LPN วางยุทธศาสตร์ปี 2563 เป็นปีแห่ง “การเพิ่มประสิทธิภาพ” ทั้งประสิทธิภาพในการทำกำไร ขยายฐานรายได้จากภาคธุรกิจบริการและเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน วางแผนเปิดตัวทั้งหมด 10 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 12,000-13,000 ล้านบาทด้านยอดขาตั้งเป้าเติบโต 30% มาอยู่ที่ 10,000 ล้านบาท
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือLPN เปิดเผยว่า ในปี 2563 เป็นปีแห่งความท้าทายในการพัฒนาปรับปรุงประสิทธิภาพในการทำงาน ภายใต้สถานการณ์ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับภาวะชะลอตัว จากสภาพเศรษฐกิจและมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value:LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ส่งผลให้กำลังซื้อลดลง และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
“ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวโดยประมาณว่าจะยังคงติดลบ 3% เมื่อเทียบกับปี 2562 ตามทิศทางของเศรษฐกิจที่คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตที่ 2.5 – 3.0 % ในปีนี้” นายโอภาส กล่าว พร้อมกับระบุว่า ในปี 2563 นี้เป็นปีที่บริษัทฯ มุ่งเน้นการเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน โดยให้ความสำคัญในสามประเด็นหลัก คือ การเพิ่มประสิทธิภาพ (Year of Proficiency) ในการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, ขยายฐานรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจบริการ ทั้งการบริหารจัดการอาคาร การก่อสร้าง งานที่ปรึกษา วิจัยและพัฒนา และเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทให้ดีขึ้น
LPN กับ 3 ยุทธศาสตร์การเพิ่มประสิทธิภาพ (Year of Proficiency) การทำกำไรอย่างยั่งยืน ดังนี้
– การเพิ่มประสิทธิภาพการทำกำไรของบริษัทฯ ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้สามารถสร้างรายได้เพิ่มขึ้น เช่น การนำเอาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมาปล่อยเช่า เพื่อสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่ รวมทั้งการเร่งการขายและโอนโครงการที่สร้างเสร็จที่มีมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยประมาณว่าจะเร่งระบายสินค้าในกลุ่มนี้ได้ไม่น้อยกว่า 50 % ของมูลค่าที่มีอยู่
– การขยายฐานรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจบริการ ทั้งการบริหารจัดการอาคาร การก่อสร้าง งานที่ปรึกษา วิจัย และพัฒนา ผ่านบริษัทในเครืออย่างบริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด, บริษัท ลุมพินี โปรเจค มาเนจเมนท์ เซอร์วิส จำกัด และ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด โดยการขยายฐานลูกค้าจากธุรกิจบริการทั้งในส่วนของการบริหารอาคารโครงการ และงานบริการด้านวิศวกรรมจากที่ให้บริการเฉพาะในส่วนของ LPN ไปสู่ตลาดภายนอกเพื่อขยายฐานรายได้ของธุรกิจในกลุ่มนี้ โดยตั้งเป้ารายได้ในส่วนนี้เติบโตไม่น้อยกว่า 20 % ในปี 2563 เทียบกับปี 2562
ปัจจุบันตลาดบริหารจัดการอาคารทั้งอาคารชุดพักอาศัยและสำนักงานมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีมูลค่าตลาดไม่น้อยกว่า 44,000 ล้านบาท ในปี 2562 และมีอัตราการเติบโตไม่น้อยกว่า 10 % ต่อปี ซึ่งเป็นโอกาสในการเติบโตของธุรกิจนี้ที่จะสร้างรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยจะเพิ่มเป็น 10 % ของรายได้รวมในปี 2563
– การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน บริษัทมีนโยบายในการบริหารสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity Ratio) ในสัดส่วนไม่เกิน 1:1 เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับบริษัท ในขณะเดียวกันบริษัทมีการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่มีประสิทธิภาพโดยมีต้นทุนดอกเบี้ยอยู่ในสัดส่วนที่ต่ำกว่า 3 % ลดลงจาก 4 % เป็นผลมาจากการจัดเครดิตเรทติ้งของบริษัทที่อยู่ที่ A- โดยทริส เรสติ้ง ซึ่งสะท้อนถึงฐานะทางการเงินที่มีความมั่นคง
สำหรับแผนการเปิดโครงการใหม่ของบริษัทฯ ในปี 2563 ทั้งหมด 10 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 12,000-13,000 ล้านบาท จะเปิดในครึ่งแรกของปี ในจำนวนนี้มี 3 โครงการที่เลื่อนจากปี 2562 แบ่งเป็น โครงการแนวราบ 4 โครงการ มูลค่า 5,000 ล้านบาท โดยที่จะเปิดตัวบ้านแฝดที่ให้อารมณ์บ้านเดี่ยวในระดับราคาเริ่มต้น 5 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่ต้องการบ้านพักอาศัยในเมือง โดยในครึ่งปีแรกจะเปิดตัวโครงการแนวราบทั้งหมด 4 โครงการ ในทำเลเมืองทองธานี, สุขุมวิท 113, ลาดกระบัง และพหลโยธิน 4/1
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2563 จะเปิดตัว 6 โครงการ มูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท ซึ่งจะเน้นคอนโดมิเนียมที่ออกแบบให้มีฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งยังมีกำลังซื้ออยู่ในตลาด และเป็นกลุ่มที่ยังมีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียม และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธปท. ที่ผ่านมายังสามารถช่วยกระตุ้นกำลังซื้อคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมที่จะเปิดตัวในปีนี้ 6 โครงการ ได้แก่ ย่านเตาปูน ราคาขายเฉลี่ย 50,000 บาทต่อตารางเมตร (ตรม.), ย่านจรัญสนิทวงศ์ 65 ราคาขายเฉลี่ย 70,000 บาทต่อตารางเมตร, ย่านถนนนราธิวาส ราคาขายเฉลี่ย 130,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นโครงการมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียม-ออฟฟิศ, ย่านแจ้งวัฒนะ 17 ราคาขายเฉลี่ย 70,000 บาทต่อตารางเมตร และโครงการคอนโดมิเนียม Lowrise ย่านเอกชัย 2 เฟส รวม 2,000 ยูนิต เฟสแรกราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และเฟส 2 ราคา 1 ล้านบาทต้นๆ
นอกจากนี้บริษัทฯ ยังมีแผนที่จะนำห้องชุดขนาด 25 และ 28 ตารางเมตร ในโครงการลุมพินี พาร์ค พหล 32 จำนวนประมาณ 100 ยูนิต มาปล่อยเช่า โดยกำหนดให้ลูกค้าเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว 3 ปี โดยในปีแรกราคาเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน และในปีที่ 2 และ 3 และได้รับส่วนลดลงมาตามลำดับ คาดว่าจะเริ่มเปิดให้บริการให้เช่าได้ประมาณเดือนกุมภาพันธ์ 2563 นี้ นอกจากนี้ยังมีคอนโดฯในโครงการ ทาวน์ชิพ ที่รังสิตอีกประมาณ 1,000 ยูนิตที่นำมาปลอยเช่าด้วยเช่นกันซึ่งได้เริ่มปล่อยไปเมื่อ1ปีกว่าๆและภายใน1-2 ปีจากนี้จะเพิ่มจำนวนห้องปล่อยเช่าให้ครบ 3,000 ยูนิต ซึ่งจะช่วยระบายสต็อกได้อีกช่องทาง
ด้านยอดขายบริษัทฯ ตั้งเป้ายอดขายในปี 2563 คาดว่าจะมีอัตรากำไรเติบโต 30% มาอยู่ที่ 10,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่ทำได้ 7,000 ล้านบาท ส่วนรายได้ของบริษัทฯ คาดว่าจะใกล้เคียงกับรายได้ปี 2562 โดยที่จะรับรู้รายได้จากมูลค่ายอดขายรอโอนที่มีอยู่กว่า 7,000 ล้านบาทเข้ามาเกือบทั้งหมด อีกทั้งบริษัทยังตั้งเป้ารายได้จากการปล่อยเช่าในปีนี้ไว้ที่ 200-300 ล้านบาท และรายได้จากธุรกิจบริหารจัดการคอนโดมิเนียม 700 ล้านบาท ซึ่งทั้ง 2 ส่วนถือเป็นรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 10% ของรายได้
ทั้งนี้ รายได้ประจำ (Recurring Income) คาดว่าในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจะเพิ่มรายได้ประจำให้เพิ่มเป็น ี20-30% ซึ่งจะมาจากรายได้ให้เช่าที่มาจากโครงการอาคารสำนักงานที่ร่วมทุนกับนายณ์ เอสเตท บนถนนพระราม 4 พื้นที่รวม 22,600 ตารางเมตร กำหนดสร้างเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2565 จะสร้างรายได้เข้ามา 200-300 ล้านบาทต่อปี ทำให้มีรายได้ประจำเพิ่มเข้ามา พร้อมกับการเข้าไปรับบริหารคอนโดมิเนียมโครงการอื่นๆ นอกเครือ LPN ซึ่งตั้งเป้าบริหารโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มเป็น 150 โครงการ จากปัจจุบันกว่า 30 โครงการ
ด้านงบซื้อที่ดินในปีนี้ตั้งไว้ที่ 4,000 ล้านบาท โดยกลยุทธ์ในการซื้อที่ดินของบริษัทในปี 2563เรียกว่า “กลยุทธ์เข้าซอย” ที่เป็นการเลือกซื้อที่ดินที่อยู่ในซอยแต่ไม่ไกลจากถนนใหญ่หรือแนวรถไฟฟ้ามากนัก เพื่อให้ต้นทุนในการซื้อที่ดินในการพัฒนาโครงการมีระดับราคาที่ไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับที่ดินติดถนนใหญ่ ซึ่งที่ดินในซอยมีราคาต้นทุนที่ดินที่ถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่ 50% ทำให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในตลาดและตอบโจทย์กับกำลังซื้อและความต้องการของลูกค้าที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบัน ซึ่งบริษัทจะเลือกที่ดินในซอยไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากถนนใหญ่
นอกจากนี้บริษัทฯ วางแผนการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ในช่วงกลางปี 2563 นี้มูลค่า 1,000 ล้านบาท อายุ 3 ปี เพื่อนำมาเสริมสภาพคล่องให้กับบริษัทรองรับการดำเนินธุรกิจ ซึ่งเป็นการตุนสภาพคล่องไว้รองรับโอกาสในการลงทุนของบริษัท ทำให้มีความได้เปรียบผู้ประกอบการรายอื่น และทำให้บริษัทมีความสามารถในการลงทุนได้ ประกอบกับทำให้ต้นทุนทางการเงินของบริษัทลดลงเหลือ 2% จากปีก่อนที่ 3% เพราะดอกเบี้ยในการออกหุ้นถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้สถาบันการเงิน แต่บริษัทก็ยังคงมีการกู้เงินจากสถานบันการเงินประกอบไปด้วย ซึ่งบริษัทมีหนี้สินอยู่ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินกู้ยืมสถานบันการเงิน 4,000 ล้านบาท และเงินจากการออกหุ้นกู้ 3,000 ล้านบาท
ด้านผลการดำเนินงานในปี 2562 ยอมรับว่ารายได้และยอดขายต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งเป้าไว้ จากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ดี ทำให้การขายและการโอนเกิดการชะลอตัว แต่ในด้านผลกำไรของบริษัทฯ อยู่ในระดับที่น่าพอใจจากการบริหารจัดการต้นทุนต่างๆ ของบริษัทที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
