“… ปัญหาใหญ่ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งธุรกิจ Real Sector มีมูลค่าไม่น้อยกว่า 8-9 แสนล้านบาท ที่อยู่บนฐานที่สั่นคลอนของเศรษฐกิจปี 2563 หลายมาตรการที่รัฐบาลได้ออกมาช่วยเหลือประชาชนและพยุงเศรษฐกิจในช่วงการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้เกิดขึ้น ลดความเสียหาย และหากย้อนกลับมามองภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บทเรียนที่ได้ในครั้งนี้ต่างจากวิกฤตครั้งก่อนๆ ปี 2540 อย่างไร…”
ทีมงาน prop2morrow.com สะท้อนภาพธุรกิจอสังหาฯผ่าน “อธิป พีชานนท์” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ผ่านประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาฯร่วมๆ 30 ปี เผชิญวิฤตเศรษฐกิจโลก วิกฤตเศรษฐกิจในประเทศมาแล้วทั้งปี 2540 จนถึงครั้งล่าสุด วิกฤตที่เกิดจากการแพร่ระบาดไวรัส โคโรนา 2019 (COVID-19)
ประเมินความรุนแรงของวิกฤตไวรัส โคโรนา 2019 ที่กำลังเกิดขึ้นครั้งนี้มีลักษณะพิเศษอะไรต่างจากวิกฤตครั้งก่อนๆ ?
ครั้งนี้เป็นสิ่งที่ควบคุมไม่ได้ คิดในมุมบวกหากจบในไตรมาส 2 คำว่า “ จบ ” ก็คงจบไม่สนิท ผลกระทบเกิดขึ้นทั่วโลก กิจกรรมทางเศรษฐกิจแทบทุกจะกิจกรรมที่กำลังจะวิ่ง หรือสปีดเร็วๆอยู่กลับสงบนิ่ง ตัวเลขผู้ติดเชื้อในไทยเราลดลงเป็นสิ่งที่ยินดี เราดีขึ้น แต่ที่อื่นๆไม่จบ ไม่ดีขึ้น ก็ลำบากอยู่ดี หรือต่อให้ทุกอย่างจบ ก็จะเกิดภาวะควันหลงตามมาอีกอย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 3 เดือน ส่วนตัวผมมองว่าวิกฤตที่เกิดขึ้นช่วงปี 2540 ทุกภาคส่วนได้บทเรียน Developer เฝ้าระวัง ดำเนินธุรกิจรัดกุมขึ้น ปรับตัวเร็ว อาจมีบาง Developer ที่อยู่ในภาวะเสี่ยง แต่โดยรวมแล้วทุกคนแข็งแรง รัฐบาลออกมาตรการเยียวยาผู้ได้รับผลกระทบ จะเห็นว่ารัฐออกมาตรการช่วยเร็วมาก
“อาการที่เกิดขึ้นไม่เหมือนปี 2540 ครั้งนี้คุณยังมีเงินในบัญชีบริษัท แต่ปี 2540 บัญชีบริษัทคุณติดลบ แบงก์แทบจะล้มละลาย ไฟแนนซ์ปิด รัฐบาลแทบไม่มีเงิน ปี 2563 ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกแห่งแข็งแรง มีเครดิต ฐานะการเงินของประเทศแข็งแรง แต่ปีนี้กระทบประชาชนทั่วไป รายเล็กหรือเอสเอ็มอีอาจกระทบมากกว่ารายใหญ่”
มองผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับภาคธุรกิจอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยอย่างไร ?
ที่เห็นในทันทีคือ แทบจะทุกบริษัททั้งอสังหาฯและไม่ใช่อสังหาฯ ปรับวิธีการทำงานที่บ้านตามมาตรการ Social distancing ปรับมาขายบ้าน ขายคอนโดฯผ่านออนไลน์ ต้องยอมรับว่าประสิทธิผลหรือ Productivity ลดลง เนื้องานมันลดลงแม้จะทำงานอยู่บ้าน พนักงานก็กังวล ผู้บริหารจะต้องประคับประคองไปเป็นขั้นเป็นตอน เมื่อช่วงนี้ทำอะไรมากก็ไม่ได้ จะขึ้นโครงการใหม่ก็ยาก ช่วงเวลาแบบนี้ก็ต้องหันกลับไปทบทวนกระบวนการในการทำงานว่ามีอะไรที่บกพร่อง ช่วงที่ทุกอย่างบูมๆเฟื่องฟูๆ ไม่มีเวลาหันมาดู พูดง่ายๆตอนที่น้ำในคลองหรือในแม่น้ำมีมาก เรือที่พายอาจจะมีรูรั่ว แต่ก็ต้องพายไปวิดน้ำออกจากเรือไป แต่ตอนนี้น้ำไม่ค่อยมีให้แจวหรือพายเรือได้สะดวก มีเวลาก็ต้องซ่อมเรือที่รั่ว ทุก Developer ผมว่าคงทำกันอยู่ ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับว่าสไตล์ของแต่ละบริษัท
แน่นอนว่าหลังวิกฤตจบ ปัญหาที่จะต้องดูตามมาคือ 1) ประชาชนยังมีกำลังซื้อเหลืออยู่เท่าไหร่ บางคนรายได้ไม่เหมือนเดิม บางคนก็เปลี่ยนอาชีพไปเลย ซึ่งตรงจุดนี้ก็คล้ายๆกับวิกฤตปี 2540 คนที่พร้อมก็อาจจะไม่ใช้เงิน วิกฤตจบ แต่กำลังซื้อก็ไม่กลับมาทันที
2) ระบบการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ต่างๆก็มีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้นในบางสาขาอาชีพ เช่น คนที่ทำงานด้านบริการ แอร์หรือสจ๊วต หรือ คนทำงานโรงแรม เป็นต้น
สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมว่ากันตามจริงก็คงมีปัญหา เช่น ปัญหาการโอนฯไม่ได้โดยเฉพาะคอนโดฯ อาจเกิดจาก 2 ฝั่ง คือ “ ฝั่งผู้ขาย ” หรือ เจ้าโครงการสร้างไม่เสร็จ เห็นสถานการณ์ไม่ดีเลยแตะเบรกก่อสร้าง ซึ่งคนผิดก็คือ Developer ส่วนอีกฝั่งคือ “ ผู้ซื้อ” ไม่ยอมมารับโอน อาจเกิดจาก กู้แบงก์ไม่ผ่าน ตกงาน หรือรายได้หาย ซึ่งสิ่งที่จะเกิดขึ้นทุกครั้งที่เกิดวิกฤต จะมีสินค้าที่เกิดจากปัญหาเหล่านี้กลับเข้ามาสู่ตลาดไม่น้อยกว่า 20 % ที่ต้องนำกลับมาขายใหม่ ทำอะไรไม่ได้ก็ต้องทำใจ แต่หากอะไรที่ยืดหยุ่นกันได้ระหว่าง Developer กับลูกค้าผมมองก็ต้องทำกันไป
ทุกครั้งที่เกิดวิกฤต จะมีสินค้าที่เกิดจากปัญหาเหล่านี้กลับเข้ามาสู่ตลาดไม่น้อยกว่า 20 % ที่ต้องนำกลับมาขายใหม่
ปัญหาของรายได้ที่ลดลงของประชาชน ไม่ใช่กระทบเพียงว่าซื้อบ้านในตอนนี้ไม่ได้ หรือยอมทิ้งโอน แต่ยังส่งผลกระทบถึงงวดผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดฯกับธนาคาร ที่ตอนนี้แห่ออกมาตรการ พักเงินต้น พักดอกเบี้ย ซึ่งจริงๆแล้วจริงหรือเปล่า? เมื่อตกงาน รายได้หาย ก็กระทบค่าผ่อนแบงก์ ใครสู้ไหวก็ยอมกันฟันส่ง แต่สู้ไม่ไหวขาดส่ง 3 เดือน 6 เดือนกลายเป็น NPL อันนี้ต้องรอดูอีก 6 เดือนนับจากนี้ไป
ที่บอกว่ามีบาง Developer ที่อยู่ในภาวะเสี่ยงอาจเกิดหนี้เสีย รวมถึงการออกหุ้นกู้ด้วยหรือไม่ ?
ใช่ครับ ! ในปีนี้ความเสี่ยงที่เกิดจากการแพร่ระบาดของโควิด -19 เป็นสิ่งที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนอาจส่งผลกระทบในด้านลบต่อรายได้และกระแสเงินสดจากการส่งมอบที่อยู่อาศัย สภาพคล่องทางการเงิน (Liquidity) มีปัญหาผลกระทบตามมาก็อาจมีปัญหาไม่มีเงินไปชำระตราสารหนี้หรือหนี้หุ้นกู้ซึ่งต้องยอมรับว่าที่ผ่านๆมาอสังหาฯแห่ออกหุ้นกู้กันมาก เมื่อ Liquidity มีปัญหา หุ้นกู้ใหม่ที่จะออกไม่มีใครซื้อผู้ลงทุนในหุ้นกู้ของบริษัทเอกชนหันมาถือเงินสด คำถามตามมา แล้วหุ้นกู้ที่ถึงเวลาครบกำหนดไถ่ถอนและจะต้องต่ออายุ (Roll Over)ในอีก 6 เดือน หรืออีก 9 เดือนจะทำอย่างไร?
ปัญหานี้แตกต่างจากปี 2540 ที่ทุกอย่างล้มหมด แต่วิกฤตครั้งนี้ รัฐบาลออกนโยบายมาสกัดโดยได้ออกพ.ร.ก.มาช่วยเหลือประชาชนและพยุงเศรษฐกิจในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ก็คือการออก พ.ร.ก. การสนับสนุนสภาพคล่องเพื่อดูแลเสถียรภาพตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน (Corporate Bond Stabilization Fund: BSF) ให้อำนาจธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) หรือแบงก์ชาติซื้อตราสารหนี้เอกชนได้โดยการจัดตั้งกองทุน 4 แสนล้านบาท เพื่อเป็น “แหล่งเงินสำรอง” ** อ่านข้อมูลเพิ่มเติม >> หุ้นกู้ ‘22 บ.อสังหาฯ’ครบไถ่ถอนปีนี้รวมมูลค่า 8.93 หมื่นล้านบาท มาตรการที่ออกมานี้มองอีกด้านก็บ่งบอกได้ว่า แบง์ชาติคงเห็นสัญญาณและประเมินว่าปัญหามีขนาดใหญ่ การออก พ.ร.ก.นี้มาก็เพื่อสร้างความมั่นใจให้ภาคธุรกิจ นักลงทุน ประชาชน ว่ารัฐบาลมีความมั่นคงเพียงพอพร้อมที่จะเข้าไปดูแลแก้ไขปัญหาไม่ให้ลุกลาม
ส่วนหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาฯกรณีหากมีการผิดนัดชำระหนี้ (Default) ซึ่งผมก็หวังว่าจะไม่เกิด แต่หากเกิดเหตุการณ์ที่เลวร้าย ถึงขั้น Default จริงๆ กับรายใดรายหนึ่งก็ถือว่าเป็นเรื่องใหญ่ของวงการ หรือหุ้นกู้ที่ออกไม่ได้รับการตอบรับจากนักลงทุน แต่คุณภาพเข้าเกณฑ์ตามแบงก์ชาติที่กำหนดคุณสมบัติคือ เกรดคุณภาพขึ้นไป ก็น่าจะหมายถึงหุ้นกู้ที่มีเครดิตเรตติ้งตั้งแต่ BBB ขึ้นไป จนถึง AAA คือถ้าคุณภาพได้ตรงตามที่กำหนดก็เป็นไปได้ที่จะขายหุ้นกู้ให้แบงก์ชาติ
สภาหอการค้าฯกับ Developer และสามสมาคมอสังหาฯจะหารือหรือสรุปผลกระทบเชิงลบจากวิกฤตโควิด-19 หรือไม่ ?
คงมีการหารือหรือนัดประชุมกันแน่นอน แต่ต้องรอให้วิกฤตจบก่อน ให้การทำงานกลับเข้าสู่ภาวะปกติก่อน คุยกันตอนนี้ก็สูญเปล่า เพราะทุกอย่างยังเป็นฝุ่นตลบอยู่ รอให้ฝุ่นหาย หมอกควันจางลงหน่อย ให้มองเห็นภาพชัดกว่านี้ แล้วค่อยมานั่งหารือว่า ความเสียหายที่เกิดขึ้นมากน้อยแค่ไหน ถ้าเสียหายมาก หรือ มองว่าภาคธุรกิจอสังหาฯ จะเป็นอีกธุรกิจหลักมีส่วนฟื้นฟูหรือสร้างเมือง สร้างประเทศก็ค่อยมาหาทางร่วมมือกันทั้งภาคเอกชนและรัฐบาล ซึ่งแต่ละปีในยามที่เหตุการณ์ปกติ เศรษฐกิจดีๆมูลค่าธุรกิจอสังหาฯก็ร่วมๆกว่า 8- 9 แสนล้านบาท เกี่ยวเนื่องกับอีกหลายธุรกิจ ธุรกิจอสังหาฯคิดแล้วก็ราวๆ 5-6% ของ GDP ในประเทศไทย
