เสนาฯ เผยภาพรวมอสังหาฯ ปีหนูยังชะลอตัว ระบุ LTV ยังเกาไม่ถูกที่คัน ส่วน “ไวรัสโคโรน่า” เป็นแค่ผลทางอ้อม ล่าสุดปรับแผนรับมือทุก 3 เดือน พร้อมเปิด 10 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 7,500 ล้านบาท ประกาศรุกคอนโดฯ ต่ำกว่าล้าน และร่วมทุนแนวราบกับกลุ่มฮันคิวครั้งแรก เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ ตั้งเป้ายอดขายแตะ 11,500 ล้านบาท และเป้ารายได้ 10,600 ล้านบาท
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 ว่ายังไม่ฟื้นตัวจากปี 2562 ซึ่งเป็นผลจากปัจจัยลบทั้งในและต่างประเทศ โดยเฉพาะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายมาตรการให้มีความยืดหยุ่นขึ้น ก็ทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยกู้สินเชื่อรายย่อยได้มากขึ้น แต่โดยภาพรวมก็ยังถือว่ายัง “เกาไม่ถูกที่คันอีกหลายจุด”
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA“โจทย์การบริหารที่ยากที่สุดในช่วงนี้คือ “คนซื้ออยู่ไหน?” เพราะในภาวะปัจจุบันผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัวไปด้วย” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
ส่วนกรณีการแพร่ระบาดของ “ไวรัสโคโรน่า” สายพันธุ์ใหม่ ในประเทศจีน และลามไปยังหลายประเทศ รวมถึงประเทศไทยด้วย มองว่าคงมีผลกระทบในทางอ้อม เพราะธุรกิจการท่องเที่ยวถือว่าเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ลำดับต้นๆให้กับประเทศ ในส่วนของการซื้อที่อยู่อาศัยของคนจีนนั้น ปกติจะเป็นซื้อสินค้าเอเยนซี่มากกว่ามาดูสินค้าด้วยตัวเอง เมื่อมีความต้องการซื้อจริงๆลูกค้าเหล่านั้นก็สามารถหาวิธีการซื้อจนได้ ยกเว้นไม่มีความต้องการซื้อก็จะปล่อยผ่าน ซึ่งในส่วนของบริษัทฯ เองเมื่อปลายปี 2562 ที่ผ่านมาลูกค้าจีนลดลงจาก 20% เหลือประมาณ 10% เพราะค่าเงินหยวนที่อ่อนลง และสภาวะเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวเพิ่มเติมว่า ที่ผ่านมาบริษัทฯ จะมีการปรับแผนการดำเนินธุรกิจในทุกๆ 3 ปี แต่จากผลกระทบจากปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้น ส่งผลให้บริษัทฯ จำเป็นต้องปรับแผนเป็น 3 เดือน/ครั้ง โดยในปี 2563 ได้ปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่เหลือเพียง 10 โครงการ รวมมูลค่า 7,500 ล้านบาท ลดลงจากปี 2562 ที่เปิดตัวทั้งหมด 11 โครงการ รวมมูลค่าประมาณ 12,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวสูง 6 โครงการ และแนวราบ 4 โครงการ แยกเป็นโครงการร่วมทุนกับกลุ่มบริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป จำนวน 5 โครงการ และพัฒนาเอง 5 โครงการ ซึ่งมีที่ดินรองรับแล้ว 9 แปลง โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาจากปีที่ผ่านมา ซึ่งกลุ่มฮันคิวฯ ก็มีความเข้าใจสถานการณ์ต่างๆ ได้เป็นอย่างดี และพร้อมที่จะขยายโครงการมากขึ้นเมื่อโอกาสอำนวย คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะกลับมาฟื้นตัวอีกภายในระยะเวลา 3-4 ปี
“จะเริ่มเห็นการกลับข้างของการดูดซับโครงการแนวราบที่กลับมาเพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจุบันอัตราการดูดซับระหว่างคอนโดมิเนียมและแนวราบอยู่ที่ 57:42 ซึ่งคาดว่าจะเห็นการเพิ่มขึ้นของอัตราการดูดซับมากขึ้น ทำให้พันธมิตรญี่ปุ่นมีความสนใจหันมาร่วมลงทุนโครงการทาวน์เฮาส์เป็นครั้งแรก เพื่อเป็นโอกาสในการร่วมยกระดับการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบร่วมกับเสนาฯ แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
ทั้งนี้เพื่อให้บรรลุตามเป้าหมายและการเติบโตทุกปีของบริษัท ภายใต้วิสัยทัศน์ “HOW TO THINK” จึงได้มีการวาง 5 แนวคิดหลักรุกธุรกิจอสังหาฯ ปี 2020 ดังนี้
1.Think of Real Demand: ไฮไลต์ Target Group เจาะเรียลดีมานด์ (Real Demand) เน้นกลุ่มที่ซื้ออยู่จริง โดยใช้ดาต้าหลายส่วนมาค้นหาทำเลที่เหมาะสม ทั้งโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นมากมาย แต่ต้องเลือกสถานีที่เหมาะสม โดยต้องเป็นเขตที่มีแหล่งงาน มีคนอพยพเข้ามาอยู่อาศัย ผังเมืองเหมาะสมและซัพพลายยังไม่มากเกินไป โดยเฉพาะตลาดแนวราบ บ้านเดี่ยว เซกเมนต์ 3-5 ล้านบาท /5-10 ล้านบาท และแนวสูง เซกเมนต์ 1- 3 ล้านบาท/2-3 ล้านบาท ยังเป็นระดับราคาที่มีความนิยมและมีกำลังซื้อที่ดี
2.Re Think SENA CORE COMPETENCY IN THE PAST ONTO THE PRESENT: ด้วยประสบการณ์กว่า 40 ปี เสนาฯ เริ่มต้นจากธุรกิจแนบราบพัฒนาโครงการมากว่า 50 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 19,000 ล้านบาท โดยแนวการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสนองความต้องการกลุ่มลูกค้าแบบเดิมๆ แต่ทุกโครงการของเสนา “บ้านทุกหลัง” ต้องเป็นบ้านประหยัดพลังงาน จนเป็นที่มาของ “หมู่บ้านเสนาโซลาร์” โครงการแรกในไทยที่ใช้ไฟฟ้าจากโซลาร์เซลล์
3.Think of SENA INNOVATION: “นวัตกรรมและเทคโนโลยี” เป็นกุญแจดอกสำคัญที่เสนาให้ความใส่ใจและยังคงเดินหน้าขับเคลื่อนธุรกิจโซลาร์และติดโซลาร์ให้กับทุกโครงการของเสนาเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตควบคู่กับการเปลี่ยนโลกให้น่าอยู่ ปัจจุบันมีการติดตั้งให้กับบ้านทุกหลังรวม 400 ครัวเรือน ประมาณ 1,000 กิโลวัตต์ ซึ่งพยายามที่จะติดต่อหน่วยงานต่างๆให้ติดตั้งแผงโซลาร์มากขึ้น
4.Think of SENA Experience: ตัวแปรที่จะช่วยขับเคลื่อนภาพลักษณ์ของเสนาให้มีความชัดเจนและมีจุดต่างมากยิ่งขึ้น เสนามี “MADE FROM HER” แนวคิดหลักที่นำความคิดละเอียดหลายชั้นของผู้หญิงมาพัฒนาสินค้าและบริการ ในปีนี้สิ่งที่จะทำเพิ่มเติมคือ 1.ให้ความสำคัญกับ Customer Journey ที่มีความแตกต่างของแต่ละเซกเม้นท์ 2.ปรับแบรนด์พอร์ตโฟลิโอ (Brand Portfolio) สร้างแบรนด์คอนโดใหม่ “SLASH” “SENA KITH” และแบรนด์บ้านใหม่ “SENA VILLE” “SENA VILLAGE” “SENA VELA” “SENA VIVA” เพื่อให้สอดรับกับกลุ่มเป้าหมายแต่ละเซ็กเมนต์ เน้นกลุ่มลูกค้า GEN Y – First Jobber 3. ดีไซน์เว็บไซต์และแอพพลิเคชั่น 360 องศาให้ทันสมัย และง่ายต่อเข้าถึงข้อมูล
5.Think of Business Model: ปัจจัยสนับสนุนหลักทุกสเต็ปต์ของการเติบโตของเสนานั้น ส่วนหนึ่งมาจากการที่มีพันธมิตรที่แข็งแกร่ง บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ คอร์ป ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ในช่วงเวลา 3 ปี ทั้งหมด 9 โครงการ และปีนี้ เสนา ฮันคิว ฮันชิน เตรียมรุกตลาด “ทาวน์โฮม” ร่วมกันเป็นครั้งแรก รวมถึงคอนโดฯต่ำกว่าล้าน และคอนโดฯ ราคา 1- 1.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นการพัฒนาเองของบริษัทฯ มีประมาณ 4 โครงการ บริเวณรอบนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ
นอกจากนี้ยังนำแนวคิด Geo fit+ จากญี่ปุ่นมาปรับใช้กับสินค้าและการบริการ รวมไปถึงการจัดตั้งบริษัท ทีเค นวกิจ จำกัด เมื่อปีที่ผ่านมา เพื่อรับเหมาก่อสร้างพัฒนาคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ของบริษัทฯ เพื่อควบคุมต้นทุน และระยะเวลาก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อย่างไรก็ตามในปีนี้บริษัทฯ ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 11,500 ล้านบาท และเป้ารายได้ 10,600 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทมีมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ณ สิ้นปี 2562 ที่กว่า 10,000 ล้านบาท โดยจะทยอยโอนในปีนี้ราว 6,000-7,000 ล้านบาท ซึ่งการถือเป็นการโอนจาก Backlog ที่ค่อนข้างมากในปีนี้ เพราะในปีนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่เตรียมโอน ได้แก่ โครงการ Niche Pride เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์, โครงการ Niche Mono เจริญนคร และโครงการ Niche Monk สุขุมวิท-แบริ่ง ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่นทั้งหมด ขณะที่งบซื้อที่ดินของบริษัทในปีนี้ตั้งไว้ที่ 1,500 ล้านบาท เพื่อใช้รองรับซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาในปีถัดไป
ด้านผลการดำเนินงานในปี 2562 ที่ผ่านมาบริษัทฯ ยอมรับว่า ทำยอดขายได้ต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 10,000 ล้านบาท มาอยู่ที่เกือบ 8,000 ล้านบาท และยอดโอนทำได้ต่ำกว่าเป้าหมายที่ 6,000 ล้านบาท เช่นเดียวกัน แต่ยังถือว่ามีการเติบโตจากปี 2561 เล็กน้อย
