สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดในช่วง 3 เดือนแรกของปี ยอดขายตก ลดราคาสนั่น ฤๅ วิกฤตจะมาถึง “ อสังหาฯ ” ในปี 2563 จริงๆหรือ !!?? มาตรการกระตุ้นของภาครัฐ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอน ค่าจำนอง ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ลดดอกเบี้ยต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ จะเอาอยู่หรือไม่ มาตรการ LTV จะเอาอย่างไรยกเลิกหรือไม่ยกเลิก แต่ที่แน่ๆภาคธุรกิจนี้ก็เข้าข่ายติดเชื้อระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธ์ใหม่หรือโควิด-19 (COVID-19)ไม่ต่างจากภาคธุรกิจอื่นๆที่สร้างความเสียหายอย่างมากและกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวม หากระยะเวลาการแพร่ระบาดยิ่งนานก็จะยิ่งส่งผลกระทบที่มากขึ้นต่อธุรกิจเป็นเงาตามตัว
ศก.เสี่ยงติดลบสูง …สต็อกบ้านบวม
ภาคธุรกิจ “ อสังหาฯ ” จะขยายตัวได้นั้นต้องอาศัยการเติบโตของเศรษฐกิจ แต่หากเมื่อเศรษฐกิจภายในประเทศทั้งเปราะบาง และต้องพึ่งพาการท่องเที่ยวรวมทั้งภาคการส่งออกค่อนข้างมาก โหรเศรษฐกิจ(แทบ)ทุกสำนักล้วนประสานเสียงพยากรณ์ปีนี้เศรษฐกิจ “ ติดลบ ” แน่ๆไม่ว่าจะเป็น ธปท.ได้ประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจไทยในระยะข้างหน้ายังมีความไม่แน่นอนสูงมาก หดตัวแรง – 5.3% ขณะที่ EIC ปรับลดคาดการณ์ GDP ไทยปี 2563 เป็นหดตัวที่ –5.6% ต่ำสุดนับจากวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2541 จากเศรษฐกิจโลกที่เข้าสู่ภาวะถดถอย มาตรการปิดเมืองของไทย และจำนวนนักท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มลดลงมากและฟื้นตัวล่าช้า
เมื่อภาพใหญ่เศรษฐกิจอ่อนแอ… แล้วช่วงเวลาที่เหลือ 9 เดือนแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ยุคกำลังซื้อหดจะเป็นอย่างไรแน่ ??? หนึ่งในสัญญาณเตือนภัยธุรกิจที่น่าจับตามองก็คือ “ หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย ” หรือ “ Inventory ” ที่มีอยู่ สะท้อนจากข้อมูลของ 2 หน่วยงานวิจัยแห่งของรัฐและเอกชน คือ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป ระบุสินค้าคงเหลือและต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ สิ้นปี 2562 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 27 บริษัท อยู่ที่ 575,852.63 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ประมาณ 15.56 %
ด้านหน่วยงานภาครัฐอย่างศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ได้ออกมาเปิดเผยตัวเลข “ หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย ” ทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2562 มีประมาณ 300,000 หน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 10% ทั้งที่การเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2562 ลดลงกว่าปีก่อนหน้าถึงประมาณ -20% นับว่าเพิ่มมากกว่าที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้คาดไว้ ซึ่งประเด็นสำคัญคงเป็นผลมาจากภาวะการณ์ของตลาดดังเช่นที่กล่าวมาข้างต้น ** อ่านข้อมูลเพิ่มเติมที่ >> ไวรัส “โควิด-19 ”กับความท้าทาย อสังหาฯไทย
โจทย์หินเทิร์น “แบ็กล็อก-สต็อกเหลือขาย” เป็นเงินสด
นอกจากจะเน้นเคลียร์สต็อกที่บวมให้ยุบแล้ว ยอดขายรอโอน (Backlog) ก็เป็นอีกโจทย์หลักธุรกิจอสังหาฯปี 2563 นี้ ถ้าหากนำเอา “ Inventory ” ที่มีมาบวกกับซัพพลายใหม่เกิดขึ้นในภาวะที่ระบายสต็อกเก่าได้ช้า อาจเป็นอุปสรรคในการทำแผนธุรกิจของผู้ประกอบการในปีนี้
นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส กล่าวว่า ณ สิ้นปี 2562 ยอดสต็อกเหลือขายของผู้ประกอบการอสังหาฯ12 รายที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯมีอยู่กว่า 629,000 ล้านบาท (รวมทั้งสร้างเสร็จ+ไม่เสร็จ ,ไม่รวมเปิดใหม่) ขณะที่ยอดขายรอโอน (Backlog) อยู่ที่กว่า 290,000 ล้านบาท และหากพิจารณายอดขายรวมที่ได้ในปี 2562 นั้นอยู่ที่กว่า 253,000 ล้านบาทนั้น ลดลง 28 % เมื่อเทียบกับปี 2561 ที่มียอดขายรวมอยู่ที่ 354,000 กว่าล้านบาท สะท้อนภาพตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ต่างๆที่เป็นปัจจัยลบที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสแรกทำให้ในปี 2563 ประเมินยอดขาย หรือ Presale รวมทั้งปีค่อนข้างยากที่ตอบว่าจะเติบโตหรือติดลบเท่าไหร่ ทุกบริษัทต่างมุ่งปรับตัวจัดการกับสต็อกเหลือขาย และ Backlog ที่สูงเพื่อแปลงมาเป็นเงินสด หรือรายได้ให้ได้มากที่สุด แต่ประเด็นอยู่ที่แปลงอย่างไรทั้งสินค้าที่เหลือท่วมอยู่รวมถึง Backlog ด้วย เพราะหากเทิร์นเป็นเงินสดไม่ได้ Backlog ที่มีก็จะตีกลับมาเป็น “ Inventory ” ทันทีเช่นกัน
ทั้งนี้ การจะเทิร์นเป็นเงินสดได้หรือไม่ได้นั้นขึ้นอยู่กับ 2 เรื่องหลักๆคือ 1).แบงก์จะปล่อยกู้หรือไม่ และเรื่องที่ 2). ก็คือ คุณภาพของลูกค้านั้นเป็นอย่างไร ซึ่งคุณภาพของลูกค้าก็แปรไปตามสภาวะเศรษฐกิจ รายได้ และความมั่นคงในหน้าที่การงาน เป็นต้น ทั้งนี้ สองเรื่องนี้ดูเหมือนจะเป็นอุปสรรคพอสมควร เพราะในส่วนของแบงก์เองก็เข้มงวดในการปล่อยกู้มาก ในขณะที่ลูกค้าหรือผู้บริโภคก็มีความเสี่ยงสูงเรื่องรายได้ที่อาจถูกปรับลดลง รวมถึง เสี่ยงที่จะตกงานหรือถูกเลิกจ้างจากนายจ้างที่ต้องการลดค่าใช้จ่ายจากผลกระทบที่เกิดจากโควิด-19
“ ปกติก่อนหน้าที่โควิด-19 จะมาส่งลูกค้าไปแบงก์ก็จะผ่าน 70-80% แต่พอโควิด-19 ลูกค้าที่ส่งไปให้แบงก์ก็น่าจะหายไปอีก 10-20% หมายความว่า Backlog ที่ถึงเวลาโอนก็โอนไม่ได้เพิ่มขึ้น พูดง่ายๆถ้ายึดคืนจากลูกค้าถูกตีกลับนำมาขายใหม่ 40-50 % นี่สิ่งที่จะมีให้เห็นหากโควิด-19 ยืดไปถึงเดือน 7 เดือน 8 ”…นั่นคือเสียงสะท้อนของผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) หรือ SENA หากสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 กินเวลานานช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้หรืออาจจะต่อเนื่องไปถึงปีหน้า สิ่งที่ต้องทำก็คือ หาช่องทางระบายสินค้า รักษาสภาพคล่อง เก็บเงินสด ไม่เปิดโครงการใหม่ เป็นต้น
หวั่นซ้ำรอยวิกฤต “ต้มยำกุ้ง” ปี’40
Price War โอกาส ! นายทุนรอช้อนซื้อของถูก
ด้วยแรงกดทับต่างๆทั้งจากภายในและภายนอกประเทศรวมถึงพิษโควิด-19 หากกินเวลานานผู้ประกอบการอสังหาฯหลายคนหวั่นวิกฤตครั้งนี้ (อาจ)ซ้ำรอยปี 2540 “ ต้มยำกุ้ง ” นั่นคือ คนที่ยังไม่เริ่มสร้างควรจะสร้างหรือเปล่า หากเลวร้ายอาจจะเห็นโครงที่เปิดขายแล้วหยุดขายคืนเงินลูกค้า ตึกไหนที่สร้างอยู่หรือกำลังจะขึ้นโครงสร้าง แต่ยอดขายไม่วิ่ง แบงก์อาจทบทวนวงเงินปล่อยกู้ใหม่ หรือไม่ก็ส่งสัญญาณให้เจ้าของโครงการหยุดหรือชะลอก่อสร้างไปก่อน ดังนั้น คนที่ถอยตั้งหลักทันตั้งแต่ต้นถือว่ามาถูกทาง ด้วยการลดการเปิดขายโครงการใหม่ ใช้เวลา 9 เดือนที่เหลือหันมาลดความเสี่ยงระบายสต็อก ผู้ประกอบการไหนมีสภาพคล่องหรือมีเงินสดในมือสูงปลอดภัย
แต่หากพิจารณาถึงประเด็น “ สงครามราคา ” (Price War) เพื่อปิดการขายที่ถือเป็นหมากสุดท้ายที่จะงัดออกมาถล่มเร่งปิดเกม “ สต็อกคงค้าง ” โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่แบกนั้นจะมาจาก 2-3 ทาง ดังนี้ 1).สต็อกเก่าที่อยู่ในมือดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องเร่งระบายนั้น เพราะต้องการชำระหนี้แบงก์ที่ครบกำหนดชำระก็อาจเป็นไปได้ที่งัดกลยุทธ์ “ สงครามราคา ” มาเพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ในทางกลับกันการใช้เลือก “ ราคา ” เป็นกลยุทธ์ในยามที่ผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อพร้อม นอกจากจะไม่ได้ผลแล้ว ยังเป็นการลด “แวร์ลู” สินค้าด้วย 2 ).สต็อกที่ออกมาจากผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนหรือนักเก็งกำไรที่ไม่ต้องการแบกของไว้และได้ระบายออกมา และ3). สต็อกที่เกิดจากโครงการที่เปิดขายหรือสร้างเสร็จใหม่
“ ผมเชื่อว่าจะมีดีมานด์พิเศษเข้ามาหนุน มีกลุ่มนายทุนที่รอช้อนซื้อของราคาถูก ” นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวให้ความเห็น พร้อมกับยอมรับว่า บริษัทฯคงต้องเตรียมความพร้อมรองรับ เพราะมี Backlog ที่จะโอนให้ลูกค้า 2 โครงการในปีนี้ คือ คอนโดฯย่านรัชโยธินและที่รามคำแหง โดยเฉพาะโครงการย่านรัชโยธินซึ่งมีลูกค้าจำนวนหนึ่งที่ต้องโอนด้วยเงินสด ขณะที่ โครงการที่รามคำแหงลูกค้าส่วนใหญ่จะกู้แบงก์
ด้านนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า การบริหารงานภายใต้วิกฤติ การเปิดโครงการใหม่จะต้องระมัดระวัง จะต้องเร่งสร้างรายได้ ลดค่าใช้จ่าย ผลักดันยอดขาย ยอดโอน โดยเฉพาะการโอนนั้น บริษัทฯได้แพคเกจส่งเสริมการโอน เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า ขณะเดียวกันเพื่อรองรับกับปัญหาที่จะเกิดขึ้นกรณีที่ลูกค้าไม่พร้อมโอนด้วยการทำงานร่วมกันกับบริษัท บางกอกซิตี้สมาร์ท จำกัด (บีซี) ซึ่งบีซีที่เป็นตัวกลางระหว่างคนซื้อคนใหม่กับคนขาย(ลูกค้า)
“การแข่งขันสูงแน่นอน ส่วนที่ว่าจะแข่งกันลดราคาลงมาถูกขนาดไหนตอบยาก”นายวิทการ กล่าวให้ความเห็นในตอนท้าย
