ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิต “ชาญอิสสระ ฯ” ที่ “BB+”และเปลี่ยนแนวโน้มเป็น “Negative” จาก “Stable”

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BB+” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น “Negative” หรือ “ลบ” จาก “Stable” หรือ “คงที่” ด้วย โดยแนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่ต่ำกว่าประมาณการทั้งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงแรม รวมถึงภาระหนี้ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง

อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงธุรกิจของบริษัทที่มีขนาดเล็ก รวมถึงผลการดำเนินงานที่ผันผวน และแบรนด์ซึ่งเป็นที่ยอมรับในธุรกิจที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงสูงและในธุรกิจโรงแรม การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวในระยะปานกลางอันเนื่องมาจากความเสี่ยงที่เกิดจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 (COVID-19) ซึ่งจะยิ่งเพิ่มความกดดันให้แก่ภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำอยู่ในเวลานี้

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต : ขนาดธุรกิจที่เล็ก

ทริสเรทติ้งมองว่าธุรกิจของบริษัทมีขนาดที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง บริษัทมีรายได้อยู่ในระหว่าง 2.2-2.9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2561 ส่วนในปี 2562 บริษัทมีรายได้เพียง 1.5 พันล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 49% จากปีก่อนหน้า ยอดขายในปี 2562 ก็ลดลงอย่างมากโดยเหลือเพียง 677 ล้านบาทจากที่ระดับเฉลี่ย 1.5 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2561 ทั้งนี้ รายได้ที่ลดลงอย่างมากนี้เกิดจากผลกระทบในเชิงลบจากการบังคับใช้เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เมื่อเดือนเมษายน 2562 รวมถึงภาวะเศรษฐกิจทั้งภายในประเทศและทั่วโลกที่ซบเซา

ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทในปี 2563 จะอยู่ที่ 1.6 พันล้านบาทและจะปรับเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 2 พันล้านบาทต่อปีในปี 2564 และปี 2565 รายได้ประมาณ 50% จะมาจากการส่งมอบยอดขายอสังหาริมทรัพย์รอโอน ส่วนที่เหลือจะมาจากการขายยูนิตในโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบัน ณ สิ้นปี 2562 บริษัทมียอดขายรอโอนมูลค่า 1.1 พันล้านบาท ซึ่งยอดขายรอโอนจะรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 800 ล้านบาทในปีนี้และส่วนที่เหลือจะส่งมอบในปี 2566 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพียง 12 โครงการซึ่งมีทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และในจังหวัดซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมหลักๆ คือ ภูเก็ต และชะอำ โครงการดังกล่าวมีมูลค่าเหลือขาย (ทั้งโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและโครงการพร้อมขาย) ทั้งสิ้น 9.8 พันล้านบาท

ผลการดำเนินงานต่ำกว่าคาด

ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2562 ต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้ง โดยบริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 อยู่ที่ระดับ 28% ซึ่งลดลงจากระดับ 30% ในปี 2561 และระดับ 35%-38% ในช่วงปีก่อนหน้า อัตรากำไรที่ลดลงนั้นเนื่องมาจากการทำโปรโมชั่นลดราคาขายในบางโครงการเพื่อเร่งระบายสินค้า ยิ่งไปกว่านั้น ธุรกิจโรงแรมยังรายงานผลขาดทุนจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ระดับ -8% ซึ่งลดลงจากระดับ 5%-7% ในช่วง 3 ปีก่อนหน้า

รายได้จากการขายโครงการในปัจจุบันของบริษัทนั้นถือว่าต่ำกว่าเป้าหมาย ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก็สูงกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดไว้ บริษัทมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 720-860 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจากการมีต้นทุนค่าใช้จ่ายประจำในการดำเนินงานเป็นหลัก ส่งผลให้บริษัทรายงานเงินทุนจากการดำเนินงานขาดทุนจำนวน 385 ล้านบาทในปี 2562 และมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายเพียง 1 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม บริษัทรายงานผลกำไรสุทธิในปี 2562 จำนวน 271 ล้านบาทซึ่งมาจากการรับรู้กำไรจำนวน 748 ล้านบาทจากการขายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา หรือ SRIPANWA จำนวน 10.5% โดยหลังจากการขายแล้ว สัดส่วนการถือหน่วยกองทุน SRIPANWA ของบริษัทก็จะลดลงเหลือ 19.5%

ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้าบริษัทมีแผนขายโรงแรมแห่งใหม่เข้ากองทุน SRIPANWA ในระหว่างปี 2563-2565 หากแผนดังกล่าวประสบความสำเร็จก็จะช่วยให้เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทกลับมาอยู่ที่ระดับประมาณ 200-300 ล้านบาทต่อปี ซึ่งจะช่วยให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับประมาณ 5% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะกลับมาอยู่ในระดับที่สูงกว่า 1.5 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้าได้

ภาระหนี้ยังคงอยู่ในระดับสูง

บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับสูงมาอย่างต่อเนื่องจากภาระหนี้จำนวนมากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยบริษัทรายงานภาระหนี้ ณ สิ้นปี 2562 อยู่ที่ 4.4 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 3.7 พันล้านบาทในปี 2561 และที่ระดับน้อยกว่า 2 พันล้านบาทในปี 2557 อีกทั้งบริษัทยังมีภาระหนี้จากสัญญาเช่าดำเนินงานโรงแรมกับ SRIPANWA มูลค่า 2.2 พันล้านบาท (คำนวณเป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิด้วยอัตราลด 7%) หรือคิดเป็นค่าเช่า 300-330 ล้านบาทต่อปีในช่วง 10 ปีข้างหน้าด้วย ณ สิ้นปี 2562 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ 65.6% ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงไปจากปี 2561

จากการที่บริษัทมีฐานทุนค่อนข้างน้อย บริษัทจึงต้องนำเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการกลับมาลงทุนใหม่ด้วยการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ ภายใต้แผนการเงิน บริษัทวางแผนจะขายโรงแรมบาบาบีชที่ชะอำมูลค่า 1.5 พันล้านบาทให้แก่ SRIPANWA ในช่วงปลายปี 2563 แล้วต่อด้วยการขายโรงแรมบาบาบีชที่พังงาและโครงการที่อยู่อาศัยที่ภูเก็ตมูลค่า 700 ล้านบาทในปี 2564 รวมทั้งศูนย์การประชุมสัมมนาที่โรงแรมศรีพันวามูลค่า 1 พันล้านบาทในปี 2565 จากนั้นบริษัทจะเช่าโรงแรมกลับมาจาก SRIPANWA และดำเนินการบริหารโรงแรมเหล่านี้เอง ดังนั้น ภายใต้ประมาณการของทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะรักษาระดับอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระหว่าง 60%-65% ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้

แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับในกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง

สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูงภายใต้แบรนด์ “อิสสระ” และ “บ้านอิสสระ” ซึ่งเป็นที่ยอมรับทั้งในด้านคุณภาพและการออกแบบที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของลูกค้า นอกจากนี้ เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าของสินค้า บริษัทจึงมีแผนกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการแบบผสมผสานไปพร้อมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและโรงแรมในพื้นที่เดียวกันอีกด้วย

บริษัทได้เริ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาสูงสำหรับขายและก่อสร้างโรงแรมบูติคโครงการแรกในชื่อ “ศรีพันวา” ในจังหวัดภูเก็ตในปี 2546 ซึ่งโรงแรมช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าเพื่อการอยู่อาศัยที่เปิดขายภายในโครงการด้วย โรงแรมศรีพันวาได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้าโดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน จึงเป็นผลให้บริษัทได้สัญญารับจ้างบริหารโรงแรมแห่งใหม่ภายใต้แบรนด์ “ศรีพันวา” ในจังหวัดไห่หนาน ประเทศจีน อีกด้วย อย่างไรก็ตาม สัดส่วนรายได้จากการบริหารงานโรงแรมของบริษัทยังมีไม่มากนัก

ในปี 2558 บริษัทได้พัฒนาโครงการแบบผสมผสานโครงการที่ 2 ในจังหวัดพังงาภายใต้สัดส่วนการร่วมทุน 86:14 กับผู้ประกอบการจากประเทศจีนคือ Junfa Real Estate Co., Ltd. ซึ่งโครงการนี้ประกอบไปด้วยวิลล่าสำหรับขาย 24 ยูนิตและโรงแรมบูติคภายใต้แบรนด์ “บาบาบีช” ต่อมาในปี 2559 บริษัทได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าในสัดส่วน 50:25:25 ร่วมกับ บริษัท สหพัฒนพิบูล จำกัด และ บริษัท ไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) เพื่อพัฒนาโครงการแบบผสมผสานภายใต้แบรนด์ “บาบาบีช” อีกแห่งหนึ่งในอำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี

ความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19

แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศ ในขณะเดียวกัน ผลกระทบในด้านลบจากสงครามการค้าโลกและการแข็งค่าของเงินบาทก็ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อต่างชาติชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อชาวจีน

ความเสี่ยงจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปีนี้ยิ่งส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงรอดูสถานการณ์อยู่เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศต้องหยุดชะงักลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ซึ่งในส่วนของบริษัทนั้นยังต้องประสบกับผลกระทบในเชิงลบทั้งต่อธุรกิจที่อยู่อาศัยราคาสูงและธุรกิจโรงแรมจากผลของการจำกัดการเดินทางในหลาย ๆ ประเทศโดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศจีน ทั้งนี้ การลดลงอย่างมากของธุรกิจการท่องเที่ยวและอุปสงค์ที่ลดลงของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะส่งผลกระทบต่อการรับรู้รายได้ของบริษัท

 สภาพคล่องอยู่ในระดับปานกลาง

ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องอยู่ในระดับปานกลางในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ สิ้นปี 2562 บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 597 ล้านบาท และเงินลงทุนจำนวน 619 ล้านบาท บริษัทยังมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 300 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 200-300 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังมีเงินลงทุนในสัดส่วน 16% ในที่ดินแปลงใหญ่ผ่าน บริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์ท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งสามารถใช้เป็นแหล่งเงินทุนได้อีกด้วย โดยราคาประเมินของที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 2.5 พันล้านบาท ในขณะที่ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามีจำนวน 953 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 234 ล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวที่เป็นเงินกู้โครงการจำนวน 283 ล้านบาท และหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนอีกจำนวน 436 ล้านบาท

บริษัทต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของภาระเงินกู้โดยต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินรวมสุทธิต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 3.75 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวม (หักเงินกู้ยืมจากบริษัทที่เกี่ยวข้อง) ต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า โดย ณ สิ้นปี 2562 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 1.76 เท่าและ 1.75 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2565 ดังนี้

• บริษัทจะไม่เปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2563 และจะเร่งขายสินค้าคงเหลือที่มี
• บริษัทจะมีรายได้จากการขายโรงแรมเข้ากองทุนในปี 2563 มูลค่า 5 พันล้านบาท ในปี 2564 มูลค่า 700 ล้านบาท และในปี 2565 มูลค่า 1 พันล้านบาท
• รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 6 พันล้านบาทในปี 2563 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 2.3-2.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 โดยรายได้จากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 500-900 ล้านบาทต่อปี
• เงินลงทุนในการพัฒนาโรงแรมจะอยู่ที่ประมาณ 400 ล้านบาทในปี 2563 และ 100 ล้านบาทต่อปีในปี 2564 และปี 2565

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต“Negative”หรือ“ลบ” สะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลการดำเนินงานที่อ่อนแอของบริษัททั้งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงแรม ตลอดจนภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูง ในขณะเดียวกัน อุปสงค์ภายในประเทศที่ชะลอตัวเมื่อประกอบกับเศรษฐกิจที่ถดถอยลงจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ก็อาจทำให้ผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอลงไปอีกด้วย

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือฐานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงไปจากระดับในปัจจุบัน ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทสามารถปรับปรุงผลการดำเนินงานให้ดีขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญและต่อเนื่อง