกล่าวด้วยว่า สำหรับการเสนอขอปรับแก้เกณฑ์การคิดสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ คือขอให้ปลี่ยนสัญญาซื้อขายจากราคาจริงมาเป็นการยึดสัญญาซื้อขายตามราคาประเมิน ทั้งนี้เพราะการใช้ราคาจริงอาจทำให้เกิดปัญหาการกู้เงินเกินวงเงินต่อหลักทรัพย์ค้ำประกันซึ่งอาจทำให้เกิดสินเชื่อเงินทอนได้ ดังนั้น การใช้ราคาประเมินจึงน่าจะมีความเหมาะสมกว่า เนื่องจากบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้นได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.) มีความน่าเชื่อถือมีมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ

ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่ามาตรการLTV นั้น เห็นด้วยในระยะยาว แต่กำหนดการประกาศบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นจังหวะที่ไม่ดี เนื่องจากในช่วงดังกล่าวจนถึงปัจจุบัน สภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศยังอยู่ในภาวะชะลอตัว ส่งผลให้เกิดผลกระทบกับผู้ซื้อที่มีความวิตกกังวลและตระหนกว่าจะมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่

“ผมเห็นด้วยที่จะยึดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อจากราคาประเมินแทนราคาซื้อขายจริงหรือราคาที่ทำนิติกรรม เพราะถ้ายึดราคาซื้อขายจริง ยิ่งทำให้ผู้บริโภคกู้เงินได้น้อยลงไปอีก ซึ่งนั้นเป็นที่มาว่าผู้กู้ก็ยื่นกู้ไม่ได้ ขณะที่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการที่ถึงแม้จะจัดโปรลดราคาแต่ก็ขายหรือระบายสต็อกไม่ได้” นายอิสระ

ทั้งนี้ อยากฝากถึงธปท.ว่า มาตรการLTV นั้นถือว่าเป็นเรื่องที่ดีในการควบคุม( Control )ซัพพลายและดีมานด์  แต่ประกาศใช้ไม่ถูกจังหวะ ซึ่งต่างจากกฎเกณฑ์ของต่างประเทศที่จะประกาศใช้มาตรการครอบคลุมเฉพาะบางระดับราคา บางสินค้า และบางพื้นที่เท่านั้น อีกทั้งควรใช้ราคาประเมินแทนราคานิติกรรม เพราะถือเป็นมาตรฐานของการให้สินเชื่อทุกประเภท มิเช่นนั้นจะเกิดการสร้างราคาเทียมขึ้นมาได้