ปี2559 ผ่านพ้นไปแบบทุลักทุเล อันเป็นผลจากปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอกประเทศ ส่งผลให้ทุกภาคอุตสาหกรรมพยายามที่จะประคองธุรกิจของตนเองให้อยู่รอดและไปต่อได้ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯที่ถือเป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีส่วนในการขับเคลื่อนประเทศ แต่ในปี2560 จะเป็นอีก 1 ปีที่เป็นบททดสอบความแกร่งของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งเป็นยุค “ประเทศไทย4.0”ที่ต้องพึ่งพาเทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่ๆในการขายสินค้ามากขึ้น หากผู้ประกอบการรายใดไม่มีการปรับเปลี่ยนโมเดลธุรกิจ ก็คงอยู่ยากมากขึ้น

แนะรัฐ-เอกชนผนึกกำลังขับเคลื่อนอุตสาหกรรมฟื้น

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้อำนวยการ กลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน)หรือPS และนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่าปัจจัยความเสี่ยงที่สำคัญในช่วงไตรมาสสุดท้ายปี2559 ที่ผ่านมรามีความชัดเจนเกือบจะทั้งหมดแล้ว ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ หรือการที่อังกฤษออกจากการเป็นสมาชิกสหภาพยุโรป(อียู)หรือ Brexit รวมไปถึงการเลือกตั้งประธานาธิบดีของสหรัฐที่ได้ถูกเคลียร์ไปทั้งหมดในปลายปี2559 คิดว่าหากมีความฟื้นตัวของเศรษฐกิจในปี2560 แต่ทั้งนี้ต้องอาศัยการกระตุ้นและการขับเคลื่อน เพราะที่ผ่านมาถูกเบรกไปจากปัจจัยภายในและต่างประเทศ

ดังนั้นการที่จะให้ขับเคลื่อนอีกครั้งและดึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ประกอบการในแต่ละอุตสาหกรรมกลับมา ต้องอาศัยมาตรการของภาครัฐมาช่วยกระตุ้น โดยภาครัฐต้องเข้ามามีบทบาทในการสร้างความเชื่อมั่นให้เกิดการจับจ่ายใช้สอย ล่าสุดเมื่อปลายปี2559 ที่ผ่านมาก็มีการอัดฉีดเงินให้กับผู้มีรายได้น้อยและช็อปช่วยชาติ  ขณะเดียวกันภาคเอกชนก็ต้องมีบทบาทด้วย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ต้องช่วยขับเคลื่อนอุตสาหกรรมด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ปลายเดือนมกราคม 2560 เป็นต้นไป เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้อุตสาหกรรมกลับมา

เป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างธุรกิจ

อย่างไรก็ตามเชื่อว่าปี2560 ยังเป็นปีของผู้ประกอบการรายใหญ่ เพราะ ณ วันนี้ผู้ประกอบการ 13 รายใหญ่ทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งตลาดถึงประมาณ 57% และปีหน้ายังเป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ของผู้ประกอบการขนาดใหญ่เช่นพฤกษาฯที่ปรับโครงสร้างไปรุกตลาดพรีเมี่ยมมากขึ้นจากเดิมที่เน้นตลาดกลาง-ล่างหรือ บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคจำกัด(มหาชน)ขยายไลน์ไปดำเนินธุรกิจโรงแรม นิคมอุตสากรรม ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ แต่ทั้งนี้ต้องเป็นบิสซิเนสโมเดลที่มีความยืดหยุ่น  และโครงสร้างธุรกิจของหลายบริษัทก็เปลี่ยนไป มีการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการกับพันธมิตรในประเทศที่มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องกันหรือผู้ประกอบการไทยร่วมทุนกับผู้ประกอบการจากต่างประเทศเพื่อทำให้เกิดความยืดหยุ่นของโครงสร้างธุรกิจ โดยแต่และกลุ่มจะนำจุดแข็งมาเสริมซึ่งกันและกัน

“คิดว่าท็อปไฟว์ทุกรายจะมีการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการสร้างเสถียรภาพให้เกิดความเจริญเติบโตของแต่ละบริษัท  โดยคาดว่าปี2560 ตลาดจะเติบโตประมาณ 5% จากปี2559 ซึ่งเป็นขับเคลื่อนจากซัพพลายใหม่จากการเลื่อนการเปิดตัวโครงการในปลายปี2559 ไปเป็นปี2560 ซึ่งต้องจับตาดูในไตรมาสแรกปี2560”นายประเสริฐ กล่าว

อย่างไรก็ตามยังมีผู้ประกอบการจากอุตสาหกรรมขนาดใหญ่อื่นๆเข้ามามาร่วมทุนในธุรกิจอสังหาฯกันมากขึ้น เพราะเป็นเรื่องความชำนาญของแต่ละบิสซิเนสโมเดลถือว่าเป็นการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในปี2560 เพื่อให้สร้างเสถียรภาพการเจริญเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

ภาษีที่ดินฯกดดันแลนด์ลอร์ดตัดขายที่ดิน

ปี2560 หนี้ครัวเรือนของตลาดระดับกลาง-ล่าง ก็ยังเป็นปัญหาสำคัญอยู่ ไม่สามารถแก้ไขได้ทันที ต้องรอเศรษฐกิจฟื้น ตลาดดังกล่าวจึงจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งหนึ่ง ทำให้ในช่วงปี2559ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่หันไปพัฒนาสินค้าในระดับราคาสูงมากขึ้น แม้ตลาดจะไม่ใหญ่เท่านะดับกลาง-ล่าง แต่ทุกค่ายก็ต้องปรับตัว แต่ทั้งนี้ก็ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะตลาดบนไม่ได้พัฒนาได้ง่ายเนื่องจากที่ดินราคาค่อนข้างสูงดังนั้นการลงทุนก็สูงเช่นกัน ซึ่งจะมีเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้นที่สามารถดำเนินการได้ โดยเฉพาะคอนโดฯลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ คิดว่าตลาดพรีเมี่ยมยังแข่งกันสูงจากซัพพลายที่เลื่อนการเปิดตัวไปในปี2560 และคิดว่าการฟื้นตัวของตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จะดีขึ้น เพราะตลาดบ้านเดี่ยวไม่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือน  ทำให้โต12%

ด้านราคาที่ดินในปี2560 น่าจะทรงตัว อันเนื่องมาจากปัจจัยเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ ถึงแม้ว่าจะถูกมองว่ามีการเลื่อนไปประกาศใช้ในปี2561 ก็ตาม แต่ก็ยังเป็นปัจจัยกดดันให้แลนด์ลอร์ดต้องขายที่ดินออกมา รวมไปถึงเรื่องภาษีบุคคลธรรมดา จากการขายอสังหาฯที่ใช้ราคาซื้อขายและราคาประเมินที่สูงกว่า ซึ่งถือว่ายังเป็นปัจจัยที่กดดันให้แลนด์ลอร์ดจำเป็นต้องขายที่ดินออกไปเช่นกัน ซึ่งขณะนี้ในบางทำเลก็อาจจะมีการปรับราคาขายที่ดินกันขึ้นมาได้บ้าง โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่เป็นรูปธรรม

ด้านราคาบ้านก็น่าจะมีการปรับตัว แต่เป็นในราคาที่ไม่มากนักประมาณ2-3% ส่วนอัตราดอกเบี้ยในปี2560 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวขึ้นบ้าง แต่อีกเรื่องที่เป็นปัจจัยคือเรื่องราคาที่ดินที่ปรับราคาขึ้นมาแล้ว ส่วนคอนโดฯก็ไม่น่าจะมีการปรับตัวมาก เพียงแต่มีการเปลี่ยนเซกเมนต์เล่นมากกว่า

ใครไม่ปรับตัวรับ”ประเทศไทย4.0”อยู่ยาก

อย่างไรก็ตาม คาดว่าปี2560  ซัพพลายระดับราคา2-3 ล้านบาท บริเวณรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินฝั่งตะวันตก จะมีมากขึ้นอย่างแน่นอน ส่วนตลาด ซูเปอร์ลักชัวรี่ บริเวณทองหล่อ และสุขุมวิทฯตอนต้น ก็ยังมีการแข่งขันสูง ซึ่งพฤกษาฯก็เข้าไปลงทุนพัฒนาคอนโดฯในทำเลทองหล่อด้วยเช่นกัน โดยจะเป็นแบรนด์ที่มีราคาต่อตารางเมตรที่สูง แต่ไม่จำเป็นต้องไปดันราคาแต่อย่างใด เพราะราคาจะสูงขึ้นโดยภาวะตลาดในทำเลดังกล่าวอยู่แล้ว ซึ่งจะเป็นการพัฒนาอุตสากรรมให้ก้าวไปในอีกระดับหนึ่งคือไปสู่เวอร์ชั่น4.0 ตามนโยบายของนายกรัฐมนตรีที่ต้องการให้เป็น“ประเทศไทย 4.0” ที่ต้องการปรับเปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจ ไปสู่ “Value–Based Economy” หรือ “เศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรม   โดยรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยจะเน้นการใช้ดีไซน์เนอร์ การออกแบบการใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพรวมไปถึงฟังก์ชั่นการอยู่อาศัยชุมชน  แต่ละโครงการต้องมีคอนเซ็ปต์ของตัวเอง ซึ่งจะเป็นการพัฒนาธุรกิจอสังหาฯไปสู่ยุค4.0 จะมีการใช้เทคโนโลยีที่มากขึ้น บริษัทระดับกลางก็ต้องมีการบริหารจัดการที่มากขึ้นเช่นกัน ตลาดบนก็จะมีการนำเข้าเทคโนโลยีและนำโนฮาวด์ใหม่ๆจากต่างประเทศมากขึ้น เพื่อพัฒนาสินค้าให้สอดรับกับตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ ให้เป็นมาตรฐานระดับสากล มีการนำเข้าเทคโนโลยีมากขึ้น หากผู้ประกอบการไม่มีการปรับตัวก็ไม่สามารถอยู่ในตลาดได้

หวั่นปัจจัยลบด้านดอกเบี้ยฉุดกำลังซื้อ

สำหรับปัจจัยเสี่ยงในปี2560 ที่น่าเป็นห่วงมากที่สุดคือหากมีการปรับอัตราดอกเบี้ย จะทำให้เกิดภาวะการชะงักงัน ไม่ว่าจะเป็นภายในหรือภายนอกประเทศ เพราะทั้งหนี้ครัวเรือและหนี้ของภาคธุรกิจค่อนข้างมาก ทำให้ซัพพลายด้านต้นทุน โดยเฉพาะด้านดีมานด์ การปรับอัตราดอกเบี้ยที่ 1% จะทำให้ดีมานด์ลดลง 8% ซึ่งคือสิ่งที่เกิดความกังวลมากที่สุด ส่วนหนี้ครัวเรือนที่ยังสูงอยู่ก็ต้องใช้ระยะเวลาในการขับเคลื่อนให้เกิดการฟื้นตัวในตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นฐานตลาดที่ใหญ่ เพราะการปลดหนี้ต้องใช้ระยะเวลา และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในภาพรวม ซึ่งเป็นหน้าที่ของภาครัฐที่จะต้องออกมาช่วยขับเคลื่อน

ด้านปัจจัยบวกคือระบบรางคู่  ,รถไฟฟ้า 10 สาย และราคาพืชผลเกษตรเพื่อให้ภูมิภาคฟื้นตัวตาม ซึ่งสุดท้ายแล้วภาครัฐคงต้องมีบทบาทในการเข้ามากระตุ้นความเชื่อมั่นให้เกิดกับประกอบการและผู้บริโภค เพื่อให้เกิดโมเมนตั้มขับเคลื่อนต่อไปในปี2560  ขณะเดียวกันผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ต้องเข้ามามีบทบาทในการช่วยขับเคลื่อนด้วยเช่นกัน

“ในช่วงปี2559 ที่ผ่านมาถือว่าเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงโฉมผู้ประกอบการขนาดใหญ่ มีกลุ่มอุตสาหกรรมอื่นข้ามมาพัฒนาอสังหาฯมากขึ้น เรียกว่าสายพันธุ์ของผู้ประกอบการเปลี่ยนไปและปี2560ก็ยังขับเคลื่อนต่อเป็นเปลี่ยนDNA มีการปรับโครงสร้างทางธุรกิจ”นายประเสริฐ กล่าว

ภาพรวมตลาดอสังหาฯปี59ติดลบ5%

นายประเสริฐ กล่าวต่อถึงตัวเลขยอดขาย 9 เดือนแรกในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล  ปี 2559 ที่ผ่านมาว่ามียอดขายอยู่ที่ 265,777 ล้านบาท  เทียบปี 2558มีอัตราการเติบโต 4% (ก่อนเกิดเหตุการณ์วันที่ 13 ตุลาคม 2559) ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการภาครัฐที่ออกมาช่วยกระตุ้นเมื่อต้นปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามในช่วงปลายปี2559ที่ประมาณการว่า จะมีการเปิดตัวโครงการค่อนข้างมาก  และตลาดบวก0-5% อยู่ที่ 335,000-336,000 ล้านบาท แต่จากปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอกประเทศที่ไม่สามารถควบคุมได้ ทำให้ตลาดปี2559 ทรงตัวหรือติดลบ 5% หรือประมาณ 330,000-350,000 ล้านบาท โดยตัวเลขดังกล่าวจะเป็นคอนโดฯประมาณ 48% หรือมูลค่า 166,000  ล้านบาท ติดลบ9%

“ในปี2558 ที่ผ่านมาบ้านเดี่ยวไม่ค่อยมีอัตราการเติบโต แต่มาปี2559มีซัพพลายบ้านเดี่ยวในการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก โดยบ้านราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป จะมีอัตราการเติบโตค่อนข้างมาก ส่วนทาวน์เฮาส์ที่ติดลบ เพราะส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง-ล่าง และลูกค้าส่วนใหญ่ติดปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน”นายประเสริฐ กล่าว พร้อมกับให้ความเห็นในตอนท้ายว่าปัจจัยลบในไตรมาส4/2559 ได้ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯ ชะลอตัวมียอดขายเพียง 37,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี2558 ที่มียอดขาย 46,000 ล้านบาท และเทียบกับไตรมาส3/2559 มียอดขายที่ 40,300 กว่าล้านบาท ทำให้ตัวเลขคอนโดฯโดยรวมปี2559ติดลบ 9% หรือมียอดขาย 166,000 ล้านบาทจากในช่วง 9 เดือนติดลบ 6% ,ตลาดทาวน์เฮาส์ 67,000 ล้านบาท ติดลบ 7% ,ตลาดบ้านเดี่ยว 86,000 ล้านบาท บวก12% (จากตัวเลขทั้งปี 333,000-350,000 ล้านบาท),บ้านแฝด 15,000 ล้านบาท บวก 11% และอาคารพาณิชย์ อีกประมาณ 10,000 ล้านบาท

แต่ถ้าตัวเลขทั้งอุตสาหกรรม คือกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและต่างจังหวัด รวมแล้วประมาณ 500,000 ล้านบาท คิดว่าภาพรวมปี2559จะทรงตัวหรือติดลบ5%