สศค.ยืนยันวันที่ 31 ส.ค.2563  จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแน่นอนย้ำไม่ได้ “ยกเลิก” ตามที่มีข่าวลือ ขณะที่นักกฎหมาย “กิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์” กังวลความวุ่นวายใหม่ เกี่ยวกับที่ดินประเภท นส.3 กับนส.3 ก หลัง “คลัง” ตีความไม่เข้าข่ายได้รับการยกเว้นมูลค่าไม่เกิน  50 ล้านบาท แม้จะเป็นที่ดินที่ทำเกษตร ด้วยเพราะจะได้รับยกเว้นต้องเป็น โฉนด เท่านั้น ขณะที่เอกชน “อสังหาฯ” เตรียมทำหนังสือถึงคลังให้ทบทวนใหม่

เมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2563 หอการค้าไทยและสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยร่วมกับมหาวิทยาลัยหอการค้าไทยและสมาคมการค้าเครือข่าย ได้จัดงานสัมมนาวิชาการเรื่อง “ไขข้อข้องใจภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” โดยวิทยากรที่ร่วมทั้งจากตัวแทนภาครัฐและเอกชนประกอบด้วย นายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร เลขานุการกรม สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) (ที่ 2 ขวามือ), นางสาววิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีกรมธนารักษ์(ที่ 1 ซ้ายมือ) , นายสันติธร ยิ้มละมัย รองอธิบดีกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น(ที่ 2 ซ้ายมือ)และนายกิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ ที่ปรึกษาสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย (นั่งกลาง) ผู้ดำเนินรายการ โดยนายอธิป พีชานนท์ (ที่ 1 ขวามือ)ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบ และก่อสร้าง  สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

นายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร เลขานุการกรม สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.) กล่าวว่า พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้เต็ม 100 % แล้ว ซึ่งนั่นหมายความว่า ภาระภาษีเกิดขึ้นเรียบร้อยแล้ว เพียงแต่ว่ากระทรวงมหาดไทย (มท.) ได้ขยายระยะเวลาการจัดเก็บออกไปเป็นวันที่ 31 สิงหาคม 2563  (จากเดิมพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 เริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 โดยให้ผู้ถือครองที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง ชำระภาษีภายในเดือน เมษายน 2563 ของทุกปี แต่ถูกกระทรวงมหาดไทยขยายระยะเวลาการจัดเก็บออกไปเป็นภายในเดือนสิงหาคม  2563) ทั้งนี้ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ได้มีเวลาเตรียมตัวในการจัดเก็บมากขึ้น ไม่ใช่ “ยกเลิก” ตามที่มีข่าวลือเกิดขึ้นในช่วงก่อนหน้า ส่วนกฎหมายลูกที่เหลือ 2 ฉบับนั้นได้ดำเนินการเสร็จแล้วรอเพียงประกาศลงในราชกิจจานุเบกษาเท่านั้น ซึ่งกฎหมายลูกอื่นๆก็ได้ดำเนินการแล้วเสร็จทั้งหมดแล้วเช่นกัน

สำหรับหลักการในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ต้องจัดเก็บตาม “มูลค่าของทรัพย์สิน”  และใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นฐานในการคิด ประชาชนสามารถตรวจสอบได้ ส่วนผู้ที่ต้องเสียภาษีตามกฎหมายกำหนดให้ “เจ้าของ” เท่านั้นเป็นผู้เสียภาษี ในกรณีที่ที่ดินมีเจ้าของหลายคน ก็จะยึดชื่อแรกของโฉนดที่ดินเป็นผู้เสียภาษี และกฎหมายนี้ยังรวมถึงผู้ครอบครองไปยังที่ดินของรัฐ ไม่ว่าจะได้รับอนุญาตหรือไม่ได้รับอนุญาตผู้ใช้ประโยชน์บนที่ดินรัฐจะต้องเป็นผู้เสียภาษี

นายชุมพล กล่าวด้วยว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นในกรณีที่ที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์ ก็จะต้องเสียภาษีรกร้างว่างเปล่า ซึ่งอาจมีคนเอาที่ดินรกร้างว่างเปล่ามาทำการเกษตรเพื่อเลี่ยงภาษี กรณีนี้ก็จะมีกฎหมายลูกกำหนดว่าใครทำการเกษตรเท่าไหร่ก็เสียภาษีเท่านั้น และจะมีการกำหนดการทำการเกษตรขั้นต่ำด้วย ซึ่งที่ผ่านมาได้หารือกับทางกระทรวงเกษตรและสหกรณ์แล้ว และหลักการทำประโยชน์ที่ดินก็จะไม่เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง

** อ่านรายละเอียด สาระสำคัญ พ.ร.บ ภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง

ด้านนางสาววิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ประชาชนสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินด้วยตนเองได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ (www.treasury.go.th) สำหรับรอบการตรวจสอบราคาประเมินนั้นยังคงใช้รอบบัญชีปี 2559-62 ไปก่อน ส่วนราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ปี  2563 จะประกาศใช้ในปี 2564

นายสันติธร ยิ้มละมัย รองอธิบดีกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น กล่าวด้วยว่า ขณะนี้ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)ได้เร่งเตรียมความพร้อมด้วยการจัดเวิร์คช็อปให้ความรู้เจ้าหน้าที่ในทุกจังหวัด รวมถึงการอำนวยความสะดวกให้กับประชาชน ด้วยการเจรจากับธนาคารกรุงไทย เพื่อเพิ่มช่องทางในการชำระเงินด้วยเช่นกัน

หวั่นการตีความสร้างปมวุ่นใหม่

ขณะที่ นายกิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ ที่ปรึกษาสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้ตั้งข้อสังเกตุในฐานะนักกฎหมายว่า กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกยังมีหลายประเด็นที่น่าห่วง เพราะกฎหมายยังไม่มีความชัดเจนในการตีความ ซึ่งจะส่งกระทบต่อผู้ครองครองที่ดิน  อาทิ การตีความเกี่ยวกับบริการแบบโฮมสเตย์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นชาวบ้านที่เปิดบริการแยกห้องให้เข้ามาพักสัปดาห์ละ 2-3 วัน เรื่องนี้จะนิยามหรือให้คำจำกัดความอย่างไร ส่งผลกระทบต่อชาวบ้านเปิดให้บริการห้องพักจะมีการตีความอย่างไร เพราะมีจุดที่ได้เปรียบเสียเปรียบกัน หากตีความเป็นโรงแรม

นอกจากนี้ยังมีอีกหลายประเด็นที่จะส่งผลกระทบต่อประชาชนคนส่วนใหญ่ที่ทำการเกษตร โดยเฉพาะการตีความเกี่ยวกับที่ดินประเภท นส.3 กับนส.3 ก รวมไปถึงที่ดินสปก.4-01 ที่ทางกระทรวงการคลังตีความว่าจะไม่ได้รับการยกเว้นมูลค่าไม่เกิน  50 ล้านบาท ตามกลุ่มเข้าข่ายที่ดินเกษตร เพราะการที่จะได้รับการยกเว้นมูลค่าไม่เกิน  50 ล้านบาทนั้นที่ดินที่ถือครองจะต้องมีโฉนดเท่านั้น ส่งผลทำให้ที่ดินจำนวนมากในประเทศไทยที่ถือครองโดยประชาชนคนธรรมดา และเป็นที่ดินประเภท นส.3 กับนส.3 ก อาจะต้องเข้าข่ายเสียภาษีในอัตรา 0.01%

“ผมเป็นนักกฎหมายแท้ๆยังงงกับการตีความของกระทรวงการคลังเลย แนะนำว่าให้ผู้ที่ไม่เห็นด้วยยื่นฟ้องต่อศาลให้ตีความในตัวบทกฎหมาย”  นายกิติพงศ์ กล่าว พร้อมกับระบุว่า ในทางนักกฎหมายที่ตีความจากตัวบทกฎหมายการถือครองที่ดิน ไม่เพียงเฉพาะเป็นการออกโฉนดแต่ควรรวมไปถึงผู้ได้ครอบครองที่ดินก็ถือสิทธิ์เป็นเจ้าของด้วยเช่นกัน

ด้านนายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบ และก่อสร้าง  สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย  กล่าวให้ความเห็นตรงกันในประเด็นการตีความที่ดินที่ถือครองระหว่างโฉนด กับที่ดินที่ดินประเภท นส.3 กับนส.3 ก ซึ่งทั้ง  3 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึง หอการค้าไทย จะยื่นหนังสือถึงรัฐบาล และกระทรวงการคลังเกี่ยวกับการพิจารณาตีความ ซึ่งน่าจมีการทบทวนการตีความใหม่เพราะส่งผลกระทบในวงกว้างกับประชาชน และเชื่อว่ายังมีผู้ที่ยังไม่มีความรู้อีกมาก

เพิ่มภาระโครงสร้างต้นทุนอสังหาฯ

ส่วนดร.อาภา  อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด(มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวให้ความเห็นว่า การประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ระทบต่อโครงสร้างต้นทุนทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องกลับมาคำนวณโครงสร้างต้นทุนใหม่ เกือบทุกโครงการมี “สต็อกเหลือขายติดมือ” เพราะขายไม่หมด100% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ดังนั้น สต็อกที่ติดมือต้องนำไปปรับการตำนวณต้นทุน ในรอบบัญชีใหม่ ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และปัจจัยลบอื่นๆรุมเร้ามากมาย ผู้ประกอบการที่อาจจะยังไม่มีความพร้อม ทั้งในด้านของความรู้ และการบริหารจัดการต้นทุน ต้องมีความยากลำบากในการจัดการสต็อก

ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ นายวสันต์  เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการบริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน)  และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ระบุว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาระต้นทุนที่เพิ่มเข้ามาทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ จะต้องบริการจัดการสต็อก ทั้งสต็อกเก่า และโครงการใหม่ ซึ่งจะต้องขายให้หมดภายใน 3 ปี เพื่อลดภาระต้นทุนการเสียภาษี

นอกจากนี้ การเสียภาษีตามกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อาจส่งผลกระทบเพิ่มความเหลื่อมล้ำในการเสียภาษี จากเกณฑ์การจัดเก็บตาม “มูลค่า” จากที่ดินและสิ่งปลุกสร้างเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีการคำนึงถึงอัตรา “รายได้” ของผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ซึ่งจะมีความแตกต่างจากในต่างประเทศที่ได้นำเอาเรื่องเรื่อง “รายได้” มาใช้พิจารณาควบคู่กันกับ “มูลค่า”

พร้อมกันนี้  นายวสันต์  ยังได้ให้ความเห็นว่า ในพื้นที่ที่อยู่ติดกันหรือในถนนเส้นเดียวกันมูลค่าหรือราคาประเมินเท่ากัน แต่ขนาดของธุรกิจที่ทำต่างกัน แต่ต้องมาเสียภาษีในอัตราเท่ากัน ผลที่ตามมาอาจทำให้ธุรกิจรายเล็กจะต้องออกไปจากตลาด รวมไปถึงผู้ที่มีบ้านพร้อมที่ดินที่อยู่ใจกลางเมือง ที่มีมูลค่าประเมินเท่ากับตึกใหญ่ใจกลางเมือง แต่รายได้ของผู้ครอบครองยังน้อยกว่า จึงทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำได้