ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท.ได้ประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจไทยในระยะข้างหน้ายังมีความไม่แน่นอนสูงมาก หดตัว (ติดลบ) แรง 5.3% ตามการส่งออกและบริการเป็นหลัก และการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโคโรน่า สายพันธุ์ใหม่ (โควิด-19) ดูเหมือนว่า (อาจ) ยืดเยื้อได้ทุบมู้ดการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกของปี 2563 ไปไม่น้อยและดูทีท่าจะทวีความรุนแรงขึ้น ด้วยเพราะยอดผู้ที่ติดเชื่อไวรัส โควิด-19 ในประเทศเพิ่มสูงขึ้นตลอด ณ วันที่ 30 มีนาคม 2563 ศูนย์บริหารสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรน่า 2019 แจ้งพบผู้ติดเชื้อรายใหม่เพิ่ม 136 ราย รวมผู้ป่วยสะสม 1,524 ราย มีผู้เสียชีวิตสะสม 9 ราย
prop2morrow สำรวจความเห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ต่างเห็นไปในทิศทางเดียวกันผู้บริโภคค่อยๆ หายหรือเข้าไปที่สำนักงานขายน้อยลงๆ ชัดเจนก็ปลายๆ เดือนกุมภาพันธ์ พอถึงเดือนมีนาคมยอดคนเดินเข้าแทบจะไม่เห็นเลย ส่วนในเดือนเมษายนนี้ไม่ต้องพูดถึง เพราะปกติก็มีน้อยอยู่แล้ว พร้อมกับคาดหวังว่า หากการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 จบได้ในเดือนเมษายน ก็จะช่วยสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ พลิกฟื้นได้ในช่วงครึ่งหลังของปี พร้อมกับคาดหวังรัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจ โดย “เพอร์เฟค –ศุภาลัย- ธารารมณ์ ” ชงรัฐขยายเวลามาตรการโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ออกไปถึงสิ้นปี, เปิดโอกาสบ้าน–คอนโดฯ ทุกระดับราคาได้สิทธิ์ลดหย่อนค่าโอนและจดจำนองเหลือ เหลือ 0.01%, ยกเลิก LTV , นำเงินต้นซื้อบ้านหักลดหย่อนภาษีเงินได้ และเปิดให้ต่างชาติเข้ามาพำนักในประเทศไทยได้นานขึ้น ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเห็นพ้องเอกชนเสนอรัฐออกมาตรการเพิ่มเติมเพื่อช่วยภาคธุรกิจอสังหาฯลดภาระผู้บริโภคหลังประเมินภาพรวมธุรกิจ(อาจ)ติดลบกว่า 10 %
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวยอมรับว่า ปัจจัยต่างๆ ที่เกิดขึ้นในระดับมหภาคมีผลกระทบต่อกำลังซื้อของลูกค้าทั้งในและต่างประเทศ ทั้งนี้ ในช่วง 2 เดือนแรก (ม.ค.-ก.พ.) ยอดขายที่อยู่อาศยทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมยังดีอยู่แต่สถานการณ์การขาย ผู้บริโภคเข้าชมโครงการและสำนักงานขายเริ่มลดลงชัดๆ ในช่วงเดือนมีนาคม 2563 ซึ่งทำให้ภาพรวมผลประกอบการด้านยอดขายไตรมาส 1/2563 อาจออกมาไม่ดีนัก
“ยังคาดเดาไม่ได้ว่าตลอดทั้งปีจะเป็นอย่างไร แต่ส่วนตัวผมยังมองน่าจะยังพอไปได้ ยังมีปัจจัยหนุนซี่งนอกจากดอกเบี้ยจะต่ำแล้วยังมาตรการลดภาระให้แก่ประชาชน ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่สิ้นสุดในสินปีนี้น่าจะกระตุ้นตลาดได้บ้าง” นายวงศกรณ์ กล่าวให้ความเห็น
ทั้งนี้ อสังหาฯ เป็นภาคธุรกิจขนาดใหญ่มูลค่าเป็นแสนๆ ล้านบาท มีธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องมากมาย ทั้งภาคแรงงานและภาคการผลิตอื่นๆ ส่วนตัวเสนอแนะให้รัฐบาลหรือหน่วยงานภาครัฐออกมาตรการมากระตุ้น ดังนี้
- พิจารณาขยายมาตรการโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” เพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 31 มีนาคมนี้ออกไปจนถึงสิ้นปี 2563 (อนึ่ง: จากข้อมูลล่าสุดของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ณ วันที่ 25 มี.ค.63 มีผู้ลงทะเบียน 115,875 ราย ผ่านเกณฑ์รอบแรก 64,232 ราย (รายได้ไม่เกิน 1.2 ลบ.ดูจากภาษีปี 61 ที่ยื่นปี 62) ได้รับเงินโอน 50,000 บาทให้แล้ว 13,383 ราย (กู้ แบงก์อนุมัติ จดจำนองแล้ว))
- เปิดโอกาสการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด (บ้าน, คอนโดฯ)ใน “ทุกระดับราคา” โดยไม่จำกัดว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรกหรือหลังที่สองหรือหลังที่สามได้สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนเหลือ 0.01% จากเดิม 2% และลดค่าจดทะเบียนจดจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% จากเดิม 1% จากเดิมมาตรการดังกล่าวได้สิทธิ์เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งมาตรการนี้เริ่มตั้งแต่ 2 พฤศจิกายน 2562 ต่อเนื่องถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563
- พิจารณาออกมาตรการให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถ“นำเงินต้น” ที่ซื้อบ้านได้หักค่าลดหย่อนภาษีเงินได้ 3 ปีๆละ100,000 บาท
- ประกาศยกเลิกมาตรการ LTV (Loan to Value Ratio : LTV) เป็นต้น
พร้อมกันนี้นายวงศกรณ์ ยังกล่าวด้วยว่า ภายใต้สถานการณ์ที่เผชิญปัจจัยลบรุมเร้าและแบงก์ชาติเองก็ยังประเมินว่าเศรษฐกิจไทยจะติดลบถึงกว่า 5% อยากให้รัฐบาลหามาตรการหรือหาแนวทางมากระตุ้นให้คนรวยนำเงินออกมาใช้จ่าย มาลงทุน คือ พูดง่ายๆทำอะไรก็ได้เพื่อดึงเงินที่อยู่ในกระเป๋าของคนรวยออกมาให้มากที่สุดเพื่อให้เกิดการหมุนเวียนในระบบ ช่วยสร้างบรรยากาศ ช่วยสร้างความเชื่อมั่น และไม่อยากให้มองว่ามาตรการที่ออกมาเป็นการอุ้มคนรวย เพราะปัจจุบันปัญหาใหญ่ๆ ที่เผชิญนั้นมีมากมายเหลือเกิน
ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่บอกว่า หากรัฐบาลหรือหน่วยงานภาครัฐจะใช้ฟื้นเศรษฐกิจในประเทศผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการออกมาตรการต่างๆ มาเพื่อลดการแบ่งเบาภาระผู้ซื้ออสังหาที่ไม่จำกัดเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง และการขยายฐานตลาดกลุ่มผู้ซื้อให้กว้างขึ้น รวมถึงการยกเลิกเกณฑ์ใหม่ LTV ไป อย่างน้อยก็เป็นการชั่วคราวก่อนก็จะช่วยสร้างบรรยากาศที่ดีได้
“ผมมองว่าการต่ออายุมาตรการ หรือการยกเลิกมาตรการอะไรที่มันจะช่วยปลดล็อกให้ทุกอย่างมันเดินไปได้ในยามที่เกิดวิกฤติเช่นนี้ก็ไม่ใช่เรื่องเสียหายครับ” นายไตรเตชะ กล่าวให้ความเห็น
ด้านนายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด(มหาชน) และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวให้ความเห็นว่า ปีนี้เป็นปีที่หนักมากสำหรับธุรกิจอสังหาฯ เผชิญกับแรงกดดันหลายด้าน ซึ่งภาวะการณ์นี้อาจจะต่อเนื่องไปถึงปีหน้า หากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ไม่จบเร็ว แต่หากจบเร็วๆ นี้ในเดือนเมษายน หรือ มิถุนายน ทุกอย่างก็จะเข้าสู่สภาวะปกติได้ในช่วงครึ่งหลังของปี การขายที่อยู่อาศัยของบริษัทอสังหาฯ ก็น่าจะอัดโปรโมชั่นกันแบบต่อเนื่องเพื่อที่จะลด inventory และหากมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมาเพิ่มเติมก็จะช่วยได้มากขึ้น
ทั้งนี้เห็นด้วยกับที่ว่า การจะออกมาตรการใดๆ มาต้องระมัดระวังไม่ให้เกิดการเก็งกำไรหรือภาวะฟองสบู่ การเน้นช่วยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยนโยบายบ้านหลังแรกผมว่าคงมีการสานต่อ แต่ท้ายที่สุดในสถาการณ์ที่วิกฤติลามไปทั่วเช่นนี้ การออกนโยบายอื่นๆ มาควบคู่ก็ควรมีด้วยเช่นกันนโยบายที่ออกมา เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอน และการจดจำนอง อาจจะมีผลต่อการจัดเก็บภาษีเข้ารัฐ แต่ในทางตรงกันข้ามหากทุกอย่างเข้าสู่สภาวะปกติ เกิดการซื้อขาย เกิดการใช้จ่าย เกิดการลงทุน มีเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบที่มากขึ้น ท้ายที่สุดแล้วประเทศชาติก็ได้ประโยชน์อยู่ดี
“ผมมองว่า เศรษฐกิจกระตุ้นอสังหาฯในขณะเดียวกันอสังหาฯ ก็เป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจให้เติบโตด้วยเช่นกัน อะไรที่เป็นกับดัก หรือเป็นอุปสรรคก็ควรจะยกเลิก และที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ เองก็พูดมาตลอดให้ยกเลิกเกณฑ์ใหม่ LTV ให้ทุกอย่างดำเนินไปตามปกติ เพราะแบงก์เองเค้าก็มีระบบการคัดกรองลูกค้าที่เข้มงวดอยู่แล้ว” นายวสันต์ กล่าว พร้อมกันนี้เขายังกล่าวให้ความเห็นอีกว่า หากปัญหาเรื่องโควิด-19 ดีขึ้น สามสมาคมอสังหาฯ ก็คงมีการพูดคุยกันหรือประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นรวมทั้งหารือกับรัฐบาล ถึงแพคเกจมาตรการที่จะออกมากระตุ้นเศรษฐกิจและภาคธุรกิจต่างๆ
ในภาคธุรกิจอสังหาฯ เองหากจะออกมาตรการมานั้นสามารถทำได้หลากหลาย นอกจากลดค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง การยกเลิก LTV ยังสามารถออกมาตรการอื่นๆ พร้อมกันได้ นั่นคือ การขยายเวลาหรือการออกวีซ่าให้ชาวต่างชาติสามารถพำนักในไทยได้นานขึ้น (โดยอาจมีเงื่อนไขกำกับด้วยก็ได้) ซึ่งวิธีนี้ก็จจะช่วยเพิ่มแรงจูงใจให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในไทยเป็นบ้านหลังที่สองมากขึ้นก็ได้
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า คงต้องรอดูว่ารัฐบาลจะออกมาตรการอะไรมาบ้างเพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจเรียลเซกเตอร์ต่างๆ ส่วนตัวเห็นด้วยหากจะมีมาตรการมากระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯ รวมถึงการปลดล็อกมาตการ LTV ปลดทุกวงเงิน ก็จะช่วยให้บรรยากาศต่างดีขึ้น การติดลบของภาคอสังหาฯ ในปี 2563 ก็จะลดลง แต่ก็ยังติดลบอยู่
เดิมเมื่อช่วงต้นปี 2563 ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาดว่าตลาดโดยรวมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะทรงตัวหรือเป็นบวกนิดหน่อย แต่อย่างไรก็ตาม จากผลกระทบเชิงลบต่างๆ ที่เกิดขึ้น เบื้องต้นทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินว่าตลาดอสังหาฯ ปริมณฑล ในปี 2563 น่าจะติดลบกว่า 10% โดยหน่วยโอนกรรมสิทธิ์น่าจะอยู่ที่ 171,000 หน่วย จากปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 198,000 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมติดลบมากสุดเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ จากปี 2562 ที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 98,000 หน่วย ลดลงเหลือจำนวน 89,000 หน่วย ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะใกล้เคียงกับปีก่อนคือ 99,000 หน่วย หรือหากเพิ่มก็ไม่มาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบแทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากกลุ่มผู้บริโภคต่างชาติเหมือนกับตลาดคอนโดมิเนียม ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ ขยายและหันมารุกที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น
