จากการที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้ตลาดกลาง-ล่างประสบปัญหาในเรื่องการถูกปฏิเสธสินเชื่อ(Reject)เป็นตัวเลขที่สูง ดังนั้นตั้งแต่ปี 2559 ต่อนื่องจนถึงปี2560 ต้องจับตามองการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่หันมาจับตลาดลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่มากขึ้น เพราะดีมานด์ในตลาดยังมี เพียงแต่สินค้าที่พัฒนานั้นต้องตอบโจทย์ด้วย จึงจะสามารถขายได้ รวมไปถึงกระแสการโหมเจาะตลาดต่างชาติในทุกรูปแบบมากขึ้น ขณะที่การร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยกับกลุ่มนักลงทุนจากประเทศแถบเอเชียยังมีให้เห็นอีกอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเห็นว่าผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายใหญ่ต่างพยายามปรับตัวเพื่อให้เข้ากับยุคสมัยที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็วเพื่อครองความเป็นเจ้าตลาด

คอนโดฯลักชัวรี่โตต่อเนื่อง

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ซีบีอาร์อี เปิดเผยว่า ในช่วงระยะเวลา 1-2 ที่ผ่านมา ภาคอสังหาฯอยู่ในสภาวะที่ชะลอตัว ตามสภาวะเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการต้องปรับตัว ในสภาวะการณ์ที่มีอัตราการเติบโตช้าลงซึ่งส่งผลกระทบต่ออสังหาฯโดยตรง ทั้งเรื่องการขายชะลอตัวลง จากผู้ที่กู้สินเชื่อไม่ผ่าน และมียูนิตกลับคืนมา

โดยตลาดที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมาพบว่าซัพพลายในย่านซีบีดี จากปี 2558-2559 สวนทางกับตลาดโดยมีซัพพลายเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยคอนโดฯไฮเอนด์ในย่านซีบีดีที่สร้างเสร็จมีจำนวนสะสมเพิ่มขึ้น 8.7% ขณะที่ย่านรอบนอกซีบีดี เพิ่มขึ้น 15% ซึ่งมาสร้างเสร็จในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว จึงมีผลกระทบต่อตลาดกลาง-ล่าง เพราะผู้ซื้อไม่สามารถกู้สถาบันการเงินได้ ทำให้เกิดยูนิตเหลือขายกลับเข้ามาอีก

อย่างไรก็ตามทำเลซีบีดี แม้มีซัพพลายที่เพิ่มขึ้นแต่เป็นอัตราที่ต่ำกว่าพื้นที่รอบนอกซีบีดีคือ 8.7% เนื่องจากทำเลซีบีดีเป็นตลาดเซกเมนต์ระดับบน ที่กลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินน้อยกว่าตลาดกลาง-ล่าง

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2559 ลดลง 11% อันเนื่องมาจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และคนไทยอยู่ในภาวะโศกเศร้าในช่วงไตรมาส4/2559 ส่งผลให้มีหลายโครงการเลื่อนมาเปิดตัวในปี 2560 แต่จำนวนยูนิตก็ยังไม่เพิ่มขึ้นมากนัก เพราะที่ดินที่จะนำมาพัฒนาในย่านซีบีดีราคายังสูงเกินไป ผู้ประกอบการจึงมีความระมัดระวังในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนามากขึ้น หากไม่พัฒนาโครงการที่แพงที่สุดไปเลย ก็จะไปพัฒนาในทำเลที่สามารถทำราคาได้ต่ำกว่าราคาตลาดของโครงการอื่นๆในทำเลเดียวกัน และเชื่อว่าในปีนี้ราคาที่ดินในย่านซีบีดี ยังจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจะมีการทำลายสถิติราคาที่ดินอีกครั้งในแต่ละทำเลของซีบีดี

สำหรับราคาคอนโดฯระดับลักชัวรี่ ในย่านใจกลางเมือง โดยเฉลี่ยทุกทำเล อาทิ สุขุมวิท สีลม สาทร และบริเวณรอบสวนลุมฯ ก็ยังไต่ระดับขึนไปเฉลี่ยที่ 10.9% ต่อปีถือว่าค่อนข้างสูง โดยเฉลี่ยราคาจะอยู่ที่ประมาณ 247,613 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)และไม่คิดว่าการเปิดตัวใหม่ราคาจะลดลง เพราะราคาที่ดินไม่ปรับลดลงแต่อย่างใด หากผู้ประกอบการจะลดราคาก็ต้องปรับลดผลกำไร เพราะต้นทุนไม่ได้ลดลงแต่อย่างใด ถ้าตลาดดูดซัพไม่ได้ก็ต้องรีเซล ซึ่งมีทั้งคอนโดฯที่มีอายุนานมากกว่า 10 ปีและไม่ถึง 10 ปี โดยคอนโดฯที่อายุระหว่าง 5-10 ปียังสามารถปล่อยขายได้ค่อนข้างดี เพราะสภาพโครงการค่อนข้างใหม่ และมีต้นทุนที่ต่ำกว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่ค่อนข้างมาก ถือเป็นจังหวะที่ดีในการปล่อยขาย เพราะอสังหาฯเมื่อถือครองเกิน 5 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และเป็นระยะเวลาที่ดีพอในการทำกำไร คือราคาจะปรับตัวสูง จะได้การันตีผลตอบแทนดี โดยมองว่าคอนโดฯระดับไฮเอนด์ที่เปิดตัวใหม่ และคอนโดฯรีเซล จะมีมูลค่าการเติบโต 8% ต่อปีจากนี้ไป

ทั้งนี้โอกาสของตลาดคอนโดฯระดับลักชัวรี่นั้น ยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง โดยผู้ซื้อหลักจะเป็นกลุ่มคนไทยสัดส่วน 85% และส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่ไม่ได้สนใจเรื่องราคาและเน้นสินค้าและทำเลเป็นหลัก ซึ่งปี 2559 ที่ผ่านมามีเปิดขายราคา 300,000 บาทต่อตารางเมตร ถึง 17 โครงการ โดย 3 โครงการเป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว ส่วนที่เหลืออยู่ในระหว่างการดำเนินการก่อสร้าง ขณะเดียวกันบางโครงการก็จะมีห้องชุดราคามากกว่า 400,000 บาทต่อตารางเมตร เพียงบางยูนิตเท่านั้น ซึ่งทุกปีราคาขายคอนโดฯลักชัวรี่จะปรับขึ้นถึงประมาณ 8% โดยผู้ประกอบการที่จะขายสินค้าในระดับราคาดังกล่าวได้ต้องเป็นสินค้าที่ตอบโจทย์ลูกค้าด้วย

นอกจากนี้ผู้ประกอบการจะมีการนำคอนโดระดับลักชัวรี่ไปนำเสนอขายลูกค้าที่ต่างประเทศมากขึ้น และมียอดขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยสินค้าราคาที่เหมาะสมคือราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งจะตอบโจทย์ผู้ประกอบการระดับกลาง-บนที่ยังมีสินค้าเหลือขาย และแบรนด์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ ที่ต้องนำแบรนด์โรงแรมมาบริหารจึงจะสามารถขายได้

ส่วนการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติในปีนี้ยังมีให้เห็นอีกอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจากญี่ปุ่น ฮ่องกงและจีน ที่จะเป็น 3 สัญชาติหลักที่จะเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลาง

ด้านอัตราความเสี่ยง จะเกิดจากความผิดพลาดของผู้ซื้อที่ส่วนใหญ่จะเกิดในตลาดระดับกลาง-ล่าง เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ  ส่วนตลาดบนโอกาสที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อนั้นมีน้อยมากเพียง 1-2% เท่านั้น ซึ่งจะมากจากกลุ่มนักเก็งกำไรในช่วงจอง และไม่สามารถขายต่อยูนิตได้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ขณะเดียวกันหากสินค้าที่นำเสนอขายไม่สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อก็ไม่สามารถขายได้เช่นกัน รวมไปถึงการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หันเข้ามาแข่งขันในตลาดระดับลักชัวรี่มากขึ้น ทำให้มีการแข่งขันที่รุนแรง รวมทั้งจะเห็นผู้ประกอบการซื้ออาคารเก่าในทำเลกลางเมืองเพื่อนำมาพัฒนาใหม่เป็นที่อยู่อาศัย โรงแรม รวมทั้งสำนักงานมากขึ้นด้วย

ค้าปลีกปรับตัวสู้อี-คอมเมิร์ซ

ผู้ประกอบการโครงการค้าปลีกจะยังคงให้ความสำคัญกับการสร้างโครงการให้เป็นจุดหมายปลายทางสำหรับลูกค้าที่จะเข้ามาใช้บริการ(Placemaking) ซึ่งเป็นประสบการณ์ที่การซื้อขายออนไลน์ไม่สามารถให้ได้  การแข่งขันจะมีความรุนแรงมากขึ้นและโครงการที่มีความเข้มแข็งมากที่สุดในแต่ละพื้นที่เท่านั้นที่จะสามารถเติบโตต่อไปได้ การขยายตัวของธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มมีส่วนอย่างมากในการสนับสนุนในเรื่องดังกล่าว   จากการที่กรุงเทพฯ สร้างชื่อเสียงในฐานะเมืองที่มีความโดดเด่นเรื่องอาหารควบคู่ไปกับการเป็นศูนย์กลางการค้าปลีกระดับลักซ์ชัวรี่   ร้านอาหารชั้นนำอย่าง น้ำ (Nahm) และ กากั้น (Gaggan) ต่างติดอันดับ ‘50 ร้านอาหารที่ดีสุดในโลก’ ประจำปี 2559  โดยร้านกากั้นยังเป็นที่ยอมรับในฐานะร้านอาหารที่ดีที่สุดในเอเชียอีกด้วย

“ซัพพลายโครงการค้าปลีกจะไม่มีมากนัก โดยในปี 2561 จะมีเพียงโครงการ ดิ ไอคอน สยาม พัฒนาเสร็จเพียงโครงการเดียว และเทรนด์ที่กลุ่มค้าปลีกจะมีการแข่งขันกันสูงคือเรื่อง Placemaking เพราะปัจจุบันศูนย์การค้าใหญ่ๆจะแข่งขันกันเรื่องอี-คอมเมิร์ซผ่านระบบออนไลน์มากขึ้น ดังนั้นทั้งคอมมูนิตี้มอลล์และศูนย์การค้าก็จะต้องจัดอีเวนท์เพิ่มมากขึ้น รวมไปถึงจัดโซนแหล่งรวมร้านอาหารชื่อดัง(Food-and-Beverage)หรือF&B ให้มากขึ้น จากเดิมที่เน้นในสัดส่วน 20-25% จะเพิ่มขึ้นเป็น 40-50%”นางสาวอลิวัสสา กล่าว

เทรนด์เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานล่วงหน้ามาแรง

สำหรับค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2560 เพราะปริมาณความต้องการยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 200,000 ตารางเมตร ประกอบกับปริมาณพื้นที่ใหม่ที่มีจำกัด เป็นปัจจัยที่ผลักดันให้ค่าเช่าเติบโตขึ้น ทั้งนี้จากการสำรวจพบว่า ผู้เช่าต่างเริ่มให้ความสนใจในการวางกลยุทธ์การใช้พื้นที่ (Workplace Strategy) มากขึ้น   รวมทั้งความต้องการจองเช่าพื้นที่ล่วงหน้า(Pre-Lease)ก็จะยังคงเพิ่มมากขึ้นสำหรับพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพ     เชื่อว่าอัตราการใช้พื้นที่โดยรวมจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและค่าเช่าจะเติบโตระหว่าง 5-10% ในช่วง 12 เดือนต่อจากนี้

“ตลาดอาคารสำนักงานยังโตต่อเนื่อง เพราะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาซัพพลายมีจำนวนจำกัด ขณะที่ความต้องการขยายธุรกิจของผู้เช่าเติบโตต่อเนื่อง คาดว่าจนถึงปี 2563 ซัพพลายออฟฟิศใหม่ยังเข้ามาจำกัด จึงเกิดเทรนด์ที่ผู้เช่ามีการจองพื้นที่เช่าสำนักงานก่อนอาคารก่อสร้างแล้วเสร็จ หากใครไม่จองพื้นที่ 5,000-10,000 ตารางเมตรล่วงหน้าก็จะไม่มีพื้นที่เหลือให้เช่า แต่อย่างไรก็ตามหลังจากปี 2564-2569 จะมีซัพพลายใหม่ของตลาดออฟฟิศเข้ามาเติมอีกประมาณกว่า 1 ล้านตารางเมตร” นางสาวอลิวัสสา กล่าว

เชื่ออนาคตไทยเป็นฮับโลจิสติกส์อาเซียน

จากการที่รัฐบาลประกาศลงทุน อีสเทิร์น อีโคโนมิก คอริดอร์ ในเรื่องอุตสาหกรรมยุคใหม่ จะทำให้พื้นที่ตะวันออก โดยเฉพาะชลบุรีและระยอง เป็นพื้นที่ที่น่าสนใจทั้งภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวในระยะ 3-4 ปีข้างหน้านี้และจากการที่ประเทศไทยตั้งอยู่บริเวณจุดศูนย์กลางของกลุ่มประเทศ  กัมพูชา ลาว พม่า และเวียดนาม (CLMV)จึงเชื่อว่าประเทศไทยมีศักยภาพที่จะพัฒนาเป็นศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์ของภูมิภาค ซึ่งเป็นผลจากการที่ภูมิภาคมีอัตราผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ที่เติบโตสูง แม้ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซจะยังเป็นพียงสัดส่วนเล็กน้อยของยอดค้าปลีกโดยรวมในขณะนี้ แต่การที่ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซในไทยเติบโตอย่างต่อเนื่องจะส่งผลให้เกิดความต้องการพื้นที่โลจิสติกส์เพิ่มมากขึ้น  โดยปกติแล้วผู้ค้าปลีกออนไลน์ต้องการพื้นที่มากกว่าร้านค้าปลีกทั่วไปถึง 3 เท่า เนื่องจากมีผลิตภัณฑ์ที่เสนอขายมากกว่า มีสินค้าคงคลังมากกว่า   รวมถึงความจำเป็นในการอำนวยความสะดวกในการส่งสินค้ากลับในกรณีที่ลูกค้าคืนสินค้า

จากสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สะท้อนภาพความเป็นจริงมากขึ้น ภายใต้การเจริญเติบโตของเศรษฐกิจที่ค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาวะการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น   แต่ในสถานการณ์ดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ก็ยังมีโอกาสให้กับผู้ประกอบการที่สามารถเข้าถึงความต้องการของผู้บริโภค และพัฒนาสินค้าที่สอดคล้องกับความต้องการที่มีอยู่