พลันที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ แบงก์ชาติ ได้ประกาศผ่อนผันมาตรการ LTV (Loan to Value Ratio : LTV) และเกณฑ์เงินกองทุนช่วยประชาชนที่กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงอีกครั้ง (เป็นครั้งที่ 2 )โดยมีผลทันทีตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2563 ก็มีเสียงสะท้อนจากฟากฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในทำนองที่ว่า แนวทางดังกล่าวเป็นการ “ผ่อนปรนเล็กน้อย” บ้างก็บอกว่า เป็นเพียง “การผ่อนคลาย” และ “ลดแรงกดดัน” เท่านั้น ส่วนประเด็นที่ว่า ธปท. ได้ปรับมาตรการ LTV เพิ่มเติมในครั้งนี้ จะช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้นแค่ไหน หรือจะช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยหรือตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้แค่ไหนคงต้องรอดู
“ผ่อนคลายแบบเสียไม่ได้ คงรับปากท่านรัฐมนตรีคลังไว้ แต่จะช่วยได้มากแค่ไหน คงต้องรอดูครับ” นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวให้ความเห็น
อย่างไรก็ตาม เมื่อสัปดาห์ก่อนหน้า (13-17 มกราคม 2562)ทางกลุ่มอสังหาฯ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้ยื่นหนังสือถึงธปท. ให้ทบทวนและขอผ่อนปรนกฎเกณฑ์ LTVใหม่ใน 3 ประเด็นสำคัญๆให้มีผลกระทบเชิงลบลดน้อยลงให้มากที่สุด ดังนี้
- ขอให้เริ่มใช้มาตรการ LTV ตั้งแต่สัญญาที่สาม เป็นต้นไป
- ขอให้ระบุทำเลหรือโซน ประเภทของที่อยู่อาศัย ระดับราคา ให้ชัดเจนแทนการเหมารวมเหมือนที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
- ขอเปลี่ยนสัญญาซื้อขายจากราคาขายจริง(ราคานิติกรรม)มาเป็นราคาประเมิน
ต่อประเด็นตามที่กลุ่มอสังหาฯได้เสนอไปนั้นดร.สักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวให้ความเห็นว่า กลุ่มอสังหาฯได้เสนอขอผ่อนปรนมาจริง และธปท.พร้อมรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคและติดตามสถานการณ์อย่างต่อเนื่องและพร้อมปรับมาตรการหากพบว่าไม่เป็นตามวัตถุประสงค์ ส่งผลข้างเคียงมากเกิน หรือกระทบต่อผู้ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และขอยืนยันว่า ยังไม่เหมาะสมที่จะยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ตามที่กลุ่มอสังหาฯเสนอขอมา เพราะพบข้อมูลว่า มากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง อีกทั้ง ธปท.มองว่าไม่เหมาะที่จะกำหนดเป็นโซนนิ่ง รวมถึงเกณฑ์การคิดสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วยการยึดราคาประเมินแทนราคาซื้อขายจริงตามที่กลุ่มอสังหาฯเสนอนั้น อาจก่อให้เกิดปัญหาในอนาคต เช่นประเมินราคาเกินจริง และขอยืนยันว่าเกณฑ์การคิดสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วยการยึดราคาซื้อขายจริงเหมาะสมและยังช่วย แก้ปัญหาสินเชื่อเงินทอนได้
“ที่ ธปท.ปรับเกณฑ์ LTV ใหม่ครั้งล่าสุดนี้ เป็นเพียงการผ่อนคลายจากภาวะกดดันทั้งจากกระทรวงการคลังและภาคเอกชน ซึ่งก็ไม่ได้ช่วยตลาดอสังหาฯ ธปท.ยังไม่เปลี่ยนวิธีคิด ยึดติดข้อมูลเดิมๆ เรื่องการเก็งกำไร ทั้งๆที่สภาพความจริงในปัจจุบันหรือปัจจัยแวดล้อมของเศรษฐกิจโดยรวมที่อ่อนแอและเปราะบางไม่เอื้อต่อการเก็งกำไรเลย” … นั่นเป็นอีกเสียงสะท้อนของนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท – พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS
พร้อมกันนี้ นายประเสริฐ ยังกล่าวด้วยว่า ถ้าหน่วยงานภาครัฐยังคงออกนโยบายมาประเภท กล้าๆ กลัวๆเช่นนี้จะเกิดความเสียหายในระยะยาว ถึงแม้ว่าธปท.ปรับเกณฑ์ LTV ใหม่ครั้งนี้ ส่วนตัวยังมองว่ายังไม่ใช่นโยบายขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ดังนั้นควรจะออกนโยบายเพื่ออนาคต และคงยืนยันเหมือนเดิมว่าให้สัญญาที่สองกู้ได้เทียบเท่าสัญญาที่หนึ่ง ขอให้เริ่มใช้มาตรการ LTV ตั้งแต่สัญญาที่สาม เป็นต้นไป
ด้าน ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวให้ความเห็นว่า การปรับเกณฑ์บางส่วนในครั้งนี้ของธปท.ถือว่ายังดีกว่าไม่ทำอะไรเลย เกณฑ์ LTV ใหม่นี้น่าจะพอช่วยระบายสต็อกบ้าน คอนโดฯไปได้ประมาณ10-15% พอที่จะช่วยพยุงสถานการณ์ไม่ให้ตลาดติดลบหรือชะลอตัว ไปมากจนเกินไป ผู้ประกอบการเองก็ต้องหาวิธีการสื่อสารกับตลาดรวมถึงต้องค้นหากลุ่มคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกให้เจอให้ได้
ขณะที่นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า แม้การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จะไม่หมด แต่ก็ถือว่าผ่อนคลายความกังวลได้ดีระดับหนึ่ง และช่วยกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ส่วนที่ว่าจะช่วยได้มากแค่ไหนเร็วเกินไปที่จะตอบได้ แต่อย่างไรก็ตาม ส่วนตัวมองว่า การมีหลักเกณฑ์เข้ามากำกับดูแลทำให้ป้องกันวิกฤติหรือลดความเสี่ยงต่อตลาดในอนาคตได้
