ท่ามกลางปัจจัยลบต่างๆ ที่ยังคงเข้ามากระทบภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสแรกของปี 2563 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า(COVID-19) ที่แพร่ระบาดหนักในประเทศจีนซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่สำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย และอีกหลายประเทศทั่วโลกรวมถึงในประเทศไทยที่สถานการณ์ที่ยังคงทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยที่จะเข้ามากระทบภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าในช่วงไตรมาสแรกปี 2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคาเพื่อเป็นการตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์และเพื่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการ ซึ่งจากความรุนแรงของการระบาดของไวรัสไวรัสโคโรน่า(COVID-19) ส่งผลให้สำนักงานขายโครงการคอนโดมิเนียมประกาศปิดสำนักงานขายชั่วคราวหลังจากรัฐบาลประกาศภาวะฉุกเฉินทั้งประเทศเมื่อวันที่ 26 มี.ค.-30 เม.ย.2563
อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2558 – ไตรมาสที่ 1 ปี2563
ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 16 โครงการ 5,880 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในช่วง 8 ปี หรือ 32 ไตรมาสที่ผ่านมาหลังจากอุทกภัยในประเทศไทย ปี 2554 ด้วยมูลค่าการลงทุนเพียงแค่ 19,540 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 8,909 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.2% และลดลงจากช่วงไตรมาสที่ 1 ของปีก่อนหน้าที่เปิดขายประมาณ 8,953 ยูนิตประมาณ 34.3% ซึ่งพบว่า มูลค่าการลงทุนลดลงกว่า 25,892 ล้านบาท เมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า
อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกตามพื้นที่ (หน่วย)
ที่มา: แผนกวิจัยเพื่อการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่1 ปี 2563 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 4 โครงการ ประมาณ 2,398 หน่วย หรือประมาณ 41% รองลงมาคือพื้นที่บริเวณพื้นที่บริเวณรอบเมืองด้านทิศตะวันออก(ถนนสุขุมวิท) จำนวน 4 โครงการ ประมาณ 1,151 หน่วย หรือประมาณ 20% ถัดมาคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) จำนวน 3 โครงการ ประมาณ 800 หน่วย หรือประมาณ 13.6%
อุปสงค์ อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกรายไตรมาส
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
อัตราการขายเฉลี่ย 31%ต่ำสุดในรอบ 40 ไตรมาส
ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสไวรัสโคโรน่า (COVID-19) เป็นอย่างมาก โดยพบว่ายอดขายค่อนข้างต่ำว่าที่คาดการณ์ไว้เป็นอย่างมาก ประชาชนค่อนข้างระมัดระวังในการออกจากที่พักอาศัย เนื่องจากวิตกกังวลกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าว ส่งผลให้อัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 จะมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 31% เท่านั้น ซึ่งถือว่า เป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีหรือในรอบ 40 ไตรมาสที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ออกไปหรือเลือกที่จะเปิดขายเฉพาะออนไลน์เท่านั้น
อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกตามระดับราคา
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 กว่า 54% หรือประมาณ 963 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 100,001 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยช่วงระดับราคา<100,000 บาทต่อตารางเมตรที่ประมาณ 38% และช่วงระดับราคา 200,001> บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 8%
นอกจากนี้ อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมยังมีการปรับลดลงกว่ามากกว่า 18% จากช่วงไตรมาสก่อนหน้าและปรับลดลงกว่า 15% จากในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าแล้ว ยังพบว่า อัตราดูดซับเฉลี่ยโดยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมก็ปรับตัวลงเช่นเดียวกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความสามารถในการขายของผู้ประกอบการช้าลง ส่งผลให้คอนโดมิเนียมที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดกรุงเทพมหานครอีกกว่า 60,000 ยูนิต ต้องใช้เวลาในการระบายออกช้าออกไป ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า จากอุปทานที่เหลือขายและยังคงค้างอยู่ในตลาดอาจจะต้องใช้เวลาอีกกว่า 30 เดือนในการระบายสต็อกในส่วนนี้
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกรายไตรมาส ช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2559 – ไตรมาสที่ 1 ปี 2563
ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 118,580 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 4.5% เนื่องจากมีการเปิดขายคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีบางโครงการโซนสุขุมวิท (เอกมัย ) และทำเลย่านซอยรางน้ำ ที่มีระดับราคาขายเฉลี่ยสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร และอีกประมาณ 40% อยู่ในช่วงราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ใกล้กับสถานี BTSและ MRT ทั้งในส่วนของแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันและแนวเส้นทางใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
นอกจากนี้ ในช่วงที่ที่ผ่านมา พบว่าบางคอนโดมิเนียมบางโครงการที่เปิดขายในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีบางยูนิตอยู่ในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่ย่านจรัญสนิทวงศ์แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมากสวนทางกับภาพรวมตลาดที่ผ่านมา และพบว่าในช่วงระดับราคาดังกล่าวถึงแม้ว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนแต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก ซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30%
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปีพ.ศ. 2563 จำแนกตามราคาเฉลี่ย
ที่มา: แผนกวิจัยเพื่อการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
