ปัจจัยที่เป็นแรงส่งต่อการเติบโตของเมืองไม่ว่าจะเป็น เส้นทางของรถไฟฟ้า ราคาที่ดิน ผังเมือง ล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยสำคัญใหญ่ๆที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากปัจจัยดังกล่าวแล้วยังคงมีปัจจัยอื่นที่สร้างการเปลี่ยนแปลงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อีกเช่นกัน บทความนี้เราจะมองในมุมของกำลังซื้อ และเทคโนโลยีต่างๆที่เข้ามายกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่ใครหลายคนอาจคาดไม่ถึง หรือนึกภาพไม่ออกในตอนนี้แต่เชื่อได้ว่าในอนาคตเราอาจจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาระบบเพื่อการเข้าถึงที่ง่ายและรวดเร็วขึ้น เราลองมาดูกันว่าอะไรบ้างที่เป็นปัจจัยที่จะทำให้วงการอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลง?

1 ประชากร อัตราการเกิดใหม่ของประชากรไทยลดลง ตั้งแต่ปี 2560 มีจำนวนเด็กเกิดใหม่ราว 700,000 คน และลดลงอย่างต่อเนื่อง หากย้อนกลับไปในอดีต ช่วงปี พ.ศ. 2490 ถึง 2514 เป็นช่วงที่มีอัตราการเกิดของเด็กทารกเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปี โดยในปี 2514 มีเด็กเกิดใหม่ประมาณ 1,200,000 คน และเริ่มลดลงมาเรื่อยๆ หลายครอบครัวมีลูกมากสุดเพียงแค่ 2 คนหรือไม่มีเลย นับย้อนกลับไปในช่วงปี 2490-2514 เป็นระยะเวลากว่า 73 ปี ทำให้ประชากรกลุ่มนี้เริ่มเข้าสู่กลุ่มผู้สูงอายุ และเกษียณจากการทำงาน ขณะเดียวกันอัตราการเกิดในช่วงระยะเวลาหลังจากนั้นประชากรการเกิดมีจำนวนลดลงทำให้มีคนในช่วงอายุ 25-44 ปี ที่เป็นช่วงวัยที่มีกำลังซื้อสูง ลดลงตามไปด้วย หากเกินกว่าอายุ 45 ปีแล้ว เป็นช่วงที่ชีวิตมีทุกอย่างหรือรับภาระเต็มทั้งสองมือจึงทำให้คนในวัยนี้ไม่คิดที่จะซื้ออะไรเพิ่มเติม

2 รายได้ต่อครัวเรือน ไม่เพียงแต่อัตราการเกิดต่ำเท่านั้น คนไทยยังมีรายได้ที่ไม่สูงมากหรือมีรายได้ต่อครัวเรือนค่อนข้างต่ำ อีกทั้งยังมีภาระหนี้สินต่างๆที่มาผูกมัดตัวเองยิ่งขึ้นไปอีกทำให้กำลังซื้อลดน้อยลง รวมทั้งการขอสินเชื่อธนาคารก็มักจะถูกปฏิเสธ

3 ภาระหนี้สิน ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาภาระหนี้สินมากกว่า 50% ของรายได้ครัวเรือน โดนเฉพาะในกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยนั้นภาระหนี้สินยิ่งสูง เพราภาระการจ่ายสินเชื่อธนาคารสำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้นมากกว่า 61% ของจำนวนภาระหนี้สิน ซึ่งผลทำให้กำลังซื้อของคนไทยลดลง ในขณะที่ภาระหนี้สินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามรายได้ที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน

4 สินเชื่อธนาคาร อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารค่อนข้างสูงเนื่องจากขาดการเตรียมพร้อมและขาดความเข้าใจในเรื่องการขอสินเชื่อ ส่งผลให้คนไทยจำนวนไม่น้อยที่ติดปัญหาเรื่องหนี้สินจากสินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อรถจักรยานยนต์ กองทุนกู้ยืมเพื่อการศึกษาและยังไม่ได้ชำระคืน ทำให้ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ และมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

กำลังซื้อของคนไทยที่มีอยู่ไม่มากและมีภาระหนี้สินเพิ่มเข้ามาอีก ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดพื้นที่ค้าปลีกได้รับผลกระทบเพราะเกี่ยวเนื่องกับกำลังซื้อโดยตรงจึงทำให้ผู้ประกอบการต่างหาวิธีการ หรือสร้างจุดขายที่แตกต่างเพื่อดึงความสนใจ เมื่อผู้ประกอบการเล็งเห็นถึงขีดจำกัดของกำลังซื้อ การนำเทคโนโลยีเข้ามาจึงเป็นทางเลือกและเป็นจุดแข่งขันที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันกันสูงขึ้น ผู้ประกอบการต่างเร่งพัฒนาระบบและแอปพลิเคชั่นเพื่อรองรับการใช้งานและบริการหลังการขาย ที่ให้ความสะดวกและรวดเร็วต่อการรับ-ส่งข้อมูล ที่จะสร้างผลกระทบให้เกิดขึ้นต่อธุรกิจอสังหาฯ

5 เทคโนโลยี การพัฒนาโครงข่ายระบบเทคโนโลยี ที่เริ่มเห็นกันชัดๆคือยุค 3G ก่อนเข้าสู่ยุค 4G และอีกไม่นานการเปลี่ยนแปลงกำลังจะเกิดขึ้นเมื่อเข้าสู่ยุค 5G ที่ได้เริ่มมีการประมูลโครงข่ายสัญญาณแล้ว เราจะเห็นเทคโนโลยีถูกพัฒนาขึ้นในทุกๆวัน ที่ทำให้การเกิดและการดับของแบรนด์สินค้าเกิดขึ้นยกตัวอย่างของค่ายโทรศัพท์ที่เคยรุ่งเรืองในอดีตเมื่อระบบเทคโนโลยีเข้ามาเปลี่ยนแปลงทำให้ค่ายโทรศัพท์นั้นดับลง เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงแบรนด์ไม่ทันต่อการมาของเทคโนโลยี ขณะเดียวกันเกิดแบรนด์โทรศัพท์ในรูปแบบที่รองรับและพัฒนามาเพื่อการตอบสนองต่อการใช้งานรองรับเทคโนโลยีที่ทันสมัยทำให้แบรนด์ดังกล่าวทะยานขึ้นแท่นสู่จุดสูงสุดของอุตสาหกรรมในรูปแบบเดียวกัน ปัจจุบันเทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทสำคัญในชีวิตของบุคคลมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขายออนไลน์ที่ทำได้รวดเร็ว รวมทั้งระบบMobile Bangking ที่ทำให้สถาบันการเงินต่างต้องปรับตัว และเรากำลังเห็นการนำเทคโนโลยีต่างๆเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตในรูปแบบของที่อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น

6 อินเทอร์เน็ต ระบบการรับส่งข้อมูลผ่านอินเทอร์เน็ตสามารถทำได้รวดเร็วขึ้นกว่าในอดีต และสามารถส่งไฟล์ที่มีขนาดใหญ่โดยใช้เวลาเพียงไม่กี่นาทีเพื่อไปยังผู้รับปลายทางได้ง่ายยิ่งขึ้น อินเทอร์เน็ตตัวแปรสำคัญที่จะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงในอนาคตและเชื่อมโยงกับผู้คนทั้งโลกที่สามารถทำได้ง่ายเพียงแค่คลิกและสร้างการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ให้กับหลายธุรกิจมาแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีรูปแบบเปลี่ยนไปโดยการนำระบบอินเทอร์เน็ตเข้ามาเชื่อมต่อกับระบบที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคำสั่งการเปิด-ปิด เครื่องใช้ไฟฟ้าภายในบ้านผ่านแอปพลิเคชั่นจากสมาร์ทโฟน กระจกห้องน้ำที่นอกจากใช้ส่องสะท้อนแล้วยังสามารถใช้งานออนไลน์ผ่าน youtue หรือแอปพลิเคชั่นอื่นได้ด้วย เราเริ่มเห็นการนำอินเทอร์เน็ตเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของที่อยู่อาศัยและกำลังถูกพัฒนาอย่างต่อเนื่องที่ในอนาคตเราอาจจะเห็นทุกสิ่งอย่างภายในบ้านสามารถสั่งการได้ผ่านสมาร์ทโฟน

7 AI-VR-AR ใครจะไปคิดว่าในอนาคตสำนักงานขายอาจไม่จำเป็นอีกต่อไป เมื่อมีการพัฒนาเทคโนโลยีที่มีความเสมือนจริง หรือ Vistual Reality (VR) ที่พัฒนาขึ้นมาเสมือนจริงมากขึ้น ภาพที่เคยเห็น Google Street View อาจกลายเป็นความล้าสมัย รวมทั้งเทคโนโลยีความจริงแบบแต่งเติมหรือ Augmented Reality (AR) ที่นำภาพจริงมาผนวกรวมกับภาพที่สร้างขึ้นจะทำให้ความล้ำสมัยที่เราอาจเห็นห้องตัวอย่างเสมือนจริงได้เลย จะขาดเพียงแต่การสัมผัสเท่านั้น การนำเทคโนโลยี VR และ AR เข้ามานั้นช่วยให้ผู้ประกอบการไม่ต้องสร้างสำนักงานขายและรื้อทิ้งในอนาคต แต่จะช่วยให้การขายสะดวกยิ่งขึ้นผ่านระบบ VR และ AR ที่ถูกนำมาใช้งาน

การนำเทคโนโลยี Artificial Intelligence (AI) หรือปัญญาประดิษฐ์ เข้ามาเพื่อวิเคราะห์กำลังซื้อ วิเคราะห์ยูนิต หรือรูปแบบห้องหรือบ้านที่คนต้องการซื้อ ทำเลที่ควรพัฒนา ส่วนใหญ่บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมีการเก็บข้อมูลไว้หลายปี ดังนั้นสามารถนำมาวิเคราะห์ได้แบบชัดเจนและเจาะลึกมากยิ่งขึ้น ระบบ AI จะคอยช่วยจัดการปัญหาเบื้องต้นที่ทำให้การทำงานง่ายและสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น อาจได้ผลลัพธ์ที่ต้องการในทันทีไม่ต้องคอยนานเหมือนในอดีตที่ผ่านมาอีกต่อไป

ไม่ว่าเทคโนโลยีจะก้าวหน้าไปย่างไรก็ยังไม่อาจจะสร้างหรือเพิ่มกำลังซื้อของคนไทยได้ซึ่งเรื่องนี้ถือเป็นสิ่งสำคัญ การยกระดับรายได้ของคนไทยในอนาคตเป็นเรื่องที่ต้องร่วมมือกันของหลายฝ่าย เพื่อผลักดันเศรษฐกิจ หลากหลายปัจจัยที่เข้ามาส่งเสริมไม่เพียงแต่รัฐบาลเท่านั้น การมีวินัยในตัวบุคคลหรือการก่อหนี้บุคคลที่เกิดขึ้นก็ถือเป็นส่วนหนึ่งที่จะช่วยให้กำลังซื้อกลับมาหากเศรษฐกิจเดินหน้าและเข้าสู่วันพัฒนาแล้ว