พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยผลสำรวจอสังหาริมทรัพย์พื้นที่ EEC พบเริ่มน่าสนใจ หลังต้นปีภาครัฐวางนโยบายพัฒนาพื้นที่แบบบูรณาการ ดึงเอกชนร่วมลงทุน หนุนการพัฒนาเศรษฐกิจชุมชุม ส่งอานิสงส์ความต้องการอสังหาฯโตควบคู่เศรษฐกิจ ชูทำเลศรีราชาน่าสนใจที่สุด เหตุเป็นพื้นที่ศักยภาพสูงชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในไทยอาศัยอยู่หนาแน่นกว่า 8,000 คน เพราะไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรม เป็นศูนย์รวมพนักงาน-นักธุรกิจต่างชาติ และมีสถานศึกษาชื่อดัง หนุนตลาดคอนโดมิเนียม กลุ่มราคา 3.00-5.99 ล้านบาทเหลือขายน้อย พร้อมมองมาตรการ LTV ที่ประกาศใช้ใหม่ส่งผลดีต่อเรียลดีมานด์กระตุ้นยอดซื้อโดยเฉพาะบ้านหลังแรก ส่วนบ้านหลังที่สองหากผ่อนปรนเหมือนบ้านหลังแรกจะปลดล็อคตลาดอสังหาฯได้มากเพราะบ้านหลังที่สองก็ยังเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์เช่นกัน
นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่าเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นทำเลที่น่าจับตามอง เป็นพื้นที่ที่มีทั้งโรงงานอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว และสถาบันการศึกษาชั้นนำ มีประชากรรวมทั้งหมดใน EEC ประมาณ 3.4 ล้านคน ภายหลังการเปิด EEC ในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดโรงงานอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น ทำให้มีทั้งแรงงานในประเทศและต่างประเทศเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเมื่อต้นปี 2563 รัฐบาลได้กำหนดนโยบายในการพัฒนาเศรษฐกิจชุมชน ลดผู้มีรายได้น้อยให้หมดไปภายใน 3 ปี ด้วยการบูรณาการการลงทุนในพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ ผลักดันงบการลงทุนและดึงภาคเอกชนร่วมลงทุนอย่างเต็มตัว จึงทำให้พื้นที่ EEC มีโอกาสที่จะเป็นทำเลศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตคู่กับการผลักดันเศรษฐกิจอย่างน่าสนใจ
จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่ EEC นั้น ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา บางแสน ศรีราชา พัทยา สัตหีบ และระยอง โดยพื้นที่ดังกล่าวแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรกอยู่ในทำเลของมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยว ได้แก่ บางแสน ศรีราชา และพัทยา กลุ่มที่สองคือกลุ่มที่อยู่ในทำเลของโรงงาน คือ ฉะเชิงเทรา สัตหีบ และระยอง จากการสำรวจพบว่ากลุ่มมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยวมีการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะศรีราชา เพราะเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นถึง 8,000 คน และยังเป็นพื้นที่ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง นอกจากนี้ยังมีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งมีนักศึกษาใหม่ทุกปี จึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในศรีราชาค่อนข้างโดดเด่น
จากการสำรวจพบว่าที่อยู่อาศัยในโซนศรีราชา ณ ต้นปี 2562 มีทั้งสิ้น 7,072 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 17,721 ล้านบาท คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนมากเป็นอันดับหนึ่งหรือคิดเป็น 49% มียูนิตเสนอขายอยู่ 3,470 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 10,059 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระบายโครงการเก่า ด้านระยะเวลาการขายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนนี้อยู่ที่ 2.97 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และคาดว่าจะขายหมดในราว 16 เดือน ระดับราคาที่เสนอขายอยู่ที่ 3.5 – 6 ล้านบาท และระดับราคา 6 – 15 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่ตอบโจทย์นักธุรกิจชาวต่างชาติที่มาทำงานในโรงงานในพื้นที่ EEC รวมถึงกลุ่มพนักงานชาวไทย และกลุ่มผู้ปกครองที่ซื้อให้บุตรหลานที่มาศึกษาเล่าเรียน
ทางด้านปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมพื้นที่ศรีราชา พบว่าในด้านของโรงงานอุตสาหกรรมนั้น อยู่ใกล้ทั้งนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร และนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง ทั้งสองนิคมฯนี้มีชาวญี่ปุ่นทำงานอยู่เป็นจำนวนมาก โดยนิคมฯอมตะนคร มีโรงงานอุตสาหกรรม 514 โรงงาน มีโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น 60.46% นิคมฯปิ่นทอง มีโรงงานอุตสาหกรรม 307 โรงงาน มีโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น 74% ซึ่งชาวญี่ปุ่นนิยมอาศัยอยู่ในศรีราชา จนทำให้ศรีราชาได้รับการขนานนามว่า “Little Osaka” นอกจากนี้ยังมีปัจจัยบวกจากนโยบายพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 และ 4 อีกทั้ง บมจ.ไทยออยล์ ได้ทำการต่อสัญญาเช่าที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการพลังงานสะอาดไปอีก 30 ปี ซึ่ง บมจ.ไทยออยล์ มีพนักงานถึง 1,200 คน ซึ่งพนักงานเหล่านี้ล้วนแต่เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง
ส่วนปัจจัยสนับสนุนจากด้านของสถานศึกษานั้น พบว่าจำนวนนิสิตใหม่ของมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ศรีราชา เมื่อปี 2560 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ในอัตรา 7.5% ซึ่งปัจจัยทั้งหมดนี้ล้วนเป็นโอกาสในการขยายตัวของอุปสงค์ที่ในที่อยู่อาศัยเช่นกัน โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ส่วนทำเลที่ผู้ซื้อให้ความสนใจจะอยู่บนเส้นถนนสุขุมวิท บริเวณมหาวิทยาลัยเกษตร-ศรีราชา หรือบริเวณโรงงานไทยออยล์ เพราะสะดวกในการเดินทาง โดยมีโครงการที่เปิดขายมากกว่า 10 โครงการและหลายระดับราคาอีกด้วย
สำหรับการประกาศปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ในการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV (Loan to value) นั้น พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ประเมินว่าจะช่วยให้ผู้ที่ซื้อบ้านได้ประโยชน์โดยตรง โดยเฉพาะบ้านหลังแรกที่นอกจากจะสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าบ้านแล้ว ยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง น่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้ ส่วนบ้านหลังแรกที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการปรับปรุงคือการวางดาวน์ 10% จากเดิม 20% น่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนได้ดีขึ้น ในส่วนของการผ่อนปรนเกณฑ์กู้บ้านหลังที่ 2 นั้น ในมุมมองของพลัสฯ มองว่าปัจจุบันบ้านหลังที่สองเป็นกลุ่ม Real Demand ค่อนข้างสูง ดังนั้นหากสามารถปรับเงื่อนไขให้เหมือนบ้านหลังแรกได้จะสามารถปลดล็อคสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
