3 นายกสมาคมอสังหาฯรับภาพรวมตลาดอยู่ในช่วงชะลอตัวจากหลากปัจจัยลบ โดยเฉพาะไวรัสโควิด-19 ฉุดนักท่องเที่ยว–กำลังซื้อจีนหาย เห็นพ้องผู้ประกอบการลดเปิดตัวโครงการใหม่ หันจับตลาดกลาง–ล่างเพิ่ม แต่ราคาที่ดินยังสูงสวนกระแส  ด้านตลาดแนวราบเจ็บตัวน้อยสุด บ้านแฝดกำลังอินเทรนด์ทดแทนความต้องการบ้านเดี่ยว

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยในงานสัมมนา ภายใต้หัวข้อ “แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563” เปิดเผยว่า ในช่วงปี 2561 ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯสามารถทำยอดขายได้สูงสุดรวม 562,698 ล้านบาท  พอมาปี 2562 ยอดขายรวมเหลือเพียง 500,082 ล้านบาท  ผลจากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV)  ในขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2562 เพิ่มขึ้นจากปี 2561 คือจาก 839,497 ล้านบาท เป็น 849,397 ล้านบาท อันเนื่องมาจากมาตรการภาครัฐที่ออกมากระตุ้น  แต่อย่างไรก็ตามหากราคาที่ดินยังสูงอยู่  คงไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคาสูงได้เช่นกัน ยิ่งมาประสบปัญหาจากปัจจัยลบในปี 2563 ยิ่งทำให้ยอดขายลดลง ได้แก่ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน,กำลังซื้อจากต่างชาติถดถอยลง,หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง,ความเข้มงวดของธนาคารในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อผู้ซื้อบ้าน,กระบวนการยื่นของอนุญาตสิ่งแวดล้อม และต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นจากราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตามจากการที่เสถียรภาพทางการเมืองดีขึ้น ก็จะทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้น เชื่อว่าในเดือนมีนาคม  2563 รัฐบาลจะมีการอัดฉีดงบประมาณออกมา ราคาที่อยู่อาศัยทรงตัว เรียลดีมานด์สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ส่วนการปล่อย Post Finance ก็มีการปล่อยเพดานที่สูงขึ้น  ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้กู้ แต่ปัญหาคือคนไทยไม่มีการปลูกฝังในเรื่องการออมมากนัก

ทั้งนี้เชื่อว่าแนวโน้มสภาวะตลาดอสังหาฯในปี 2563 นี้ ประกอบการมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง การซื้อที่ดินก็ลดลง ในขณะที่ราคาที่ดินไม่ได้ปรับลดลงแต่อย่างใด  และมีการจับตลาดระดับกลาง-ล่างมากขึ้น ,คอนโดฯพร้อมโอนจะมีการแข่งขันเรื่องราคามากขึ้น,ผู้ประกอบการจะควบคุมต้นทุนอย่างเข้มข้น,เรียลดีมานด์ มีโอกาสในการซื้อ ขณะที่กลุ่มนักลงทุนจะอ่อนตัวลง และผู้ซื้อคอนโดฯจะให้ความสำคัญกับ สุขภาพ สิ่งแวดล้อม-สังคมการประหยัดพลังงาน และดิจิทัล-เทคโนโลยีมากขึ้น

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การที่ปัจจัยลบต่างเข้ามารุมเร้าสถานการณ์ในประเทศไทย ส่งผลให้นักท่องเที่ยวชาวจีนหายไปเป็นจำนวนมาก แต่อสังหาฯแนวราบราคาไม่สูงมากยังขายได้ดี ในขณะที่ราคาที่ดินไม่มีการปรับลดลงแต่อย่างใด หากภาครัฐมีมาตรการ เงินช่วยเหลือที่อยู่อาศัยระดับ 3-5 ล้านบาท ก็จะช่วยภาคธุรกิจได้มาก  ขณะที่ผู้ประกอบการโรงแรมคงต้องใช้ระยะเวลาฟื้นตัวอีก 4-5 เดือน ส่วนโรงแรมไหนที่เจาะนักท่องเที่ยวจีนจะประสบปัญหาหนัก ส่วนอาคารสำนักงานใหม่ๆโดยเฉพาะย่านพระราม4 ที่จะแล้วเสร็จอีกเป็นจำนวนมาก  จะมีการแข่งขันกันพอสมควร ส่วนอาคารเก่าก็ต้องมีการปรับตัว

ด้านธุรกิจอพาร์ตเมนต์ หากก่อสร้างผิดทำเล และมีการแข่งขันมาก ก็ไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้ อีกทั้งไม่สามารถกำหนดระยะเวลาคุ้มทุนที่แน่นอนได้ และปัจจุบันเริ่มมีผู้ประกอบการบางราย หาที่ดินที่มีศักยภาพ อยู่ใกล้แหล่งงาน และสร้างอพาร์ตเมนต์ขายยกโครงการแล้ว

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า โครงการแนวราบจะเป็นเรียลดีมานด์ เมื่อสภาวะเศรษฐกิจขึ้น-ลง และช่วงนี้จะมีปัจจัยลบบ้าง แม้เรียลดีมานด์จะชะลอการตัดสินใจในช่วงนี้ แต่เมื่อสถานการณ์ฟื้นตัวกำลังซื้อก็จะกลับมา ซึ่งแนวราบจะมีข้อดีกว่าแนวสูงคือสามารถ การควบคุมงานก่อสร้างจะทำได้ง่ายกว่าแนวสูง  ซึ่งมีทั้งรูปแบบของบ้านสั่งสร้าง บ้านสร้างก่อนขาย และบ้านสร้างระหว่างขาย แล้วแต่นโยบายของแต่ละบริษัท และจากที่ที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ดีมานด์ที่มีความต้องการบ้านเดี่ยวหันไปซื้อบ้านแฝดทดแทน ซึ่งกำลังเป็นเทรนด์ในปัจจุบันที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการในรูปแบบดังกล่าวมากขึ้น

สำหรับการพัฒนาโครงการในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก  (Eastern Economic Corridor :  EEC) นั้นขึ้นอยู่กับช่วงระยะเวลาของการดำเนินการ ซึ่งผู้ประกอบการที่ดำเนินการอยู่แล้วก็จะเข้าใจกฎหมายเป็นอย่างดี แต่หากจะให้ดี ควรที่จะร่วมทุนกับพันธมิตรในพื้นที่จะลดความเสี่ยงได้เป็นอย่างมาก

ส่วนตลาดที่พักอาศัยแบบลองสเตย์ในประเทศไทย ยังได้รับความสนใจจากนักท่องเที่ยวต่างชาติในภูมิภาคเอเชีย ขณะเดียวกันก็ยังมีข้อจำกัดอีกมาก ซึ่งควรที่จะมีการผ่อนคลายกฎเกณฑ์

“อสังหาฯบางเซกเตอร์ฯอาจจะมีผลกระทบบ้าง เพราะนักลงทุนชาวต่างชาติเริ่มหายไป ทั้งนี้ก็ต้องปรับตัว ดังนั้นเรื่องการเทรนด์พนักงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นถือว่าเป็นเรื่องสำคัญมาก” นายวสันต์ กล่าวในที่สุด