สิงห์ เอสเตทฯเชื่อตลาดอสังหาฯปี63ยังไม่ฟื้น ระบุมาตรการรัฐยังคลุมเครือ ส่งผลนักลงทุนกลุ่มลักชัวรี่ชะลอการลงทุน ส่วนเกณฑ์ใหม่ธปท.เอื้อลูกค้าตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น แต่กระทบคอนโดฯปล่อยเช่า รายได้จากการลงทุนหายไป 10% แย้มปี63 จ่อผุดอีก 2 โครงการใหม่ อยู่ระหว่างเจรจาพันธมิตรต่างชาติ  ล่าสุดเตรียมเปิดพรีเซล “ดิ เอ็กซ์โทร พญาไท-รางน้ำ” มูลค่า 4,000 ล้านบาท วันที่ 22-23 กุมภาพันธ์ 63 นี้

 นายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย  บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ S  เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2563 ว่า ยังคงชะลอตัวมาจากปี 2562 อย่างต่อเนื่อง ซึ่งในปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่า 40 โครงการ ทำให้ปีนี้จะมีซัพพลายใหม่ที่เลื่อนมาเปิดตัวมาจากปีที่แล้วจำนวนมาก แต่ในปีนี้มองว่ามาตรการต่างๆของภาครัฐที่ยังมีความคลุมเครือไม่ชัดเจน ก็ยังส่งผลให้นักลงทุนในตลาดลักชัวรี่ชะลอการซื้ออาคารชุดเพื่อการลงทุนอย่างต่อเนื่อง อาทิ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2563 และมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ที่ค่อนข้างเข้มงวด มีผลต่อการตัดสินใจซื้อโดยตรง

ขณะที่สินค้าหลักของกลุ่มสิงห์ฯก็อยู่ในระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่มีการเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูงประมาณ 15-20% จึงไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าวไม่มาก ยกเว้นโครงการใหม่ “ดิ เอ็กซ์โทร พญาไท-รางน้ำ” (The EXTRO Phayathai-Rangnam)  ที่ระดับราคาขายต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เดิมโดยตรง

แต่ล่าสุดการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)หรือแบงก์ชาติ ได้ออกมาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ใหม่ โดยให้ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้สูงสุด 100% และกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับตกแต่งบ้าน รวมถึงการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 กรณีที่ผู้กู้ผ่อนเงินงวดบ้านหลังแรกมาแล้วเกิน 2 ปีสามารถกู้ได้สูงสุด 90% จะช่วยให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

ส่วนการประกาศให้การซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าไม่ถือเป็นเชิงพาณิชย์ ให้ถือเป็นที่อยู่อาศัยหรือบ้านหลังรอง ทำให้เจ้าของห้องชุดจ่ายค่าภาษีแค่ล้านละ 200 บาทเท่านั้น จากเดิมที่ต้องจ่าย 3,000บาท ดังนั้นหากซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาท ก็จ่ายเงินค่าภาษีแค่ 2,000 บาท จากเดิมที่ต้องจ่ายสูงถึง30,000 บาท ซึ่งจะมีผลกระทบกับ Yeild โดยตรง เพราะเท่ากับรายได้จากค่าเช่าหายไป 1 เดือน เมื่อรวมกับค่าส่วนกลางอีก  1 เดือน และค่าคอมมิชชั่นอีก 1 เดือน เท่ากับ 1 ปี รายได้จากการลงทุนหายไป 3 เดือน เท่ากับ Yeild หายไป 10%

“อยากให้ภาครัฐช่วยเหลือด้านมาตรการมากระตุ้นภาคอสังหาฯให้ฟื้นตัว ซึ่งหากจะกระตุ้นตลาดอสังหาฯให้ดี ก็ควรจะมีการลดค่าจดจำนอง  ค่าโอน และภาษีธุรกิจเฉพาะ  เพราะธุรกิจอสังหาฯเป็นเซกเตอร์หลักที่เป็นกลไกในการขับเคลื่อนประเทศ เนื่องจากสามารถกระจายไปช่วยธุรกิจอื่นๆที่เกี่ยวเนื่องได้อีกมาก” นายณัฐวุฒิ กล่าว

นายณัฐวุฒิ กล่าวเพิ่มเติมว่า การดำเนินธุรกิจของบริษัทฯยังเน้นการพัฒนาโครงการระดับลักชัวรี่เป็นหลัก โดยเน้นลูกค้ากลุ่มกลุ่มคนเมืองรุ่นใหม่ (Young Urban People) เป็นหลัก ขณะเดียวกันในปี 2563 บริษัทมีความพร้อมที่จะเปิดขายโครงการใหม่รวม จำนวน 2 โครงการ มูลค่าโครงการรวมประมาณ 5,500-6,000 ล้านบาท  ซึ่งอาจจะเป็นลักษณะของการร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติ ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจา จึงยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียด

ล่าสุดเตรียมเปิดตัวโครงการ “ดิ เอ็กซ์โทร พญาไท-รางน้ำ” (The EXTRO Phayathai-Rangnam) ซึ่งตั้งอยู่ในซอยรางน้ำ บนพื้นที่ 2 ไร่เศษ เป็นคอนโดฯ สูง 33 ชั้น ขนาด 31.25-111.75 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 5.99-29 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยที่ 235,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 411 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 4,000 ล้านบาท

ทั้งนี้เมื่อปลายปี 2562 ที่ผ่านมาได้เปิดขายในรอบ Pre-booking ที่เปิดขายจำนวน 6 ชั้น ปรากฏว่าสามารถทำยอดขายได้เกินกว่าเป้าที่วางไว้ถึง 82 ยูนิต แบ่งเป็นลูกค้าคนไทย 40 ยูนิต และลูกค้าต่างชาติ 42 ยูนิต ซึ่งเป็นบริษัทที่ซื้ออสังหาฯไปขายต่อยังประเทศสิงคโปร์ จีน ฮ่องกง ไต้หวัน และญี่ปุ่น  โดยซื้อไปทั้งหมด 3 ชั้น รวมมูลค่ากว่า 300 ล้านบาท และจะเปิดพรีเซลสำหรับลูกค้าทั่วไปในวันที่ 22-23 กุมภาพันธ์ 2563 นี้ โดยกลุ่มเป้าหมายเป็นคนไทย 70% และต่างชาติ 30% และคาดว่าจะมียอดขาย 50% ภายในปีนี้ ด้านการก่อสร้างจะเริ่มดำเนนิการในเดือนเมษายน 2563 คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส4/2565

“เดิมทำเลซอยรางน้ำจะเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย แต่ลักษณะจะเป็นที่ดินแปลงเล็กๆ ซึ่งกว่าเราจะรวมเป็นที่ดินแปลงใหญ่นั้น ใช้ระยะเวลานานมาก เชื่อว่าโครงการนี้จะมีศักยภาพในอนาคตอันใกล้ เพราะเป็นที่ดิน Freehold แถมยังติดสวนสาธารณะอีก ซึ่งหากได้ยากมากที่จะมีผู้ประกอบการจะหาที่ดินที่มีศักยภาพเช่นนี้ จึงมั่นใจว่าโครงการนี้จะตอบโจทย์ลูกค้า” นายณัฐวุฒิ กล่าว

อย่างไรก็ตามแนวโน้มยอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการของ S ในปี 2562 เติบโตขึ้นอย่างมากจากปี 2561 ซึ่งในปี 2562 มียอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่ 5,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการ จำนวน 1,200 ล้านบาท โดยมาจากการส่งมอบโครงการ ดิ เอส อโศก (The ESSE Asoke) และโครงการ ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์ (The Esse at Singha Complex) ซึ่งบริษัทฯเตรียมประกาศงบเร็วๆ นี้ ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการของบริษัทในปี 2563 คาดว่าจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง เบื้องต้นตั้งเป้าหมายจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ไว้ที่ประมาณ 5,500-6,000 ล้านบาท เติบโตจากปีที่ผ่านมาประมาณ 10%  ซึ่งล่าสุดบริษัทมียอดขายรอโอน (Backlog) มูลค่ารวมประมาณ 7,500 ล้านบาท จะทยอยรับรู้ในปี 2563-2564  โดยในปี 2563 จะมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ จำนวน 1 โครงการ คือ โครงการ ดิ เอส สุขุมวิท 36 (The Esse Sukhumvit 36) ซึ่งคาดจะทยอยส่งมอบได้ประมาณ 2,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือจะมาจากโครงการที่ส่งมอบต่อเนื่องจากปีก่อน ทั้งโครงการ ดิ เอส อโศก (The ESSE Asoke) และโครงการดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์ (The Esse at Singha Complex) ส่วนโครงการ ดิ เอ็กซ์โทร พญาไท-รางน้ำ คาดว่าจะสามารถทยอยโอนได้ในปี 2565