โกลเด้นแลนด์ปรับแผนรุกขยายฐานตลาด อัดงบ 2,000 ล้านบาท ไล่ช้อปคอนโดฯเหลือขาย ลดความเสี่ยงลงทุน คาดครึ่งปีหลังดีลจบ 1 โครงการ พร้อมประกาศผุด 19 โครงการแนวราบ มูลค่ารวม 25,000 ล้านบาท เน้นเจาะทำเลเรียลดีมานด์ ตั้งเป้ากวาดยอดขายทั้งปีที่ 33,000 ล้านบาท และรายได้แตะ19,000 ล้านบาท เติบโต 11%

นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โกลเด้นแลนด์เรสซิเดนซ์ จำกัด / บริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ หรือ GOLD  เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2563 ว่า ส่วนใหญ่คาดการณ์ว่าจะแย่กว่าปี 2562 โดยมองว่าปัจจัยต่างๆ อาจยังไม่เอื้อ จากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังทรงตัว และผลกระทบจากมาตรการ ( Loan to Value : LTV) ที่ยังส่งผลต่อลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 รวมไปถึงมาตรการเข้มงวดเรื่องอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ เป็นอัตราส่วนที่แสดงถึง สัดส่วนรายจ่ายในการชำระหนี้ต่อรายได้ของครัวเรือน  (Debt Service Ratio: DSR)  ซึ่งทำให้ลูกค้ากู้ได้ยากขึ้นขณะที่หนี้สินครัวเรือนยังสูงอยู่ ค่าเงินบาทแข็ง สงครามการค้าระหว่างสหรัฐ-จีน และยอดส่งออกรถยนต์ต่ำที่สุดในรอบ 24 เดือน เป็นต้น ทำให้ลูกค้าต่างชาติชะลอการตัดสินใจซื้อ เป็นต้นแต่ก็ยังมีปัจจัยที่ช่วยส่งเสริมโอกาสทางธุรกิจ อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มคงตัวและลดลง และแรงงานทางธุรกิจก็มีมาก

สำหรับแผนการดำเนินงานในปี 2563 นี้ บริษัทฯจึงได้มีการปรับโมเดลธุรกิจ ด้วยการขยายตลาดคอนโดฯเพิ่มขึ้น ในรูปแบบของการเทกโอเวอร์คอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้วยังมียูนิตเหลือขาย หรือโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายพรีเซลแล้วอยู่ระหว่างการก่อสร้าง เน้นกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ยังมีอยู่จริง อาทิ กลุ่มคนทำงานในเมือง ,กลุ่มที่ต้องการหลีกเลี่ยงปัญหารถติด โดยจะเน้นการเทกโอเวอร์โครงการพร้อมขาย ที่สามารถรับรู้รายได้ได้ทันทีที่มาพัฒนาต่อ เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยจะต้องมีจำนวนยูนิตเหลือขายอยู่ไม่ต่ำกว่า 50% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และเป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลที่ดี ตอบโจทย์คนเมือง ทั้งในรูปแบบไฮไรส์ และโลว์ไรส์ ระดับราคาขาย 150,000-300,000 บาท/ตารางมตร

ซึ่งบริษัทฯมีเงินทุนรองรับประมาณ 2,000 ล้านบาท สามารถเทกโอเวอร์ได้ประมาณ 1-2 โครงการ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล กลุ่มลูกค้า และจำนวนยูนิตที่เหลือ ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจาอยู่ประมาณ 3 ราย โดยเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พัฒนาคอนโดฯโลว์ไรส์ 1 ราย และบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ พัฒนาคอนโดฯไฮไรส์และโลว์ไรส์ 2 ราย แค่คาดว่าในปีแรกจะเป็นการเทกโอเวอร์เพียงโครงการเดียวก่อน  ซึ่งจะได้เห็นความชัดเจนในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2563

ทั้งนี้ในอนาคตหากมีโอกาสซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาเองบริษัทฯก็พร้อมที่จะดำเนินการด้วยเช่นกันแต่ปัจจุบันที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการคอนโดฯในเมืองยังมีราคาค่อนข้างสูง ทำให้บริษัทฯมองทางเลือกในการเทกโอเวอร์คอนโดฯจากผู้ประกอบการรายอื่นเป็นทางเลือกแรกและให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าก่อน แต่อย่างไรก็ตามบริษัทฯจะพิจารณาทั้ง 2 ทางเลือกไปพร้อมๆกัน เพื่อเป็นการทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของบริษัทฯมีสินค้าครบถ้วนทั้งหมด และผลักดันการเติบโตของบริษัทฯในระยะต่อไป  โดยในอนาคตวางสัดส่วนรายได้คอนโดฯ ในสัดส่วนที่เท่ากับบ้านเดี่ยว คือประมาณ 10-20%

“การเริ่มเข้าสู่ตลาดคอนโดฯในครั้งนี้มาจากการที่บริษัทฯมองเห็นโอกาสที่คาดว่าจะเป็นจุดต่ำสุดในช่วงปี 2563 หรือปี 2564 หลังจากที่ตลาดคอนโดฯชะลอตัวลงมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดฯไปในช่วงที่ผ่านมาประสบปัญหากับการขาย ด้านสภาพคล่อง และเน้นตลาดต่างประเทศมากจนเกินไป จึงเกิดปัญหาลูกค้าทิ้งดาวน์เป็นจำนวนมากเพราะการพัฒนาคอนโดฯต้องใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างและรับรู้รายได้ค่อนข้างนาน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายประสบปัญหาบริษัทฯจึงเห็นโอกาสในการเข้าลงทุน ด้วยการซื้อคอนโดฯที่พัฒนาแล้วมาบริหารและขายต่อ โดยบริษัทจะมีการทำแบรนด์ใหม่ขึ้นมา และขายในส่วนยูนิตที่เหลือ ซึ่งคาดว่าการลงทุนดังกล่าวจะมีกำไรขั้นต้นประมาณ 30%”นายแสนผิน กล่าว

สำหรับแผนการดำเนินงานในปี 2563 นั้นจะมีการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ จำนวน 19 โครงการ รวมมูลค่า 25,000 ล้านบาท  แบ่งเป็น ทาวน์โฮม 9 โครงการ มูลค่า 11,000 ล้านบาทโครงการ นีโอ โฮม 6 โครงการ มูลค่า 8,500 ล้านบาท ต่างจังหวัด 2 โครงการ มูลค่า 3,500 ล้านบาท และ Big Home บ้านเดี่ยว 1 โครงการ มูลค่า 2,000 ล้านบาท จากปีที่ผ่านมาเปิดตัวมากกว่าถึง 22 โครงการ มูลค่าประมาณ 30,000 ล้านบาท เนื่องจากในปีนี้จะเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่และแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสมากขึ้น

ซึ่งเมื่อวันที่ 1-2 กุมภาพันธ์ 2563 ได้เปิดตัวโครงการแรกไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว คือ “โกลเด้นทาวน์ เฉลิมพระเกียรติ–สวนหลวงฯ” และสามารถทำยอดขายได้เกินเป้าหมาย ขายหมดทั้งโครงการ มูลค่ากว่า 500 ล้านบาท โดยที่ในปีนี้บริษัทจะรุกเปิดโครงการในตลาดโซนเหนือและโซนตะวันออกมากขึ้น เพราะเป็นโซนที่มีซัพพลายน้อย แต่ยังมีดีมานด์อยู่มาก พร้อมกับวางงบซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท เพื่อซื้อที่ดิน 17 แปลง นำมาพัฒนาโครงการแนวราบ ส่วนการซื้อที่ดินในต่างจังหวัดของบริษัทฯจะเน้นที่ดินในเมืองใกล้ห้างสรรพสินค้าและใกล้ชุมชน ที่มีเรียลดีมานด์ ซึ่งทำให้สามารถปิดการขายได้ดี เพราะหากไปพัฒนาในทำเลนอกเมืองจะต้องแข่งขันกับผู้ประกอบการในท้องถิ่นที่มีความชำนาญสูงกว่าผู้ประกอบการจากส่วนกลาง

“บริษัทฯได้การปรับตัวเน้นพัฒนาในทำเลที่มีเรียลดีมานด์มากขึ้น ระดับราคา 2-3.5 ล้านบาทมากขึ้น จากเดิมที่เน้นราคา 3-5 ล้านบาท และกระจายให้ครบทุกทำเล รวมไปถึงบริการงานก่อสร้างให้สอดคล้องกับงานขายมากขึ้น จากปกติต้องมีสต๊อกรองรับการขายอย่างน้อย 10 ยูนิต ,ควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหารให้ลดลงอย่างน้อย 3% เพื่อเอามาช่วยในพื้นที่ที่มีการแข่งขัน Red Ocean  ขณะเดียวกันบริษัทฯยังตอกย้ำความเป็นผู้นำนวัตกรรมตลาดนีโอโฮม ที่มีอัตราการเติบโตที่เพิ่มขึ้น ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท จะมีอัตราการเติบโตขึ้นอีก เพราะต้นทุนที่ดินเปลี่ยน–พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป คือ ครอบครัวมีขนาดเล็กลง มีการใช้พื้นที่ในบ้านต่างไปจากเดิมที่เน้นพื้นที่ในบ้านที่ต้องการความเป็นส่วนตัวมากขึ้น” นายแสนผิน กล่าว

ในปี 2562 ที่ผ่านมายอดขายรวมในตลาดอสังหาฯตกไปประมาณ 21% โดยคอนโดฯได้รับผลกระทบมากที่สุด รองลงมาเป็นบ้านแฝด บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ตามลำดับ  ส่วนซัพพลายมีอัตราการเพิ่มมาที่ 20% ซึ่งไม่สมดุลกับดีมานด์ ส่งผลให้เกิดสินค้าค้างสต๊อก ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการระบายสต๊อกคงค้างให้มากที่สุด ทั้งนี้เป็นผลจากหลายปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้น ซึ่งในส่วนของบริษัทฯเองนั้นแม้จะมียอดขายที่มากแต่ยอดรายได้น้อย เพราะมียอด Reject สูงถึง 40% อย่างไรก็ตามในปี 2562/2563 (1 ตุลาคม 2562-30 กันยายน 2563) บริษัทฯได้ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 33,000 ล้านบาท สูงขึ้นจากปีก่อนทำยอดขายได้ 32,000 ล้านบาท  โดยที่ในส่วนของสัดส่วนรายได้จากคอนโดฯนั้น บริษัทฯวางเป้าหมายไว้ที่ 10-20% ภายในปี 2565-2566 จากปัจจุบันยังมีสัดส่วนรายได้จากโครงการคอนโดฯยังมีอยู่น้อยมาก จากโครงการทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์

และตั้งเป้ารายได้รวมงวดปี 2562/2563 ไว้ที่ 19,000 ล้านบาท หรือเติบโต 11% โดยที่รายได้รวมของบริษัทฯในปีนี้จะมาจากรายได้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพื่อขายในปี 2563 ที่ 17,000 ล้านบาท แบ่งเป็น รายได้จากทาวน์โฮม 8,800 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 3,000 ล้านบาทบ้านแฝด 3,000 ล้านบาท ต่างจังหวัด 2,200 ล้านบาท โดย ณ สิ้นเดือนมกราคม 2563 บริษัทมีมูลค่ายอดขายรอโอนอยู่ที่ 4,600 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยโอนไปถึงเดือนมีนาคม 2563 ที่ 4,000 ล้านบาท จากในปี 2562 ที่ผ่านมา บริษัทมีรายได้รวม 17,168 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 8.6% เทียบกับปี2560 โดยรายได้หลักมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 15,305 ล้านบาท คิดเป็น 89% ของรายได้ทั้งหมด สำหรับในปีนี้ตั้งเป้ารับรู้รายได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบนี้ที่ 17,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11% จากปีที่ผ่านมา โดยแบ่งเป็น ทาวน์โฮม 8,800 ล้านบาท (52%) Big Home บ้านเดี่ยว 3,000 ล้านบาท (18%) นีโอ โฮม บ้านแฝด 3,000 ล้านบาท (17%) ต่างจังหวัด2,200 ล้านบาท (13%) และ โดยวางแผนจัดซื้อที่ดินไว้ที่ 19 แปลงมูลค่ารวม 8,000 ล้านบาท

ด้านความคืบหน้าของการที่บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือFPT จะทำคำเสนอซื้อหุ้นของ
GOLD จากผู้ถือหุ้นรายย่อยในส่วนที่เหลืออีก 5% นั้น ปัจจุบันยังอยู่ระหว่างการประเมินราคาหลังบริษัทฯจ่ายเงินปันผล เพื่อพิจารณาราคาเสนอซื้อหุ้นในส่วนที่เหลือในราคาที่มีความเหมาะสม คาดว่ากระบวนการดังกล่าวจะเสร็จสิ้นไม่เกินเดือนมิถุนายน2563 โดยปัจจุบันการดำเนินงานต่างๆของ GOLD ยังมีความเป็นอิสระจากการบริหารภายใต้FPT และแหล่งเงินทุนมาจากแหล่งเงินทุนของบริษัทฯเองที่นำมาใช้ไนการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ จากกระแสเงินสด เงินกู้ยืมสถาบันการเงิน และหุ้นกู้ โดยที่ปีนี้บริษัทฯคาดว่าจะมีการออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ชุดเดิมที่ครบกำหนดอายุในปีนี้ด้วย