“แองเจิล เรียลเอสเตท” โบรกเกอร์อสังหาฯโควต้าต่างชาติเบอร์หนึ่งเมืองไทย เผยอสังหาฯระส่ำต่อเนื่อง หวั่น “ไวรัส โควิด-19”ฉุดลูกค้าจีนหดตัวซ้ำ แนะ Developer ของไทย ยืดหยุ่นเวลาโอนให้กับลูกค้าออกไปแทนการยึดมาให้เพิ่มสต๊อกในมือ จะขายก็ยาก!พร้อมเสนอกลยุทธ์ “Leasehold” ตลาดบ้านพร้อมที่ดิน เจาะกลุ่มเป้าหมายขนาดใหญ่ขึ้น
“ คอนโดฯสต๊อกก็เยอะอยู่แล้ว(คุณ)จะยึดมาให้เพิ่มสต๊อกทำไม ”… นั่นคือ ความคิดเห็นของประธานกรรมการบริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด (Angel Real Estate Consultancy Co.,Ltd. หรือ ARE) “ไซม่อน ลี” ที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ว่ากันว่าขณะนี้อยู่ในภาวะ “ระส่ำ” หนัก !
บริษัท แองเจิล ฯ ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ ( Foreign Quota ) โบรกเกอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดในภูมิภาคเอเชีย ซึ่ง“ไซม่อน ลี” มีมุมมองต่อสถานการณ์ตลาดของกลุ่มลูกค้าต่างประเทศที่เข้ามาซื้อโครงการคอนโดฯในไทยปี 2563 คาดว่ากลุ่มผู้ซื้อจากประเทศจีนจะยังชะลอตัวลดลงต่อเนื่องจากปี 2562 เป็นผลจากข้อพิพาทเรื่องการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับประเทศจีน (เทรดวอร์) ได้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อการเติบโตของเศรษฐกิจโลก ทำให้ระบบการเงิน (ไฟแนนซ์) ประสบปัญหาเช่นกัน และกฎเกณฑ์ LTV(loan-to-value ratio) ทำให้ผู้ลงทุนหรือลูกค้า ชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ประกอบกับช่วงเดือนมกราคม 2563 ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ได้เกิดเหตุการณ์การแพร่ระบาดของ เชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019(โควิด-19) ที่เมืองอู่ฮั่น เมืองหลวงของมณฑลหูเป่ย ประเทศจีน มีผลกระทบในหลายด้าน เพราะเราถูกประเทศจีนปิดเมือง “ไซม่อน ลี” ยอมรับว่าส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจบริษัท แองเจิล เรียลเอสเตทฯ เนื่องจากโครงสร้างลูกค้าหลัก ประมาณ 50% มาจากจีน รองลงมา 40% มาจากประเทศโซนเอเชีย และอีก 10% มาจากทวีปยุโรป “ ปีที่แล้วยอดขายที่เกิดจากลูกค้าจีนเราหายไป 50% เหลือกว่า 1,500 ยูนิตคิดเป็นมูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาทเทียบกับปี 2561 ลูกค้ากลุ่มนี้ขายอยู่กว่า 3,200 ยูนิต”
วิกฤติ คือ “โอกาส”…ยืดเวลาโอนให้ลูกค้า
ส่วนความกังวลต่อปัญหาที่เกิดจากกลุ่มลูค้าจีนจะ “ทิ้งดาวน์” หรือ“ทิ้งโอน” นั้น“ไซม่อน ลี” ย้ำว่า ลูกค้าจีนไม่คิดจะทิ้งเงินดาวน์หรือไม่รับโอนห้องชุดคอนโดฯเพราะจ่ายดาวน์ไปสูงถึง 30% อย่างที่ทราบปัญหาต่างๆที่เกิดขึ้นภายในประเทศจีน ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ปัญหาสงครามการค้า เชื้อไวรัส และการปิดเมืองของรัฐบาล ทำให้ลูกค้าเกิดความยากลำบาก หากDeveloper ของไทย จะยืดหยุ่นเวลาโอนให้กับลูกค้าออกไปอีกสัก 3-6-9 และ12เดือน(เป็นรายกรณี) เพื่อให้ลูกค้าจีนทยอยโอนเงินออกมาจนครบก็จะช่วยแก้ปัญหาได้ดีกว่า การยึดเงินดาวน์ แล้วยึดห้องมาจากลูกค้าแล้วนำมาขายต่อก็ขายยากหรือขายไม่ได้ กลายเป็นแบกสต๊อกคอนโดฯเพิ่มขึ้นอีก
“ตอนนี้แบงก์จีนเข้มงวดมาก ลูกค้าจีนต้องการขอเวลา เราได้เข้าพูดคุยกับ Developer ก็มีประมาณครึ่งหนึ่ง ยอมยืดการโอนห้องชุด ส่วนใหญ่เป็นบริษัทอสังหาฯที่มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง แต่ก็บางรายยึดเงินดาวน์เลย เพื่อนำห้องชุดมาขายต่อ เพราะมีปัญหาเรื่อง Cash flow”
ในปี 2563 มีจำนวนห้องกว่า 3,000 ยูนิตคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 20,000 ล้านบาทที่เป็นกลุ่มลูกค้าจีนที่จะทยอยโอนในช่วงเดือนเมษายน เป็นต้นไป แต่คาดว่าน่าจะโอนได้ประมาณ 2,000 ยูนิต
สำหรับสถานการณ์ตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2563 นั้น คงต้องใช้เวลาอีกสักระยะในการกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง เนื่องจากความต้องการ(ดีมานด์)ไม่มี ราคาขายคอนโดมิเนียมปรับสูงขึ้นมาก (Over Price) และอุปทาน (สต๊อก) ในตลาดยังมีปริมาณมาก (Over Stock) คาดว่ามีซัพพลายคงค้างในตลาดไม่ต่ำกว่า 200,000 ยูนิต ใช้เวลาระบายออกประมาณ 2 ปี เนื่องจากสภาพตลาดและเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย
พร้อมกันนี้ “ไซม่อน ลี” ยังบอกอีกว่า จากวิฤติต่างๆที่เกิดขึ้นทำให้คนจีนเองก็มีแพลนบี นั่นคือ การหาที่อยู่ใหม่หรือบ้านหลังที่สอง โดยหนึ่งในประเทศเป้าหมายหลักของคนจีน ก็คือ ประเทศไทย ซึ่งเป็นประเทศที่พร้อมเปิดประตูต้อนรับ ทั้งจีน ฮ่องกง โดยคนจีนมีเป้าหมายที่จะซื้อบ้าน หรือ คอนโดฯในประเทศไทยเพื่ออยู่อาศัยจริงๆเพิ่มมากขึ้นจากเดิมที่คิดจะซื้อเพื่อการลงทุนเหมือนอดีต
“ผมว่าเที่ยวนี้น่าจะเป็นเรียลดีมานด์จริงๆไม่ใช่เก่งกำไร อยู่อาศัยเป็นครอบครัวและต้องการบ้านเป็นหลังๆอยู่อาศัย ด้วยการเช่าระยะยาว (Leasehold) 30 ปีหากเป็นคอนโดฯก็จะซื้อแบบ 2 นอนพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 100-200 ตารางเมตร” ผู้บริหารของบริษัท แองเจิล ฯกล่าว พร้อมกับเล่าว่า การซื้อในรูปแบบเช่ายาว 30 ปี เป็นอีกช่องทางหนึ่งที่นำเสนอต่อผู้ประกอบการอสังหาฯที่ขณะนี้มีหลายบริษัทที่จัดตั้งบริษัทลูกรับดำเนินการบริการด้านการเช่าขึ้นมา โดยทำเลที่ต้องการคือ กรุงเทพฯ เชียงใหม่และ พัทยา ระดับราคาที่ต้องการในกรณีเป็นบ้านแนวราบราคาอยู่ที่หลังละ 4-8 ล้านบาท ส่วนคอนโดฯจะอยู่ที่ 3-8 ล้านบาท ต่อยูนิต ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจากับบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง รวมทั้งมีแผนหันมาทำตลาดกับกลุ่มลูกค้าคนไทยมากขึ้น หากราคาขายห้องชุดคอนโดฯปรับลดลงมากกว่านี้ ก็จะเหมาะกับตลาดลูกค้ากลุ่มคนไทยได้
ปรับกลยุทธ์-บุกตลาดใหม่ในประเทศอื่นๆเพิ่ม
เมื่อตลาดหลักคือกลุ่มลูกค้าจีนมีปัญหา “ไซม่อน ลี” บอกว่าจะรอลูค้าจีนอย่างเดียวไม่ได้ ต้องปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจใหม่ซึ่งก็เริ่มตั้งแต่ปี 2562 ที่ผ่านมา ได้แก่ การขยายตลาดจากประเทศไทย ไปสู่กลุ่มการเพิ่มฐานลูกค้าในประเทศอื่นที่มีศักยภาพ ไม่ว่าจะเป็นการ สร้างพอร์ตธุรกิจในประเทศญี่ปุ่น , มาเลเซีย , บรูไน และประเทศตุรกี โดยแต่ละประเทศจะทำการตลาดที่แตกต่างกัน
สำหรับประเทศตุรกี ทางบริษัทแองเจิลฯ จะเน้นทำตลาดมากขึ้น เนื่องจากเป็นประเทศที่ให้สิทธิประโยชน์ เรื่อง ได้รับหนังสือเดินทาง (พาสปอร์ต) ฟรี แก่ผู้เข้ามาลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตุรกี โดย แองเจิลฯจะเข้าไปทำตลาดกับลูกค้าในประเทศบรูไน ประเทศสาธารณรัฐแห่งสหภาพเมียนมา กัมพูชา ฮ่องกง จีน ใต้หวัน และตุรกี เป็นต้น ด้วยการนำที่อยู่อาศัยในประเทศไทยไปขายที่ประเทศเหล่านั้น ในขณะเดียวกันก็จะนำเอาที่อยู่อาศัยที่ประเทศเหล่านั้นมาขายให้กับลูกค้าที่ต้องการด้วยเช่นกันโดยเฉพาะที่พม่าต้องการได้สิทธิพลเมืองในประเทศอื่นๆเช่น ลูกค้าที่ประเทศพม่าที่เข้าไปซื้ออสังหาฯที่ประเทศตุรกี หากเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯตั้งแต่ 250,000 เหรียญสหรัฐฯ จะได้ถือพาสปอร์ตเพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางไปต่างประเทศได้ ซึ่งบริษัทฯได้เข้าเจาะกลุ่มดีมานด์ดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีผลงานการขายแล้ว 30-40 ยูนิต
“เรามองว่า กลุ่มลูกค้าต่างชาติ ที่ต้องการได้พาสปอร์ตนั้น เป็นตลาดที่ใหญ่มาก อย่างที่ประเทศบรูไน คึกคักมาก คนจีนที่เกิดในประเทศบรูไน ไม่มีพาสปอร์ตประมาณ 14,000 คน ซึ่งเราจะมีลูกค้ารายแรกที่ได้รับหนังสือเดินทาง รวมถึงชาวมุสลิมในประเทศสาธารณรัฐแห่งสหภาพเมียนมา เช่นเดียวกับนักธุรกิจในประเทศฮ่องกง หากเข้าไปลงทุนในประเทศอังกฤษ หากจะได้รับพาสปอร์ตจะต้องลงทุนประมาณ 20 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงซึ่งจะได้รับวีซ่า แต่ถ้าถือพาสปอร์ตประเทศ ตุรกีไปอังกฤษ ใช้เงินเพียง 2 ล้านเหรียญฮ่องกงเท่านั้น”
นอกจากนี้ ลูกค้าที่เป็นชาวพม่า และกัมพูชา เองก็สนใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯในประเทศไทยและสัดสวนก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆโดยที่ผ่านมาได้ขายให้ลูกค้าที่เป็นชาวพม่า 200-300 ยูนิต ส่วนลูกค้าที่เป็นชาวกัมพูชา ขายไป 50-60 ยูนิต และผู้บริโภคของทั้งสองประเทศนี้ก็สนใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯในประเทศไทยและสัดสวนก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ต้องการอยู่ที่ 22-28 ตารางเมตร ระดับราคาอยู่ที่ 1.2-2.5 ล้านบาท ในทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ส่วนลูกค้าชาวไตหวันที่สนใจซื้อคอนโดฯในประเทศไทยในระดับราคา 2-3 ล้านบาท จะอยู่ในทำเล รามคำแหง หรือ ทำเลทำกรุงเทพฯตะวันออก ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ใช้เวลาในการเดินทางไม่นานไปชลบุรี ฉะเชิงเทรา บางปู ซึ่งเป็นทำเลที่ไต้หวันมีโรงงานผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์
สำหรับเป้าหมายธุรกิจในปี 2563 “ไซม่อน ลี” คาดว่ายอดขายคอนโดฯภายในประเทศไทยจะทำได้ 900-1,200 ยูนิต มูลค่าการขาย 4,000-5,000 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2-5 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากกลยุทธ์ในการขยายตลาดใหม่ๆประสบความสำเร็จ เช่น เพิ่มพอร์ตกลุ่มลูกค้าคนไทย ตลาดอสังหาฯในต่างประเทศ ก็คาดว่าจะผลักดันให้ทั้งกลุ่มมียอดขายประมาณ 8,000-9,000 ล้านบาท
